来源：经济观察报
作者：陈周锡
上周末，在丽水一家商业银行工作的蓝先生，一口气跑了多家房产中介所。他希望买一套总价在50万元以内、建筑面积为70平方米左右的二手房。面对每平方米八九千至上万元的房价，蓝先生用“苟延残喘”来形容买房困境。
蓝先生之所以急着买房，只因最近丽水社会一个传
丽水位于浙江西南山区，被人称为“浙江的西藏”。由于工业经济等基础薄弱，丽水人均GDP、人均收入位居浙江省各市倒数第一。然而，正是这个名不见经传的城市，房价涨幅一度超过了比它富裕得多的杭州、温州等地，成为浙江楼市的领头羊。目前丽水房价又回到2007年巅峰期水平。
与之前丽水房价高涨，由本地开发商高息集资建房、疯狂炒作推高不同，如今丽水的房价则进入一个外来名企大盘引领阶段。“虽然风格转换了，但地方政府利用土地经营城市的思路未变，房价还在被继续推高。”蓝先生说，目前丽水房价与居民购买力出现了严重的背离，已使得一些在当地收入还算不错的工薪阶层买不起房子。
房价第一波：高息集资链条崩塌
丽水房价上涨开始于2000年，那一年丽水刚刚撤地建市，当时房价还只有每平方米800元到1000元。之后三年，丽水房价就开始缓慢上涨，2003年上半年为每平方米1600元左右。
随后四年，丽水房价高速上涨，2005年当地房价5000元/平方米，2007年飙涨至每平方米8000元至9000元。尤其是2007年，1月份丽水城区的住宅商品房均价为6297元/平方米，到11月份均价已高达10169元/每平方米，一年不到，房价涨幅超过60%。而2007年，丽水市城镇居民人均可支配收入15910元，也就是说，居民一年收入仅仅能够买到1.5平方米的住房。
“人人都在做房地产，市场开始出现混乱”，丽水万可房地产开发有限公司总经理王卫平说，由于房地产准入门槛低，一些企业不管懂的还是不懂的，都纷纷高息集资进行房地产开发。同时，为取得丰厚高额利息，市民百姓纷纷把钱借给开发商，涉及金额一二百亿元。加上二级市场的疯狂炒作，丽水房价与当地经济水平出现巨大错位。
同样在土地市场，2007年7月丽水市政府集中拍卖5幅地块400多亩土地，竟然有40多家大大小小的房地产公司参与。尤其是原酿造厂地块，当地的万松房产公司以1.72亿元竞得，折合楼面地价16371.9元/平方米。进而又带动房价大幅上涨。
此时，丽水房价高涨背后，一个重要原因就是当地不少开发商，靠民间集资来筹集资金。这个比银行贷款高出几倍的利息成本，最终被开发商转嫁到了房价上，一旦市场风吹草动，这个靠高利息、高房价支撑起来的楼市，就会面临崩溃危险。但是政府却没有发布预警和采取对应的措施。
危机终于爆发。2007年12月下旬，在房地产调控下，万松花苑回款无望，万松房产公司资金链真正断裂。2008年1月，万松房产危机正式爆发，数百参与集资的民众聚众上访。后经审计，发现万松房产公司一共拖欠集资借款4.85亿元，涉及2000多集资户。之前，万松房产公司拍下的原酿造厂地块被政府收回。
在泡沫破裂后，丽水房价迅速回落。丽水仟家房屋中介负责人说，2008年上半年当地二手房价格每平方米回落至七八千元。
据统计，2007年丽水销售商品房3600套，但2008年前4个月却只销售500套。2007年丽水土地出让金合同总金额22.69亿元，但实际收到只有12.62亿元。2008年4月，丽水拍卖4幅土地，三幅流拍，惟一成交的酿造厂地块楼面地价7500元/每平方米，不到去年该地块被拍卖时价格的一半。
“到现在还有一些企业被套”，一位丽水房地产企业负责人说，除个别企业破产外，政府只能派工作组进驻企业，维护企业平稳过渡。他认为，这轮房产泡沫本来可以避免，但地方政府却没有及时出手制止，原因很简单，就是地方政府希望通过开发商高息集资建房，来加快城市化发展。“本地房地产企业尚未恢复元气，经营丽水也不能依靠他们了，只能换一个思路。”
政府救市：旧城改建推动房价
正当丽水房价进入下行通道时，2008年4月，当地政府启动了该市有史以来最大的旧城改造项目——江滨区块旧城改造项目。因毗邻瓯江、万象山公园、南明湖等，江滨区块目前是丽水市区最好的黄金地块之一。
据介绍，江滨旧城改造范围为万象山以东、江滨路以北、大洋路以西、囿山路以南区块，共涉及单位、企业、居民和农民3500多户，拆迁房屋建筑面积约39万平方米。
