目前一些一线城市房地产成交数量又有回升,未来房价究竟会走向何方?是不是真的会像2008年那样,一些开发商先绷不住了,大幅降价。房价涨跌的关键因素是什么?本报专访了世联地产的董事长陈劲松,希望从更贴近市场的角度对房价提供一种判断的思路。
经济观察报:
一些一线城市出现成交量上升的情况,有分析认为,是市场转暖,你怎么看?陈劲松:事实上,房价不升,政府投入在加大,CPI、PPI都在涨,房价没涨,就是跌。现在筑起了水坝,水多了,钞票多,就漫过了水坝。8月份的时候就是这样,现在钱太多,譬如贸易是顺差的,钱一多,就去了房地产。
经济观察报:很多房地产的上市公司的净资产负债率大幅提高,就是意味着有息负债很多,都说贷款收紧了,怎么还能融这么多钱?
陈劲松:公开IPO没有了,发债没有了,预售又没有量。那只有三个渠道了,银行、信托、私人募集,据我了解,私人募集目前发展得很快,大约从2008年开始就发展迅速,开发贷比以前严格,四证不全,是不能贷款的。
2009年发生大放松,广东省拿地,可以先拿地不用交钱,两年内支付地价款。现在一收紧,那自然负债就多了。
经济观察报:请问参照以前的历次调控,你觉得现在大部分房地产公司的负债率是什么水平?会不会出现2008年那样的一些公司先绷不住,降价的情况?
陈劲松:我认为不太会。第一现在是只是水坝有意修得那么高,阻止水流过猛。而2008年,那一次是世界性的危机和中国的危机叠加;第二,现在市场规律就是,只要适度降价,市场反应就很好,卖个满堂彩;第三,拿3年前的土地降10%,对开发商没有太大影响,今年土地又推不出来,那又不可能强迫开发商贱卖。
经济观察报:你对下半年房价怎么看?会不会回到2009年初?
陈劲松:下半年,一些城市投入那么大,不升就是降了。个别地方不排除成交量上升,价格上升的情况。譬如广州,因为亚运会,主场馆周边投入那么大,周边价值升值都不止每平方米1000块。这一年,这么严厉的按揭政策,宏观调控肯定是有用的。但目前状况是有政策得执行,而不是老是呼吁说出新政策。
经济观察报:对未来政策怎么看?
陈劲松:政策一直会持续,直到保障性住房大量推出来。目前状况就是改善性住房承担了太多的责难,而保障性住房呢,地方负债多,又没有动力,做得不好。土地哪里来,政策总大不过法吧?地方政府没土地,而有的开发商囤积着土地,但开发商手里是有合同的,不见得能收回土地。我感觉在局部,远郊区,当然会下滑。
最好是尽快有预售推向市场,现在是房价一上涨,老百姓心就慌。现在希望用经济适用房的量来逼着商品房调整,但商品房的量是不可能满足市场需求的。
经济观察报:如果没有这次宏观调控,房价会成什么样?
陈劲松:没有银行收紧银根,房价的涨幅会和M2的走势完全相同。