专访易小迪：地产调控何去何从？

　　9月18日，地产“狂人”任志强在武汉“房地产高端论坛”上发表题为《当前形势与发展趋势》的演讲，“潘石屹说开发商没钱就降价，那是胡扯，我觉得中小开发商撑到年底没问题。今年的‘金九银十’只是销量上升而已，不意味着房价必然要涨。”

　　“老百姓别老想着买房子，把房价推那么高，租房子吧，这就是中国的现实和现状。武汉或许是大学生可以靠工资买房子的城市，这说明武汉的房价太低了。”任志强的犀利与凌厉一如既往，早已声称“从了”地产调控的“任大炮”坦称，“不是我一个人从，市长、市场、开发商、消费者都得从，金九银十的景象就是大家都从的结果。”

　　任志强坚持认为，“目前的缓慢回暖并非恢复性增长，不会有地产的二次调控。”演讲结束之时，任志强大声疾呼，“别指望房价降30%，做梦去吧。”其时，一位年轻女性猛然登台给任志强献花，并对着麦克风吼叫——“强叔，你永远是最强的。”一时间引得现场笑声一片。

　　房价走势与趋势，已经成为地产开发商难以言说、无法表达的敏感话题。一位知名的业内人士私下告诉搜狐财经，“我得到的确切信息是，截止到明年上半年，房地产领域不会出台新政策，所谓的地产二次调控应该不会的，那都是媒体在瞎炒。”

　　“半年内房价不会大涨，但是如果以三年为时间窗口来看，房价一定涨。”这是阳光100置业集团董事长兼总裁易小迪的观点。

　　9月18日，武汉，阳光100大湖第光之林会所，易小迪接受了搜狐财经的专访。

　　“到年底为止，量价齐升的可能性很小”

　　搜狐财经：8月份，楼市交易回暖，时值“金九银十”的黄金季，更多的购房的刚性需求或将集中释放。于是坊间开始猜测，“金九银十”的火爆行情会不会倒逼“二次调控”新政的出台？

　　易小迪：消费者持币观望的情绪基本已经过去了，沿海、南方城市的市场恢复得更快，之所以恢复得快刚性消费需求被短期压抑的结果。8月份，很多地产项目的销售出现了不同程度的井喷现象，但是我认为到年底为止，出现量价齐升的可能性很小。因为有宏观调控政策在那儿顶着，我相信，明智的开发商绝对不会“顶风作案”，因为大家都希望看到一个稳定增长的良好态势。

　　2008年的“金九银十”是最惨淡的，今年“金九银十”的好行情说到底是刚性需求被压抑的结果，其实8月份的数据已经很好看了。我认为，“金九银十”的行情会延续到年底。销售量上升，房价平稳，如果这样的态势能够维持并且保持的话，是方方面面都乐见的局面。个别热点城市如果房价上涨过快过猛，是否会倒逼出台新的政策与措施，那就难说了。

　　搜狐财经：开发商与调控政策的博弈已经进入到关键时期，本轮地产调控的政策效应正呈现逐步衰减的趋势，到2010年，会否出现新一轮的量价齐涨？

　　易小迪：这次调控不是缘于外部压力，而是出于内部原因，因为地王频频出现，房价持续猛涨。这样的调控方式，一般来看，半年以内，市场应该会逐渐得到恢复。现在的回暖，更多是刚性需求使然。以武汉为例，目前销售最好的还是低总价的小户型，大户型还没有真正热销起来。越贵的房子卖得越好，当这种情况出现的时候，地产的泡沫就开始浮现了。

　　大家都认为房地产是暴利产业，其实对于房地产企业来说压力挺大的，要么做大做强，要么边缘化。阳光壹佰也要做大做强，并且一直在积极筹备上市，但是我们不想去争夺那些热点区域的热点项目，我们始终立足于二三线城市建立自身的比较优势。2009年，阳光壹佰毛利率最高的地产项目来自柳州。

