陈劲松：政策会延续直到保障房大量推出

　　目前一些一线城市房地产成交数量又有回升，未来房价究竟会走向何方？是不是真的会像2008年那样，一些开发商先绷不住了，大幅降价。房价涨跌的关键因素是什么？本报专访了世联地产的董事长陈劲松，希望从更贴近市场的角度对房价提供一种判断的思路。

　　经济观察报：

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　　陈劲松：事实上，房价不升，政府投入在加大，CPI、PPI都在涨，房价没涨，就是跌。现在筑起了水坝，水多了，钞票多，就漫过了水坝。8月份的时候就是这样，现在钱太多，譬如贸易是顺差的，钱一多，就去了房地产。

　　经济观察报：很多房地产的上市公司的净资产负债率大幅提高，就是意味着有息负债很多，都说贷款收紧了，怎么还能融这么多钱？

　　陈劲松：公开IPO没有了，发债没有了，预售又没有量。那只有三个渠道了，银行、信托、私人募集，据我了解，私人募集目前发展得很快，大约从2008年开始就发展迅速，开发贷比以前严格，四证不全，是不能贷款的。

　　2009年发生大放松，广东省拿地，可以先拿地不用交钱，两年内支付地价款。现在一收紧，那自然负债就多了。

　　经济观察报：请问参照以前的历次调控，你觉得现在大部分房地产公司的负债率是什么水平？会不会出现2008年那样的一些公司先绷不住，降价的情况？

　　陈劲松：我认为不太会。第一现在是只是水坝有意修得那么高，阻止水流过猛。而2008年，那一次是世界性的危机和中国的危机叠加；第二，现在市场规律就是，只要适度降价，市场反应就很好，卖个满堂彩；第三，拿3年前的土地降10%，对开发商没有太大影响，今年土地又推不出来，那又不可能强迫开发商贱卖。

　　经济观察报：你对下半年房价怎么看？会不会回到2009年初？

　　陈劲松：下半年，一些城市投入那么大，不升就是降了。个别地方不排除成交量上升，价格上升的情况。譬如广州，因为亚运会，主场馆周边投入那么大，周边价值升值都不止每平方米1000块。这一年，这么严厉的按揭政策，宏观调控肯定是有用的。但目前状况是有政策得执行，而不是老是呼吁说出新政策。

　　经济观察报：对未来政策怎么看？

　　陈劲松：政策一直会持续，直到保障性住房大量推出来。目前状况就是改善性住房承担了太多的责难，而保障性住房呢，地方负债多，又没有动力，做得不好。土地哪里来，政策总大不过法吧？地方政府没土地，而有的开发商囤积着土地，但开发商手里是有合同的，不见得能收回土地。我感觉在局部，远郊区，当然会下滑。

　　最好是尽快有预售推向市场，现在是房价一上涨，老百姓心就慌。现在希望用经济适用房的量来逼着商品房调整，但商品房的量是不可能满足市场需求的。

　　经济观察报：如果没有这次宏观调控，房价会成什么样？

　　陈劲松：没有银行收紧银根，房价的涨幅会和M2的走势完全相同。