陈国强：以价换量带动复苏 四因素影响楼市走向

　　在搜狐财经9月6日召开的经济学人月度论坛上，中国房地产学会副会长陈国强就“金九银十能否成楼市分水岭”这一主题发表了看法。陈国强表示，最近市场成交量的复苏是少数楼盘以价换量的结果，在今年特殊的调控背景之下，金九银十很难显现。对于今后的市场走向和政策问题，陈国强认为，如果出现和决策层、管理层预期相反的市场信号，则进一步收紧的政策就可能会出台。

中国房地产学会副会长陈国强

　　以下是陈国强论坛讲话实录：

　　政策调控下“金九银十”热销规律今年难奏效

　　金九银十在过去常态之下是一个传统的销售旺季，但是这几年在调控的背景之下，在特定的市场环境下，金九银十已经不太容易看到。08年应该是非常低迷的状况，特别是北上广深还是处于一个凄风苦雨中，09年全年是大牛市，也不存在金九不金九，都是前所未有的大牛市。今年因为处在特殊的调控背景之下，金九银十也很难显现。

　　近期少数楼盘热销是以价换量的结果

　　东部沿海城市七八月份成交量有所反弹，接下来九、十月份会不会延续反弹的行情，我个人对前一段市场成交量复苏有几点粗浅的判断：首先，前一段我们看到市场成交量的复苏，特别是像北京，局部区域少数热销楼盘带动市场成交量上升。但是，少数热销楼盘肯定不能等同于市场全面的普遍性的回暖。第二，成交量的复苏也不等同于房价的反弹。第三，八月份成交量的复苏也不能简单等同于接下来九、十月份或者四季度一定能够带来同样的市场态势。

　　最近一段我们看到少数楼盘的热销是以价换量的结果，这些楼盘之所以被客户追捧，很大程度上和他们的低开策略，以适度的让利来让消费者的需求释放有关。这是我们前一段看到的市场成交量反弹的一个比较基本的判断。

　　政策是否加码取决于市场演变情况

　　接下来市场如何走向，我认为和几个因素分不开：

　　首先，是政策因素，大家一直关心政策会不会有松动、有没有可能加码。从最近相关部委的表态，包括一些高层释放出来的信息来看，决策层对于这一轮的楼市调控，在政策的基调、政策的方向上松动的可能性不大。会不会继续加码、会不会出台进一步收紧的措施，取决于接下来市场如何演变，会不会出现和决策层、管理层预期相反的市场信号。如果有这些信号出来，进一步收紧加码的可能性就出来了。政策层面需要关心的第二个层面是政策的执行情况。尽管我们4月份相关的调控措施很密集，但是在具体执行落实上有很大的差异性。我们到今天看到实际出台地方细则的省、市区比重并不高。上海到今天也没有看到它的地方性的执行细则。所以在不同的区域、不同的城市如何落实中央的统一要求，差异化是非常明显的。接下来政策执行情况是我们关注的一个重要角度。特别是地方政府、商业银行，他们的尺度如何、如何执行，其他的市场主体，特别是企业，包括消费者都会非常敏感的感受到，也会做出相应的反映。第三，从政策层面观察，政策执行持续的时间。将来这一轮政策的调控持续时间多长？这一轮政策中既有长期性的政策，也有临时、短期性的政策。北京对于第三套房严格的限制，对非北京户籍的外地人购房的限制性的做法都是临时性的。这些政策持续时间长短同样会关系到未来市场的变动和走向。

　　第二个重要的因素，企业，或者说是卖方因素。企业比较困扰的是资金问题，各个企业面临的资金问题是有很大差异的。但是不可否认的是，经过前面几个月市场低迷，有些开发商资金的问题慢慢凸现了。所以资金因素对于企业的影响，确定什么样的价格策略，要不要降价、降多少，会是非常关键的因素。现在快到年底了，对所有企业业绩的压力、销售任务的压力恐怕是非常现实的问题。如何回笼资金、如何应付年底的支付压力，特别是对于上市公司、对于职业经理人来说都是非常现实的、绕不过去的课题。如何完成年度的销售任务、工作指标，这对企业来说是非常现实的课题。另外，对于企业来说需要面对一个很现实的问题，目前经过前面四五个月的市场低迷，很多企业手头的存货在不断增长，资金在日渐稀少，资金的压力越来越明显。对于多数企业来说，我们看到很多行业的龙头企业，上半年的市场供应恐怕是占全年市场供应中的比例是比较低的。很多企业在下半年特别是在四季度，市场存量集中在下半年上市。所以，去库存的问题，如何把库存变成现金的问题，对很多企业来说是很普遍的问题。

　　第三，从买方的角度，消费者作为市场的一个重要的主体，我觉得消费者对未来市场的走向同样也是非常关键的因素。首先是我们消费者对市场的一种心态，从调控之后观望的心态有没有变化，对未来的市场是一种什么样的预期。对于接下来市场如何走向、如何演变同样非常关键。如果多数的消费者特别是刚需群体，他的观望的心态没有变化，对于未来市场的预期仍然是下跌的预期，要想激发他们出手有一定的难度。

　　第四个重要的因素是市场的因素，首先是供求关系的变化，在一些重点城市，像北京，问题越来越凸显。这一轮调控之后，北京截止到八月底，目前期房加现房的规模已经接近十万。到年底，从全国来说新开工的面积是11.5亿平米。今年一到七月份新开工的面积，加起来超过20亿平米的存量。所以对于市场来说去库存已经成为了一个非常现实的问题。这样一个库存量对于持续四五个月的低迷的市场来说已经是一个非常可观的数字。在北京我看到有媒体在统计，8月份已经有十万套的库存，到年底可能会变成20万。对于多数企业来说，如何考虑去库存，如何让存货变成现金是非常现实的问题。第二个市场因素，可能是市场竞争因素。在面对相同的去库存问题时，不同的企业、不同的项目可能会采取不同的应对策略。同区域的楼盘如果有竞争性的楼盘率先经过低价的策略来撬动市场，或者占领市场先机，其他楼盘不得不面对的非常现实的竞争压力。综合几个方面的因素，对企业来说，对于买卖双方来说，我觉得需要面对的基本现实是四季度、今年年底到明年年初市场的供求关系会发生一个比较明显的逆转。对企业来说去库存会成为很现实的问题。如何把库存、存货变成现金，对于多数企业来说是一个非常现实的课题。从企业的未来长远发展来看，我个人的意见、建议，我觉得我们企业采取比较灵活、务实的价格策略来抢占市场份额、赢得回笼资金、赢得主动恐怕是比较可取的策略。