　　土地、货币，是调控的重心与重点。我记得一个经济学家说，货币是房价的“牛鼻子”，开发商是“牛腿”，现在的地产调控不抓“牛鼻子”，而是使劲地搬“牛腿”。这句话说得非常深刻、相当到位。人民币存款超过30万亿，每个月流进银行的存款至少5000亿。如果总是负利率的话，存款会不断流出，加上超发货币，投资地产的热度能降下来吗？干柴烈火煮一锅水，你不是去抽离炉膛里的柴草，而是往滚烫的水里扔一瓢冷水，这样的做法固然能让热水降温，但那注定是短期行为。货币收紧、利息上升，升到什么程度？要超过投资地产的回报。这样的话，房价才有可能下降。

　　河北燕郊的房子在本轮调控中下降得比较多，这些地方已经把非本地居民购房的首付比例上调到50%，这是一种基于风险防范的市场行为。3、5年内，二三线城市房价一定是只涨不跌，只不过涨的慢一点而已，这是我的基本观点。

　　房价过高，开发商会在销售、资金层面受到压力，同时也会遭遇政策层面的影响。现在，开发商都在盯着土地市场，土地疯涨，房价必涨；土地一跌，开发商会选择快速出货的方式去抢地块。

　　土地价格要相对稳定，一年之内，土地价格暴涨一倍，这太疯狂了。在美国，房、地是严格分开的，保险、基金公司专门做土地生意，在美国，做土地生意不是暴利，因为资金量消耗量很大。如果不改变“房地合一”的模式，中国的房地产行业不可能健康。

　　“地产这个产业，越来越被土地所困”

　　搜狐财经：4月份采访你时，你认为本轮号称史上最严厉的地产调控不会持续太长时间。但是有的地产企业家就认为，本轮调控至少会持续一年以上。

　　易小迪：抑制了房价过快上涨，为刚性需求提供了时机，综合来看，本轮调控的成效还是明显的。

　　我个人认为，目前是刚性需求购房者的最佳窗口期。地产新政出台至今，综合来看，土地市场比较平稳，“先卖房、再买地”，对于中小开发商来说，这是可持续增长的现实路径。我认为，今年下半年到明年上半年，土地交易会趋于活跃。现在来看，最大的政策变数是土地制度改革。房地产这个产业，越来越被土地所困，土地对房地产企业的制约作用越来越明显和突出。

　　房价过快上涨以后，政府、行政的调控手段开始凸显，我认为这样的调控方式迟早是要退市的。举个例子，这就好比买个馒头要用粮票，那这个馒头的价格就是扭曲的。这不是市场经济应有的行为，市场经济就是价格自由、产权保障。最终，还是要靠市场的方式解决房地产行业的价格问题、供求问题。什么是市场的方式？改革土地供应。

　　综合来看，在土地获取方面采取激进措施的开发商大都获得了成功。这就在一定程度上刺激了开发商扩充规模、区域垄断，走粗放式经营之路。据我所知，很多开发商80%的精力用于圈钱、圈地，是通过土地挣钱，而不是通过产品创新赚钱。有的开发商以不开发为荣，通过倒卖土地的方式获取暴利。实事求是地说，在产品创新方面，房地产行业是退步的。房产加地产，房地合一的模式，是中国房地产行业的弊端。如果不改革土地制度，房地产行业的积弊难以从根本上扭转。

　　2007、2008年的土地市场非常不正常，甚至可以说是畸形的，那个时候成为地王的公司，曾经被媒体嘲弄，但是现在，他们都是成功者。2008年金融危机来了，有的地王悄悄退地了；2009年当了地王的公司，有的亏本了。如果没有血的教训，谁会相信“枪”会打死人？关于土地价格，地方政府很难抵御高价的诱惑。当了地王，就是成功，这样的逻辑延续下去，房地产行业怎么可能理 性？有一年我们竞标南宁一块地，我们的底限是6亿多，有一家公司开价16亿把土地拿走了。后来，据我所知，那家公司因为资金问题，无奈退地，放弃了保证金。开发商现在是越来越理性了，因为大家都是一路拼杀出来的，知道“枪”是会打死人的。

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