另外，该项目改造内容包括拆迁安置房建设，城市道路、供排水、污水管网、垃圾中转站、公厕等城市基础设施建设，仓前菜市场改造以及公建、旅游设施开发等城市公共设施的建设。
“旧城改造是政绩，但更主要是为了救市。”一位丽水开发商说，江滨地块作为丽水黄金地块，一旦出让，必将创造丽水房价的新纪录，而且还能带动周边地块乃至全市房价的上扬。
出乎意外的是，如此大规模的旧城改造，在丽水却进行得非常顺利。之前丽水市区旧城改造指挥部统计，截至2008年12月31日，江滨区块仅剩下9户未签约，签约率达99.7%。
“高补偿款，是江滨旧城顺利拆迁的主因，这为政府救市另一大措施，”一位不愿具名的丽水开发商说。
当时丽水二手房价格每平方米七八千元，而江滨旧城拆迁补偿款基准价为8809元/平方米，再加上其他补偿，预计在每平方米补偿款高达1万元，这完全达到或超出了拆迁户的预期。
由于拆迁补偿高，再加上当时楼市低迷，基本上所有的拆迁户都选择货币安置，这与之前政府设想1/3家庭货币安置相距甚大。于是，原计划只要10多亿元就能解决的拆迁补偿，一下子扩大到30多亿元，为此政府背上沉重的债务负担。
尽管如此，3500多户家庭的江滨旧城拆迁，给房价破灭后的丽水楼市注入一股强心剂。丽水仟家房屋中介负责人刘女士说，于是一些拆迁户在买好住房同时，把部分剩余拆迁款高息放贷，进而带动楼市需求。于是，2008年下半年至2009年初，丽水房价又进入了一个上升通道。
该区块房地产已直接关系到丽水的固定资产投资。据丽水统计数据显示，今年前8个月份，丽水市房地产开发投资，在江滨绿城秀丽春江项目带动下重拾升势，完成投资30.58亿元，从1－7月下降21.7%转为增长1.4%，从而促进固定资产投资“全面提速”。
房价新一波：外来名企唱主角
在本地房企尚未恢复元气，政府又背负巨额债务下，谁来主导江滨地块的开发，将直接关系到丽水楼市、城市经营的未来走向。
去年10月，在公开挂牌出让竞标中，知名房地产企业绿城房地产有限集团公司以20亿元，毫无悬念地取得了江滨区块4个地块的土地使用权。
从丽水市国土局公告看，江滨4个地块对房地产开发公司要求非常高，必须具备国家一级房地产开发资质，注册资本金6亿元以上、连续三年入选全国综合实力百强前十名。同时，还要具备累计竣工交付建筑面积超过150万平方米，以及年销售额超过60亿元等硬性条件。
“这要求无疑是绿城专门设置的。”一位当地开发商说。
该开发商说，事实上早在2008年，丽水官方就主动与绿城集团进行接触，但谈判进展却非常艰难。
最后丽水方不得不作为退让，原规划2的容积率调整为0.6；2.2；2.6；2.2，楼面地价5000元/平方米下降至4800元/平方米，土地出让金15个月内交清。之后，丽水市政府发发布公告，一号四号地块综合容积率1、2号地块容积率为2.23，3号地块容积率为2.71，280多亩土地平均楼面价变为4800/平方米。
该开发商预测，这4幅土地的建筑面积40多万平方米，按每套房子110平方米计算，总房源在3700套左右，这几乎达到丽水将近一年的市场供应量。
2009年12月，在丽水经济发展战略恳谈会上，绿城集团宣布江滨改造1-4号区块房地产开发项目，投资金额达40亿元。
本报记者看到，绿城的江滨秀丽春江项目，正在进行地下基础部门使用。上述开发商预测，该项目开盘价预计在1.3万元/平方米至1.8万元/平方米之间，也不排除超过1.8万元/平方米，有可能引发丽水楼市的新一轮上涨。据了解，从今年7月份开始，该项目进行客户预约登记，为定价做前期市场调查。
“外来房企已成为丽水楼市的重要力量”，丽水市建设局房地产业处处长陈洪波说，目前丽水已有绿城集团、新湖集团等3家房地产进驻。
今年5月，新湖中宝以21.62亿元价格竞拍获取丽水厦河湖区块的三宗地块，楼面地价为5008元/平方米。据悉，此次挂牌的起拍价为17.28亿元，新湖中宝是在经历了48轮激烈竞价后，才击败绿城集团、浙江万厦房产等房地产大鳄后拿下该地块。
丽水新一轮的房地产热已经开始显现。
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