来源:经济观察报
京沪一线城市的地价已经企稳，“新国八条”刚刚开始实施，二线城市却正在接连创造出惊人涨幅。
从616元到2100元，并不引人瞩目的价格背后，却是翻番式的涨幅。仅仅半年前，万科在西安长安区所拿地块，楼面地价还仅为616元，而1月30日，西安万科以7.4亿元的代价再
按照官方统计，2010年西安住宅地价同比上涨23.37%，但当地开发商称，由于供应的地块日趋偏于远郊，成交均价并不能反映实际地价涨幅，“地段相仿的地块价格上涨幅度，实际上要远高于这个数字，价格翻倍是很普遍的情况”。
热情
1月30日，西安市国土资源局一楼交易大厅的土地竞拍现场，出让地块的争夺展现出被认为在一线城市才能出现的激烈场面。
“惊心动魄。”一位西安市国有开发商高管如此形容，“一直以来西安的地价并不高，虽然有竞争，但也远不如中心城市激烈，过去许多年来都没有突破每亩495万元这个几年前创下的纪录，没想到现在一天就过了一亩千万的高限”。
当天共推出四幅地块，均位于西安市长安区。其中，樱花广场西侧35.542亩的宗地，吸引了22家开发商的竞价，经过137轮报价，最终被西安铁锋房地产开发集团有限公司则以3.81亿元竞得，每亩均价1072万元。
长安区位于西安市南部，并非当地传统意义上的主城区，距离西安市中心8.7公里，过去设长安县，直到2002年才撤县设区，成为西安城市新区。
参与竞拍的开发商称，这个成交价格已经远远超过了他们事先拟定的心理底价。而此期间，现场拍卖师也在不断提醒，目前的报价已达高位，请谨慎投拍。但这都未能影响开发商的拿地热情。
其他三幅地块的成交单价则在400万元/亩到600万元/亩，其中，西安万科企业有限公司以7.36亿元竞得169.8亩的宗地，每亩均价433万；四川雅居乐房地产开发有限公司以9.48亿元竞得182.4亩的相邻宗地，每亩均价520万；陕西恒源煤电集团有限公司以6.15亿元竞得98.85亩的宗地，每亩均价622万。
按照容积率粗略计算，万科所获地块楼面地价约为2120元/平方米，雅居乐所获地块楼面地价略高，约2566元/平方米。
三幅地块紧邻西安“万科城”。万科城是西安万科去年5月所获项目，当时，西安万科以3.8亿元的价格拿下该地块，楼面地价为616元/平方米。这意味着，短短半年间，相邻地块价格升幅已达344%。
竞争者
西安市房管局的统计显示，2010年西安市住宅用地楼面地价为901.91元/平方米，同比上涨约23.37%，其中城东区的住宅用地楼面地价上涨幅度最大，同比上涨高达46.11%。
“实际上具体地块的升幅要远高于这个数字”，上述国有开发商高管称，“随着西安城市骨架的拉大，城市外围的住宅商业等用房的开发速度明显加快，政府所推的地块中，外围地块的比例也明显加大，拉低了平均数字”。
在他看来，造成地价飙涨的原因之一是大量一线开发商的涌入，“狼越来越多了”。
在过去，二、三线城市偏低的利润率往往令开发商们心存迟疑，但时过境迁，2009年万科提出“战略纵深”加速向二、三线城市布局，金地、绿地等一线开发商也几乎同步开始了这一进程。无形中，对利润率的认识已经倒置——“如果要巩固一线城市，必须放低利润率”。
西安房地产信息网的报告则称，“近几年来二线城市西安经济发展迅速，城市建设步伐加快，入驻西安的全国各大知名房企在2010年纷纷争抢拿地”。
报告举例说，去年一季度，万科、中海、绿地拿下三幅地块；二季度万科拿下长安区地块；三季度绿地、中铁十一局、中海共拿下四幅地块；四季度富力拿下城北一幅地块。
与之形成鲜明反差的是，过去在当地因拥有良好政府关系而获得大量土地储备的本土开发商，在外来“狼群”的竞争中已鲜有出手机会。当地上市公司天地源在过去一年中仅以参股形式以21.05%的比例参与了西安远郊的一处土地开发，而另一家正在借壳上市的本土国有开发商西安经发地产则全年未在招拍挂市场增加土地储备。
供应有限
在业内人士看来，二线城市地价被推高的另一个因素是，竞争者迅速增多，新开工量节节上涨，但政府的土地供应实际上并没有同步增加，造成了“狼多肉少”。
“一线城市由于调控政策空前严厉，加之大开发商纷纷战略转移，实际上土地供需不平衡的情况并不如二线城市突出”，一位当地开发商说，“最近一年明显感觉到地越来越难拿了”。
按照统计，2010年西安全市共挂牌出让地块148宗，其中住宅用地供应98宗，合计425.35万平方米，成交379.69万平方米，同比下降21.62%。
若加入商业用地，则共成交542.17万平方米，同比下降1.01%。
任志强则以“饥饿式土地供给”来形容现状，并在此前对政府已保证土地供给的说法称，“计划增加了，但市场不好时土地会流拍，难以变成有效供给。北京没有按计划完成土地供给，全国许多城市都因为价格问题没完成土地供给。有人想当然认为，拿出来的地都会变成有效供给。不知道市场会用脚投票吗？”
本报未获得西安市2010年关于新开工面积的统计数据，但从采访的多位当地开发商的表述来看，其所在企业去年的新开工面积增幅均在50%以上，多者甚至翻倍。
潘石屹此前在微博上称，“从2005年开始，全国的竣工与销售面积的比都在1：1.5—1：1.2之间，五年来一直处在供不应求的状态，要压房价几乎是不可能的。如果增加土地的供应，从今年开始每年增加土地供应的面积超过销售面积的50%，预计三年后才会达到真正平衡，房价上涨的压力才可能真正消除。”
而从“新国八条”，到“京十五条”，越来越多的地方调控政策还将陆续出台。只是，政府千方百计压需求的同时，若继续维持“饥饿式土地供应”，调控结果仍不知何去何从。
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