林倩：今年中介市场机遇与挑战并存

　　搜狐经济学人月度论坛——“拐点2011？加息周期与房价走势”23日在北京召开。围绕该主题，专家、学者和业界人士展开了激烈的讨论。以下是嘉宾精彩观点：

链家地产副总裁 林倩

　　主持人王凤君：论坛开始之前，有嘉宾说这次调控之后房地产二手房市场比较火，好像是由中介公司垄断引起的，我们看二手房这边是不是和一手房不好，二手房好起来了。

　　二手房也遵循量比价先行规律

　　林倩：曹建海老师讲的是租金上涨当中，做全程代理的这些中介公司，因为它们控制了市场上的供给。房地产调控对房地产的影响，或者大家今天所关心的拐点。绝大多数的理论都是来自于市场经验和实践的大众统计的结果。我刚刚在回想，究竟大量对房价而言，是房价上涨还是下跌？我回忆了过去几年的数字，我给大家做一个判断吧。如果以09年为例，09年房价上涨很厉害，09年3月份二手房成交量先破万套，09年6月份时所谓破万套是从2月份大概五六千套，到3月份万套，6月份开始房价开始出现明显上涨。09年二手房房价上涨，跟二手房成交量大幅增长，大概晚了3个月左右。然后2010年3、4月份上旬达到了最高峰，4月30日第一次调控政策出台，我记得4月份北京二手房市场单月成交量突破三万套的，那时候房价达到最高峰。2010年1月份到4月份加起来，短短4个月北京二手房房价上涨28%，这是我们的统计。达到最高峰之后，那次调控出来了，6月份扣掉经济适用房转商品房部分，其实成交量暴跌到只有7000多套，6月份开始房价出现下跌，7月初跌到2010年低值，跟4月份相比跌了12%。9月份市场成交量又开始回升了，突破1.8万套，10月底房价开始往上走了。如果北京二手房市场理论来说，确实存在着量比价先行的情况。但是以现在的市场状况来说，如果北京市场上持续几个月成交量跌到1.2万套以下，那么房价下降的可能性就会出现。如果1.8万套以上维持两三个月的话，房价上涨的可能性也可能出现。这是我们凭经验粗放地估了一个量跟价之间的关联性，供大家参考。

　　中介市场今年面临机遇与挑战并存

　　现在媒体很关心中介公司会不会关店。去年4、5月份所有媒体打电话问我，链家地产会不会关店？2010年来说，我们全年新增了大概七八十家店。但其中我们有新开的，也有关的。关的店大概10家左右，新开的店大概八九十家。但是08年市场很不好的时候，我们店数确实是少的，08年店数由450家调到420家，当市场不好的时候，中介公司调整店数是很自然的事情。但如果调整的幅度太大，那就跟企业的战略有关了，已经不是正常的调整了。我自认为调整幅度如果在15%以上的话，就是以链家地产现在来说，现在大概660家店在北京，如果调整幅度在100家以上，我觉得肯定是公司的战略有了一些变化。最近听说有家地产中介，大概在北京有250家店，但是打算关店数大概在四五十家，那就是公司战略的改变了。这个对于大型的，或者抱着有序经营的中介公司来说，不会大幅度做店的调整，10%以上调整是不正常的。对于中介公司而言，今年却面临一些新的机遇和挑战，过去做中介经营项目是比较单一的，虽然面对的是买卖双方的客户，但是还是比较单一的一买一卖。但是今年不一样了，在限购政策之下，很多客户面临到买房之前必须要卖房，要买新房之前，必须把手上多套房给卖了，买与卖之间的衔接，严格的挑战了中介公司的专业知识跟专业能力。对中介公司经纪人也好，后台交易中心的职能体系的支持也好提出了更高的要求，要求在客户要求时间之间跟资金流之间完成任务，甚至包括中介公司自己的服务产品，是不是能够满足客户的需求。对中介公司来说都是一个考验，过去很可能和客户有买跟卖的关系，但是过去衔接性不是那么大。但是现在为了时间衔接性能够更紧密一些，买和卖可能直接找同一家公司。专业服务产品能力强的，把控能力比较强的中介公司会面临更多的机会，但是相对的这方面的资源和外部资源，外部结合性的资源不是很充足的公司可能面临的是挑战，甚至是打击，这是我今年对中介市场考验的看法。

　　关于租赁市场，我对租赁市场的看法是这样的，我们自己研究了很长时间的租赁市场跟买卖市场的关系。租金跟房价的关系，我们发现租金跟房价相比有严重的滞后性，大概是6到12个月左右的滞后性。去年租金上涨，我们统计去年租金上涨18%左右，去年租金上涨的前提是在09年的时候房价大幅度上涨，各位设身处地想想看，如果是房东、是业主，09年经过房价70%左右上涨之后，2010年您跟房客租约到期不调房租吗？不太可能，如果不调房租的话，实质租金回报率就下降了。所以2010年当租约到期的时候租金就上涨了16%，确实像曹建海老师所说，2010年年初的时候，北京提出二手房房价大概单价2万左右。年底大概2.4万左右，和刚刚曹建海老师所讲的20%到25%涨幅是不谋而合的。在这种情况下，我觉得今年的租金尤其是即将租赁旺季的3月份马上来，今年的租金还是有上涨的动力的。但是如果单纯从反映房价上涨来说，理论上不应该涨幅这么大，但是从通货膨胀，现货的推移来说，我们北京市政府政策出台之前找我们做一些政策讨论的时候，我们也不断地提醒，一定要注意公租房，租赁政策在3、4月份的时候一定要及时的出台，才能够避免要租金的上涨。所以对中介公司而言，企业而言，我觉得今年在买卖跟中介之间的平衡，还有买卖业务上自己的服务产品的升级都是挑战。但是从另外一个角度来看，也是一些机会。

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