聂梅生：房价涨幅应介于CPI和GDP增速之间

　　　自新“国八条”出台以来，共有16个城市出台了“地方版”调控政策，但无一按照要求公布房价控制目标。

　　“房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅。”昨日（2月23日），在《每日经济新闻》和搜狐财经联合主办的“搜狐经济学人”论坛期间，全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者表示。

　　这是首次有机构对房价合理区间作出界定。

　　多地未提房价控制目标

　　上述论坛后，聂梅生在接受《每日经济新闻》记者专访时解释说，房价涨幅通常是高于通胀预期的，但不会跑过GDP增速，因此，合理的房价应该在这个区间之内。

　　她表示，从中国的经验来看，在历次楼市调控的时间点上，房价涨幅都超出了上述区间。这也意味着，超出了这个区间的房价都是 “不合理”的，需要调控。

　　“房价控制目标”是除限购措施外本轮调控最受关注的一项措施。按照新“国八条”的要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　截至目前，我国共有16个城市出台了“地方版”调控政策。然而，除个别城市在细则中提出“一季度公布房价控制目标”之外，多数城市的细则丝毫未提及这一目标。

　　在不少分析人士看来，“房价控制目标”显然是地方政府不愿提及的字眼，一方面是由于该目标涉及多项经济指标，难以确定；另一方面，地方政府担心的是，对房价的控制可能会限制当地财政收入和经济发展。

　　据《每日经济新闻》记者了解，在本月16日（“京15条”出台当日）上午的意见研讨会上，北京市政府部门曾向与会人士坦承“没有目标”，因为今年其他宏观经济数据尚无法预估，使得房价控制目标难以确定。

　　根据北京市统计局公布的数据，2010年该市GDP增幅为10.2%，CPI增幅为2.4%。有业内人士按照上述标准预估，今年北京房价涨幅应大致在2.4%~10.2%之间。

　　聂梅生还表示，这一标准并不只适用于北京，“由于各城市的经济发展水平和收入水平不同，它适用于所有城市。”

　　“价格下跌论”言之尚早

　　但无论各地即将出台的“房价控制目标”如何，外界的预期并不乐观。在上述论坛期间，参会嘉宾普遍认为，房价并不会很快下降。

　　按照聂梅生的观点，上半年是政策效果的观察期，即使成交量大幅下跌，房价也不会出现下调。她提供的另一组数据表明，当前开发企业的资金投入回报比为1:1.5，充裕的资金足以保证企业支撑半年。

　　但她认为，随着政策执行的深入，下半年房地产市场将走向平稳，不排除部分地区房价下调的可能，但调整幅度不会太大。

　　来自国家统计局的数据显示，自去年9月以来，全国70个大中城市房价已连续5个月保持上涨。采取了新的房价统计方式之后，今年1月有62个城市的住宅价格环比上涨，其中涨幅超过2%的城市有3个。

　　同时参会的虎杰投资咨询首席分析师张寅则认为，政策拐点已经出现，但由于时间上的滞后性，市场拐点并不会在今年出现。这也意味着，今年的房价不会下降。

　　一个共识是，受“限购令”影响，市场成交量将在短期内滑坡。聂梅生认为，今年三四月份，市场交易量将会明显下降。这一观点也得到普遍赞同。

　　事实上，从新“国八条”出台伊始，成交萎缩的趋势已十分明显。链家地产副总裁林倩提供的数据显示，今年春节后，链家地产的二手房交易量比节前下降近六成，“京15条”出台之后，上述交易量又跌两成。

　　林倩预计，在新房成交下滑的同时，今年二手房市场成交量也将有不小的跌幅。

　　同步播报聂梅生：房产税调控作用十分有限每经记者 张敏 发自北京

　　曾被认为是 “最严厉调控政策”的房产税，似乎不再被业界抱以最初的高期望。

　　昨日，在《每日经济新闻》和搜狐财经联合主办的 “搜狐经济学人”论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房产税对调控楼市的作用是 “杯水车薪”。其理由是，房产税的征收无法改变地方对土地财政的依赖。

　　她表示，经过测算，如果将重庆模式推广至全国，即统一向高端住宅征税，每年的税收收入尚不足1000亿元；如果房产税向所有存量房征收，且以1.5%的高税率为基准，每年的税收收入约为7600亿元。

　　而根据国土资源部披露的数据，去年全国土地出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%。两者相比，土地出让收入远大于房产税收入，仍是地方财政的主要来源。

　　聂梅生表示，由于房地产的部分作用在于“保民生”，短期内房产税的征收不可能扩大到所有住宅，因此，即便试点城市继续扩大，实际征收数额也不会达到上述标准。

　　基于此，她认为，房产税的征收并不能改变地方对土地财政的依赖，因此对调控的作用十分有限。而相比于税收杠杆，房产税的作用主要体现在对购房预期的影响上，同时还将影响到二手房和租赁市场。