来源：中国经营报
作者：李乐
当中国所有的地产商都认为海南国际旅游岛是又一轮地产开发的商机之时，他们或许未曾想到，国际旅游岛对于“圈地为生”的地产商而言，几乎是成也萧何败也萧何。
由于需要筹措巨额的开发所需资金，海南各市县正在陆续收回曾经让渡给“岛外地产商”的一级土地开发权
这意味着，岛外地产商“以平方公里”计的圈地开发模式，在海南行将就木。楼市调控之下的海南岛，在政府的眼中，土地仍然是最宝贵的资源。
资金渴求
从外界熟知的三亚凤凰机场驱车不到60公里，便可以到达海南保亭黎族自治县，这里便是海南收权土地一级开发的“急先锋”，因为这里是“大三亚旅游经济圈”的“第一站”。
保亭县发改委一位人士对《中国经营报》记者说，目前县内在建的重大项目大多是中央投资项目，均为此前中央扩大内需的规划项目，而目前建设中的廉租房等保障性安居工程也有大量的中央财政补贴。
但“大三亚旅游经济圈”的域内规划项目的投资均需保亭县自身完成。根据规划，保亭县需要在未来5年内至少投入100亿元以上，而这还不包括保亭县城的基础设施建设所需投资。而所谓大三亚经济圈，亦是从海南国际旅游岛建设规划中衍生出来的发展目标。
根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，国际旅游岛建设分为东、西、南、北、中5个功能组团和一个海洋功能组团。其中，南部组团以三亚为中心被称为“大三亚经济圈”，包括紧邻的保亭等周边区域，重点发展酒店住宿业、疗养休闲等高端休闲度假产业。
然而，保亭县的情况却并不乐观。因为按照现状，保亭的财力并不足以支撑这一庞大的计划。记者从该县财政局了解到，2009年，保亭县财政收入约7亿元，财政支出就接近9亿元。2010年虽然财政收入可能历史性突破10亿元以上，而固定资产投资也将接近10亿元。
保亭的情况与同属三亚周边的五指山等地的情况十分类似，五指山市财政局也向记者表示，当年度财政收入与下一年度固定资产投资项目的预算资金安排基本持平，“要加速大三亚，没钱不行。”保亭县发改委的一位官员向记者表示。
于是，收回土地一级开发权，成为并不意外的选择。
一年150亿元
记者从国土资源部了解到，保亭县依据修编后的《海南省土地利用总体规划》进行修订的《保亭土地利用总体规划》，已得到国土资源部的正式批准。该规划提出，2010年保亭城镇建设用地规模为783.00公顷，2020年为985.76公顷。
保亭县为了在新一轮投资中拥有土地储备作为资产，已经新成立了一家县级投资公司。在巨大投资和土地收储效益转化上，保亭正在盘算如何将土地化为投资来源。
保亭县在被纳入“大三亚旅游经济圈”规划后，其房价已由2008年时的均价3600元/平方米，上升到2010年的均价6000元/平方米；地价更是由30万元/亩，上涨到了100万元/亩。去年底，该县城一块60亩的土地，竞拍价格达100万元/亩，堪比三亚和海口市区地价。而由于三亚及周边很多地区土地都被开发商以一级开发的形式圈走，政府手中土地储备很少。因此，保亭县虽然地价上升很快，而近几年通过公开招拍挂出让的土地规模却很少。
上述保亭县发改委人士表示，保亭县2020年可利用的985公顷建设用地，如果按照全部由政府土地储备中心平台进行运作，按当下每亩100万元的市场价格标准，即可实现150亿元土地出让收入。这能解决未来5年保亭县“大三亚旅游经济圈”基础设施建设的投资所需。
不过，根据保亭县2010年发展规划，前期需大规模收储土地8000亩以上。这意味着需要投入高达数十亿元的土地收储资金。
为了解决土地一级开发所需要的投入，保亭县决定一方面将原有政府土地储备加快出让，实现“腾笼换鸟”，另一方面就是跟一些要求条件比较宽松的土地开发商进行项目合作。今年初，中铁建下属中铁二局与保亭县签署合作协议，准备由中铁二局出资100亿元开发当地旅游小镇项目。
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