一个四合院经纪人的9年

　　9年来，他的工作就是为这些四合院—或者说那些买得起四合院的富人服务。

　　代振宇的目标客户都是手握上亿现金的人，其中不乏福布斯富人榜的上榜人物。

　　顺着北河沿大街一直往南，路过皇城根遗址、北大红楼，行至东华门十字路口右转后拐入普度寺后巷胡同，代振宇在一扇刷着红漆的门前停了下来—这扇门很窄，看上去只是一间卧室房门的样子，但却是这座四合院的正门了。

　　他滔滔不绝地数着胡同里这些四合院前任或现在的主人们，仿佛这些人是他的邻居。但他只是一家叫万德成的四合院房产中介公司的经纪人。销售和出租位于北京东城区的四合院，是他的工作。

　　“其实，大部分人第一眼看到这座四合院都会心凉半截，这竟然要5000多万！”代振宇说。

　　这是一座建于清朝的四合院，430平米的院子当年是侍妾或晚辈的偏房。正门看上去缺乏些气势，是因为它是在文革期间这座院子从北房划分出来后临时凿出来的。代振宇踩在一块残留着水泥痕迹的地面上，这块不足10平米的地方，此前竖着一间自建房，大部分四合院里都有这种为了缓解住房紧张而私搭起来的房间。这里原来住着13户人家，40多口人。

　　这并不是居住人数最多的四合院，有的500平米的院子里，甚至住着六七十口人。

　　这些在文革前原本只有富有家族才能住得起的四合院，经过文革的城市人民公社化运动后，收归公有，再分给七八户家庭，有的甚至挤进了几十户人。随着家庭成员不断增加，这些四合院变得更加拥挤。人们开始在房间里打隔断，一间北房通常会被分成四个小房间，甚至在院里的空地上搭起了自建房。

　　它们大都年久失修、破旧不堪，不翻新便不再适合居住。挤在里面的人们根本没有多余的钱来维修它，也没有经济条件更换更好的住房。他们只能期盼着划给自己的这十几平米四合院的一角，能卖个好价钱，然后去这座城市的郊区寻找一个住处。

　　对于代振宇来说，要达成他们的愿望却并不容易。

　　大部分四合院的产权关系并不明晰，众多的产权人也增加了交易难度。经纪人光是和各个产权人谈，有时就得花上一年时间。2007年，代振宇曾代理过一座位于东四的四合院，它有9个产权人。在交易完成后，一位产权人反悔了—因为房价飞涨，他拿着这些卖房款，已经买不起之前看上的楼房，所以拒绝搬迁。最后，买家又补给了他一些钱，才真正得到了那套四合院。

　　2008年北京市针对四合院做了一次统计，四合院存量有1万多套，但产权关系清晰的只有40%，剩下的都已被房管所、学校等机关单位作为公用。而这4000多套可交易的四合院里，挂牌在售的总量维持在100套左右。

　　“普度寺胡同这套四合院在南池子价格并不高，每平米卖12万。”代振宇说。这条胡同属于南池子区域，是北京四合院价格最贵的地方，每平米的价钱都在 15万至16万，甚至更贵。而那些更贵的，并不会放到中介公司来交易，买卖都是私下完成。曾有很多人都以为北京最贵的四合院在什刹海，那里有一套总价在4 亿元的宅子被媒体不断曝光。但按占地面积算，它的单价只有每平米6万。

　　代振宇指着坐北朝南的一座看上去翻新过的四合院说：“这座宅子是我在2008年卖出去的，每平米10万，买方是一家国外的投资机构。”

　　2007年和2008年是四合院市场最好的两年，因为奥运会，政府鼓励四合院改造成接待游客的奥运人家，四合院开始被更多人了解—2007年整个市场的成交量是迄今为止最多的一年，达到30套；2008年是看房人数最多的一年，港台人、法国人，甚至沙特阿拉伯人也来了。

　　四合院的价格跟随房价疯狂上涨。

　　按照代振宇的计算，2008年四合院的价格比前一年上涨了60%左右，现在均价是5万至6万一平米，价格又比2008年上涨了60%，有些甚至翻了一番。它的稀缺性和城中心的地理位置，使这个市场变得供不应求。现在中心城区挂牌交易的四合院还不到100套，而每一套几乎都会有三四十拨看房人。房源少，像代振宇这样专门做四合院的经纪人也不多，他所在的万德成有20名经纪人，这已经算是规模最大的四合院中介公司了。北京市场上专业的四合院经纪公司一共5家，链家等二手房中介公司并未涉及此项业务，“因为光培养一名懂得四合院知识的经纪人就需要一年时间”。

　　代振宇是从2002年开始做四合院生意的。当时，市场上买家很少，直到2003年11月，代振宇才销售出去了一套四合院，这也是他所在公司卖出去的第一套。

　　那是曾经拍摄过《小龙人》的院子，位于东城区礼士胡同。700多平米的面积卖了550万，每平米7800元的价格在当时算是高价了，因为最贵的四合院标价也才9000元/平米。

　　这是一个有限的市场。2004年，北京市开放四合院向非北京户口的个人和团体销售后，成交量出现递增—20套。

　　卖出第一套后，代振宇开始把大部分精力放在了四合院上。2005年下半年，万德成开始专门做四合院生意。在这之前，他还时常担心会不会有这么多有钱人，因为四合院不能贷款购买，必须一次性付清全部款项，而翻修的成本达到了每平米6000元。现在，代振宇的目标客户都是手握上亿现金的人，他们中有福布斯富豪榜上的名人、有院落情结的北京人、有意投资的外地人，也有一些外国人和机构投资者。

　　这些人在意的是四合院所处地段、胡同是否可开车进入、周围是否有高楼窥视院内……旁边如果建了公共厕所或变电站，也是他们忌讳的。

　　代振宇念念不忘自己从业以来做的单价最高的一单。他记得当时那家国外投资机构打算将四合院用于办公。但这里自交易完后就大门紧锁，一直空置着。一个乞丐已经在它门前安了家，他的碗盆、被褥在台阶上依次排开，表明这里已是他的地盘。

　　但这些四合院里的主人们更多还是名人。“最靠近故宫的那一座，属于新闻集团总裁默多克。”代振宇说。