春节前，“新国八条”出台，楼市炒作风日衰。春节后，这股炒作之风却借限购令等调控政策，顺势进入租赁市场，促使租赁市场涨声一片。
有专家向《每日经济新闻》记者说，限购令等楼市调控政策在增加租赁需求量的同时，也促使二手房成交量下降，大量二手房进入租赁供应市场，因此，调控政策并没有多大程度上改变租赁市场的供求关系。而中介及一些个人二房东借势炒作，才是房租上涨的主因。
二房东两次借调控提价
高兰在北京海淀区一家物业公司工作。她向《每日经济新闻》记者介绍说，她于去年1月在昌平区回龙观一小区看中了一个合适的房子。这个房子150平方米左右，当时二房东刚从原屋主那里以一个较低的价格整租了二年。整租后，二房东将这个房子分割成7个小房间，包括一个主卧、一个次卧、四个小隔间以及一个阳隔。高兰租了一个次卧，当时签订的租约合同期为一年，每月房租650元，押一付三。
但在去年10月20号前后，也就是一年租期内最后一次交下季度房租时，二房东以第二次楼市调控后租赁需求增加，各地房租涨价为由，单方面要求将月租金提高到730元。虽然高兰觉得这种做法不合理，但最终还是答应了。
今年春节后，在签订新合同时，二房东再次要求将月租金提升到850元。二房东的理由是，由于北京出台了新版限购令，大量外地人无法在京买房，租赁市场需求大增，因此与其他人一样，顺势涨价。
起初高兰不同意，但出去找了一圈后发现，房租已普遍性上涨，且理由几乎一致。高兰介绍，与她同住的租户也都面临类似问题，有的租金从开始时的430元涨到了目前的500元。
高兰告诉记者，其实他们交的房租过半被这个二房东赚了。她解释说：“同住的一个租户曾看过二房东与原屋主的租赁合同，整个房子一个月的租金才1800元，但目前被分割出租后，一个月的租金近4300元。”而且据她了解，这个二房东在北京囤积了大量租赁房源。
实际上，目前北京租赁市场，除了大量的个人二房东外，也存在机构二房东，即房地产中介。
记者的一位朋友小明就遭遇过房地产中介的盘剥。
小明介绍说，他于去年2月通过一家中介公司以1900元租了一个一居室，租约期为一年，给了中介公司1900元作为中介费。结果后来才发现，这个房子是屋主以1500元的月租金租给中介公司的，且还向中介交了1500元中介费。
小明说，一年下来，中介可以坐收原屋主1500元的中介费、小明所交的1900元中介费，以及转租中间产生的每月房租差价400元，共计8200元。小明所交的房租中，相当大一部分流入了中介二房东的口袋。
“京15条”难推高房租
近段时间以来，包括北京在内的全国各地房租上涨声一片。业内人士向《每日经济新闻》记者透露，除了因房价飙升导致房主心理租金价位提升等正常原因外，包括中介、个人在内的二房东、业主等借楼市调控携手炒作，是这波房租上涨的主因。
上述人士进一步分析说，目前由于楼市调控，交易量大降，中介机构转而将公司业务重点转向租赁交易。相较于买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，目前北京履行网上登记备案手续的租赁交易量不足市场总数的1/5，因此楼市并不存在一个权威的租赁市场统计数据，这也为中介机构炒作提供了空间。
在限购令等政策下，中介大肆鼓吹租赁市场需求量大增，并适时推出房租上涨的统计。比如在北京租赁市场，目前各大北京中介公布的数据中，近80%以上的供给量集中于城八区，而实际上，北京租赁市场供给量过半在郊区。中介之所以这样做，就是为了在统计中有意增加城区供给量比例，从而最终推高北京市区整体平均房租水平，营造舆论环境。他认为，统计中的数据采集源本身是有问题的。
在舆论营造的过程中，楼市新政成了房租上涨的炒作理由。在北京，一些中介不断宣称，因为“京15条”对外地人进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求。
但北京中原三级市场研究部总监张大伟对 《每日经济新闻》记者表示，买卖市场受限导致需求积累，从而推动房租上涨的说法不成立。
他具体分析说，北京中原的统计显示，目前北京租赁市场，外地户籍客户占78%左右，这部分人群受到“京15条”的限制较大。非京籍人士也可分为几类。首先，新来京人群。毕业生来京高峰期一般集中在7月左右，目前不是高峰期；其次，已在北京租房的人群，不会因为买房需求受限而新增租房需求。北京中原统计数据显示，北京购房者中绝大部分为之前已有房产或者租房人群。
张大伟指出，新政后，北京中原预测北京二手房及商品房买卖交易将明显萎缩，特别是二手房交易可能下降近五成，本来可能出现在买卖市场的房源很可能转移到租赁市场，从而增加租赁市场的供应量。虽然第三轮调控将使得租赁市场的需求明显增加，但是由于租赁市场供应量在增加，如果没有炒作等因素影响，预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨，价格基本平稳的局面。
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