牛刀：流动性逐渐恢复正常 房地产投资面临失血

　　在搜狐财经9月6日经济学人月度论坛上，独立财经评论员牛刀就“金九银十能否成楼市分水岭”这一主题发表了看法。

　　【核心观点】2009年，央行发行的天量货币，相当一部分流入楼市，推高房价。2010年流动性逐月回落，走向正常，房地产作为最大的投资品面临失血。

　　牛刀还表示，目前中国已经出现恶性通货膨胀，从财富保值的角度考虑，人们也更愿意选择投资房地产，因为楼市只涨不跌的观念根深蒂固。牛刀认为，只有打破楼市只涨不跌的预期，房地产投资和投机性的需求才会降下来。但是牛刀指出，用通货膨胀来消化目前房地产的高估值，至少需要十年时间。

独立财经评论员牛刀

　　实录：

　　流动性逐渐恢复正常 房地产投资面临失血

　　牛刀：此轮调控已经一百多天，房地产交易量虽然明显萎缩，但是价格并没有下降，有企业界人士认为这是因为民间的资金太多了，缺少出口，我觉得不是民间的资金太多了，是我们货币发行太多了。我们2009年发了十几万亿货币，M2增速超过基准增速的21.74%。十几万亿的钞票一下投放市场，你想想看房价算什么？但是这么超的发行货币是不可持续的。

　　我们现在的M2余额和美国的M2余额基本相当。但是我们的GDP只有四万多亿美元，而美国的GDP是十四万多亿美元，你说我们的钞票发了多少？2010年M2增速在逐月的回落，从21.74回落到17.6%。我们预计这两天M2数据出来估计是17%左右。17%是M2增速的目标上限，美国是5，也是一个基准上限。在这种情况下，整个市场上的资金流动性没有像2009年那么充裕。而且从中期来看，比如看十年，中国的货币，人民币要保持社会的稳定，保持经济的稳定增长，他的货币的控制是理所当然的。而且任何人当总理都不敢把货币像2009年那样放开。2009年放开的这些货币我们现在都无法回收，我们已经上调了三次存款准备金率，三次回收了九千亿，这只是它的零头。现在央行都不敢轻易加息。一加息，很多在银行贷款做投资的人马上要跳楼，带来的社会矛盾是相当严重的，谁还敢承担那么大的风险再那么大规模的去发行货币呢？

　　但是央行也不敢迅速回收，所以保持17%的增速。在这种增速下，货币的流速，M1，M1主要是讲流动性这一块，M1上穿M2形成一个经差，表明流动性是非常过剩的，大量人去投资，现在已经回落了，这个经差也消失了。这表明这种流动性正在走向正常。在这种情况下，作为中国城市居民最大的投资产品的房地产来讲，他面临着失血。钱是不敢像09年那样大量发了，国际热钱退了，很多热钱已经投资美元资产了。包括银行在加大信贷的监管力度，包括房地产首付的提高。首付是在银行贷款的杠杆效应。你是三成首付，你在银行贷款能够贷到70万，相当于两倍的杠杆效率。只要去杠杆化，银行的风险就很小了。如果是三成，房价下跌50%，银行还存在着很大的风险。所以只要是投资性的房地产，一定要五成。我们在2004年以前，所有的商业房地产，首付全都是50%左右。住宅那个时候是30%左右。后来发展到了把住宅也作为投资产品来进行操作。所以把我们整个经营体系全部搅乱。现在我们的房贷余额在银行也是非常庞大的。我们去年在12家上市的银行中，房贷余额是5.8万亿，去年才放了9.7万亿的贷款。这么多钱流向一个产业，把其他的产业全部逼死。中小实体经济没有一个可以活得很像样，大量的钱进不了民营企业。相反，房地产把所有的资金全部洗走，又是社会失业问题。所以我认为从资金面上判断，一个是我们不可能像2009年那样大规模的印刷钞票，在这十年之内，再有M2突破29.74%的情况基本上不可能出现，因为这些年已经吓怕了。所以，资金的流动性会控制得稍微比较好一点。

