海外房产投资风险提示

　　海外地产价格的普降及人民币汇率的变化，掀起国内的海外地产投资热潮，近一两年来，海外地产市场已成为中国投资者获取投资回报的重要来源，而统计数据显示，颇受华人青睐的海外市场主要包括北美、欧洲、澳大利亚以及新加坡、香港、澳门等地。在这股海外投资热潮中，如何研判当地房产市场走势并选准投资时机成为“开疆拓土”的重中之重。听听北京中恒信律师事务所律师，房产投资专家杨向东为您做的风险提示。

北京中恒信律师事务所律师，房产投资专家杨向东

　　1、小心高额物业税

　　以美国为例，理论上讲，美国房价应该比中国贵，原因是建筑人工成本约一小时30美金，约是中国的10倍，且美国的土地是永久权利，而中国只是70年使用权，美国的房产设计质量和寿命也比中国多一倍，美国家庭平均年收入更是中国家庭平均年收入的5倍 ，加之美国房产税较高，中国目前并未开征此税。

　　但中国很多城市的房价实际上要高于美国一些城市的房价，这就让很多中国人感觉美国房子品质高、房价又便宜，其实美国房产每年要交纳的物业税非常高，这点是很多中国投资者并不了解的，实际上美国土地制度、税收制度和金融制度和国内差异也很大。

　　2、最好亲自考察房源

　　在美国置业和中国其实是一样的，配套设施全面、交通便利及周边有购物中心或是在大学附近的房子同样热销热租，国内投资者还可考虑在华人较多的城市投资，比如洛杉矶，实际操作时选择专业的中介机构和律师服务也是至关重要的，最好投资者能亲自到当地感受一下，深度了解房屋状况、地理位置、周边环境等，具体操作时，买卖双方正式签署合同时，一般当地地契公司以及按揭银行均须参加，如是委托经纪人寻找的房源，成交后投资者还要按成交价的6%支付中介费给经纪人。

　　3、要有投资模式

　　这里重点介绍一下“以房养学”投资模式，指通过投资美国地产获取的回报来解决子女留学费用，如果投资得当，甚至在这之后还能有所盈利。这些房产多集中在美国大中型城市的大学附近，相对而言配套设施完善，交通便利，趋于成熟，具备相当的升值潜力，无论租或卖均很方便，甚至单单依靠中国留学生租赁市场便足以消化，有计划赴海外投资或为子女留学、移民做准备的投资者可以关注。

　　4、置业不等于移民

　　特别需要注意的是，有些中国投资者将在美国当地置业作为移民筹码，据了解美国的房产管理与移民机制是互相分离的，投资移民和海外购房没有必然联系，外籍人士可以在美国投资买房，但却不能借此要求加入美国国籍。

　　而在美国确实存在投资移民的方式，要求投资者以至少50万美元进行特定项目投资，但此项目是由美国政府选择，并不包括投资人在当地的购房项目，近期有些移民公司在北京进行的所谓“购房、移民两不误”的推介演讲中存在一定误导。（作者：杨向东 北京中恒信律师事务所律师，房产投资专家）

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