二三线城市“见招拆招”

　　“去年4月份"国十条"以及9月29日"国五条"，调控有效果吗？”1月27日深夜，重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松对《中国经营报》记者表示：“新国八条不外乎是加大了力度，但是却可能造成开发商放慢节奏，减少供应量，最终导致调控再次落空！”

　　1月26日，国务院常务会议通过了“新国八条”。看似严厉的调控措施和问责措施，正在将重庆、南宁等二三线城市逼上政策接轨之路。

　　真限购也很难

　　“新国八条的实施效果关乎中央的权威。”正在香港考察的重庆社科院区域研究中心研究员李勇对本报记者说：“新国八条对地方政府的责任作出了更明确的规定，地方政府受到的压力加大，如果地方政府不能够有效控制房价，或许更严厉的措施也将出台。”

　　去年“国十条”出台之后，地方政府并不愿意早早跟随中央的脚步。尤其是在执行“限购令”上，各地政府一拖再拖。去年4月，北京率先执行“本地人限购，外地人有条件禁贷”的“限购政策”后，直到五个月之后，上海、天津等城市才相继执行限购令。

　　然而西部房价上涨较快的重庆、南宁依然在拖延着。直到2011年1月18日，住建部明确表示将扩大出台限购令的城市。而据消息人士透露，重庆、南宁均已上榜住建部拟定的第三批出台限购令的城市。

　　1月27日下午，对于重庆是否会尽快实施限购，并尽快制定“新国八条”的实施细则，重庆国土房管局新闻发言人、副局长董建国并不愿意回答。不过在当天晚间，重庆市召开的房产税改革试点新闻发布会上黄奇帆却做出了正面回应，他说：“无户籍、无企业、无工作人员新购第二套普通住房将纳入首批房产税征收范围。”对于“三无人员”购房征收房产税，被视为重庆市对外来人员实施限购的变通措施。

　　而在重庆以房产税的形式来实施限购的同时，南宁也已进入实施“限购令”的最后阶段。 据接近南宁房产主管部门的消息人士透露：“南宁将在近期正式出台限购令，在人口过密地区限购一套房，对无法提供在广西1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非广西户籍居民家庭，暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房……”

　　而在重庆、南宁等西部重要的城市变相或即将实施限购令之际，1月27日，国务院办公厅下发通知，明确规定尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。通知中还规定，其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

　　在国务院的督促下，地方政府或许再也不能够在“限购”上继续观望。然而，对于限购能否真正起到效果，王雪松却表示了质疑，他说：“现在各地的限购令，由于信息不透明不联网，假证明随便开，同样可以购房，只要市场可以采取规避措施，就很难实现真限购。”

　　遭遇市场旺盛需求的蚕食

　　“国十条在2010年五六月份起了作用，然而七八月份就开始反弹。”王雪松分析道：“9月29日出台的国五条是最没有效果的调控政策，从10月开始，连续几个月成交量都非常大，调控措施反而成为了刺激措施。”

　　世邦魏理仕的调查显示，2010年第三季度重庆优质住宅市场持续稳定，保持良好的态势。其中优质公寓的平均售价，虽然增长幅度减小但是仍然保持着攀升势头。而在9月29日的调控政策出台之后，重庆房价继续攀升。据国家统计局公布的数据显示，去年12月份，重庆的房价同比涨了6.9%，涨幅高于全国平均水平。针对销售额和销售面积的统计数据显示，去年一年，重庆市共计销售了商品房4314多万平方米，同比增速为7.8%；销售总额为1846多亿元，同比增幅为34.1%。而在2009年，重庆市商品房销售仅为1377亿元。分析人士指出，2010年总体而言，重庆市场是供需平衡，出现了量价齐升的局面，尤其是在第四季度，开发商手里存货很少，销售压力极小。

　　“你认为调控会有效吗？”南宁《居周刊》原主编王一纯说：“现在首付从五成加到六成，这个幅度对于购房者影响不大，南宁市场依然供需两旺。” 事实上，去年五六月遭遇寒流的南宁楼市，从7月开始就回暖，9月成交量放大更让南宁开发商惊呼“金九”重现南宁楼市。而在9月29日“国五条”出台后，南宁楼市更是呈现量价齐升。11月，南宁楼市商品房住宅均价首破7000元/平方米。数据显示，南宁楼市在12月的淡季继续保持了旺销势头。

　　“现在的调控政策是抑制了一些需求，却又创造了新的需求。”王雪松说：“比如限购令在北京、上海实施，重庆等地的购房者害怕实施限购扩大化，因此突击购买增加了需求。”原本对购房需求并不急迫的王一纯也在考虑良久之后，担心新的调控会影响购房而决定购房。貌似强大的政策调控之力，在实施中遭遇了市场需求旺盛的蚕食。

　　生死之路

　　然而，面对被誉为史上最残酷的“新国八条”，房地产市场和房地产企业还能够闲庭信步吗？

　　“从国五条到新国八条，其实也体现出政府没有太多的政策可以实施，最大的亮点在地方问责上，而首付六成和此前的五成没有太大差别，而利率的上调也可以通过分期来分摊。”王雪松表示：“新国八条很难解决量价关系，或许抑制了供应量之后，还会反过来推动市场价格上涨。”

　　然而，与王雪松的乐观不同，重庆地产资深人士吕真却有些担忧：“每一次调控实际上都会对房地产企业形成极大的影响，2004年和2007年年底的调控，都让一大批房地产企业面临资金短缺的情况，开发商在当前调控政策步步加深的情况下，面临的困难或许会远远大于上两轮调控。”

　　本报记者在调查中发现，2004年和2007年的两次调控，对于一些实力还算雄厚的企业都造成了巨大压力，不少房地产企业甚至靠高利贷来维持生计，并最终遭致企业被收编的境地。重庆一些地产企业也在调控政策不断推出后开始出现了窘迫局面，重庆南岸区某知名楼盘连续数月未曾发放管理层工资。

　　1月26日出台的“新国八条”，还将对改善性住房形成直接的影响。广西辉煌集团高级策划经理李传志坦言：“从这次的"新国八条"看，新政再次发力主要是对投资性购房进行调控，当然，政策采取了一刀切的形式，改善型购房也受到了影响，大户型的销售或许将会下滑。”

　　事实上，“新国八条”对于购房者的影响已经快速显露出来。重庆渝北区云湖花园的业主张刚原本正在考虑将云湖花园的房子卖掉之后去购买一套高档社区的大户型，他说：“"新国八条"首付提高一成，交易营业税也变相提高，我只能够再等等了。”