　　中国已出现恶性通胀

　　从投资产品来讲，未来也是一个平稳发展的过程。现在我们最怕的是通货膨胀。通货膨胀是直接威胁老百姓的生命的。我今天写了一个博客，讲鸡蛋涨价20%的事情，我说热钱、鸡蛋和房价你就能判断出未来投资市场的走势的。鸡蛋是城市居民的早餐必备食品。现在鸡蛋价格在三个月之内涨到20%。鸡蛋价格的上涨表明了整个与老百姓相关的食品全部涨价。这表明通胀不是一个温和性的通胀，而是一种恶性通胀，这种恶性通胀是直接影响老百姓的生活质量。这个事情如果再发生，我相信货币政策还是应该有一个调整。

　　市场进入深度博弈状态

　　目前市场的状况是一种深度博弈的状态。买卖双方都在互相的试探。买家已经经过了一百多天的观望，有的也想出手。卖家也是在试探这种市场。这种焦灼、僵持、博弈的状态，如果中央政府没有其他的政策出来，这种状态估计要持续很久。这种持续很久就像我们中国的股市一样，在2400到2600点之间盘整，牛市也来不了。这种状态如果没有新的政策出来他要持续很久。

　　二三线城市有一个好处，它的产品结构和一线城市不一样。二三新城市的产品结构普通住宅占到了90%。高档公寓、高层建筑、豪宅别墅总供应量比较小。在这种情况下，只要降一点点价。重庆、成都，内地的这些城市，价格下一点点，一批新的购买力进来了，他的购买力还存在。流动性还在，现在的流动性还是非常的泛滥，投机性、投资性的需求都是扼制不了的，你用信贷政策来扼制流动性是不会取得很大成功的。流动性的扼制一定要使用货币工具，你不使用货币工具又想把流动性全部收回，那是不可能的。

　　打破楼市只涨不跌的预期 投资投机性需求才会降下来

　　现在很多经济学家，包括一些主流的，也包括清华大学的夏斌老师，他们现在对经济的看法就是，未来可能会通缩，通货膨胀不会发生。我非常担心这个观点。通货膨胀不是不会发生，它是已经发生，而且非常严重，只是在我们的CPI没有表现出来。CPI没有表现出来主要原因，我们是从货币贬值开始。货币贬值开始是从2009年，我们算了一下，2009年比基础货币发行量的速度要高12.74%，这12.74%短分两年，长分三年，要全部实现到商品价格里面。你货币钱放出来了，不收回去，他就往商品价格上流，他买大蒜，大蒜涨价，老百姓想吃什么，什么东西涨价，想用什么，什么东西涨价。所以只有回收流动性。但是从8月份的CPI来看，市场一致的预期，8月份CPI要突破3.5%。我们在银行的存款利率是2.25。你的CPI是3.5，你的负利率是一点二几的状态，你的负利率非常严重。有一个教授算了一笔帐，你在银行存一万块钱存一年要缩水75块钱。把负利率的状态消灭掉了以后，才能真正有一个经济平稳健康理性的发展，不然的话你没有。但是现在中国的房价不是像其他的产品一样，李东生那天嘲笑任志强，任志强说你干吗要说服我来降价，李东生说，我的商品只要卖不动，我就一定要降价。李东生是做制造业的。任志强的观点是我的商品卖不动，就放在这里，因为我会增值。我是卖电视机的，如果我的商品卖不动的话，我就要贬值。现在市场要打破这种预期，你把这种预期打破了，投资、投机性的需求才有可能降下来。

　　用通货膨胀来消化房产高估值 至少需要十年时间

　　这里面有两点：第一，最近十年买了房子的人全部发财。后十年的预期政策打破。我们后十年和前十年已经是完全不一样的发展。从目前房产保值的角度来讲，我们认为现在房产的估值至少高了一倍，他和通货膨胀不能同日而语。如果要用通货膨胀来消化房产的高估值，起码要十年。

　　我认为，九十月份目前还是一种盘整的格局、是一种博弈、观望的格局，成交量也不太可能反弹很大，因为现在占购买主导的力量还是保值、投资、投机的购买这部分，对于目前的价格，刚性需求还没有这么强的购买力。

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