来源:解放网-新闻晨报
晨报《楼经》2月13日曾以《和保障房为邻，你愿意吗》为题专题报道了上海保障性住房建设情况，本期《楼经》继续关注这个话题。
□晨报记者 徐运 张昱欣
3月底前，13个区都将启动今年本市首批经适房申请；之后启动的第二批经适房申请，准入标准将再放宽；“市
■关键词：准入标准
经适房“门槛”，你踏进了么？
上海经适房自正式启动申请供应以来，相关准入标准一步步放宽。在3月2日市政府新闻发布会上，市住房保障和房屋管理局副局长庞元表示：“我们在具体准入标准设定上确定了‘先紧后松’的原则，实际上就是设定的准入标准和房源供应尽可能的匹配。”而且，今后将根据本市经济社会发展状况、政府的保障能力、中低收入家庭住房困难状况、房源供应等条件和因素，继续合理放宽经济适用住房的准入标准。
徐汇、闵行两个区试点经适房的时候，当时收入标准定在人均月可支配收入2300元以下，人均财产7万元以下。为了扩大政策的受益面，2010年8月，市政府决定在中心城区和部分有条件的郊区（闵行、青浦和宝山）推开经济适用住房的工作，并将准入标准放宽到人均月可支配收入2900元以下，人均财产9万元以下。
而等各个区第一批集中申请受理工作全部完成后，今年启动的第二批经适房受理工作将执行新的申请准入标准。新标准主要放宽了收入和财产准入标准：3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元（相当于月均3300元）、人均财产限额调整为12万元；2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。户籍年限、住房困难面积标准、五年内未出售和赠与住房的限制条件、单身人士年龄标准等不作调整。
再次放宽收入标准和财产标准以后，三口之家的月可支配收入限额已经接近1万元，将会有更多住房困难的上海市民，包括青年职工等群体逐步进入经济适用住房的保障范围。
■关键词：“夹心层”
“夹心层”受益，暂缓买商品房
原先有部分“夹心层”家庭打算倾其所有为子女购置一套商品房，在经适房的大量入市以及门槛逐渐放宽后，无疑将促使这样的“夹心层”家庭转向经适房。
家住卢湾区的孔先生一家就是一个缩影。孔先生一家三口目前居住在卢湾区一套30平方米左右的老房子内，儿子早进入适婚年龄。如果要购婚房，只能选择外围区域小面积的老公房，想方设法凑足首付款之后，由已经工作的儿子每月还贷，未来的日子势必将会十分拮据。
2月底卢湾区经适房申请工作启动后，孔先生一家经审核符合申请条件。由于卢湾区经适房房源价格被控制在8500元/平方米水平之内，经适房申购成功后生活质量也不会出现大幅下降，而且经适房基地的位置比孙先生家原先物色的房子要好。综合考虑下来，孙先生一家决定暂停原先购买商品房的计划，更倾向于购买经济适用房。
在申请经适房人群中，记者也发现了不少年轻人的身影。从事行政工作的罗先生就表示，按照最新公布的经适房申请标准，自己将是政策放宽的直接受益者。“目前一家三代四口人住在不足50平方米的公房里，房价年年涨，想用积攒下的工资去买却发现差距越来越远，如果申请到经适房，将搬掉压在一家人心口的大石头。”罗先生兴奋地表示。
■关键词：配套和房型
使用功能不“打折”
有车库、有绿化……记者近日来到位于嘉定江桥鹤旋路上的绿地江桥保障房基地，看到了一个“现代化”的经适房社区。
该项目基本都已结构封顶，有一半已经露出了棕色的外衣，部分大楼内工人已经准备安装抽水马桶。而项目外围的商业裙房已经基本装修好，只待开业。有全家便利店、药房、饼屋以及农产品专卖店和菜场，这些都能满足社区居民的基本购物需要。江桥万达广场正好与这一基地为邻，加上稍远的位于曹安路上的沃尔玛江桥店，未来江桥基地居民购物应不必发愁。
“2001年我刚来江桥的时候，只有曹江线等两条公交线可以到市区。”说起江桥的变化，市民陈先生感慨万千：“那时候去趟市区单位转3辆车，要一个多小时，还好现在已经在造轨交了。”在他的带领下，记者找到了建设中的13号线金沙江西路站，估计从江桥基地经适房走到轨交站约15分钟。
按设计导则，经济适用房一房面积在40-50平方米左右、两房60平方米左右、三房70平方米左右。经过精心设计后的保障房房型，内部格局十分紧凑，可使用功能不打任何折扣。记者走进几套正在进行简单装修的房子看到，进门第一间房一般都是客厅，“南北通”房型的客厅稍暗，而两房朝南的客厅则要亮堂一些。据悉，江桥基地各类房型中的客厅面宽一般定在3.6米以上，主卧面宽有3.6米或3.3米，这样最能兼顾功能性、舒适性。
记者注意到，不管是哪种房型，阳台设计中都留出充足的面积，将来封闭后放上一张小床，也能成个“卧室”。窗台高度一般也不超过60厘米，那是为了通过落地窗设计，加强室内采光。
■关键词：公积金贷款
公积金可充买房款，但需留足余额
作为购买经适房重要的贷款渠道之一，申请者若拥有足额的公积金余额，无疑能大大减轻贷款压力。随着本市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则正式出炉，近期咨询公积金经适房贷款政策的市民明显增加。
针对最受申请者关注的公积金购经适房首付比例和贷款限额等问题，新出炉的实施细则规定，经适房首付款比例不低于房屋总价款的20%；每户家庭住房公积金经适房最高贷款额度为60万元，申请家庭若有补充住房公积金的，每户可再增加20万元贷款额度，最高达80万元。“事实上，对于大多数经适房申请者家庭来说，可能并没有补充公积金，因此预计绝大多数贷款额度的上限基本都在60万元。”业内人士分析。
此外，有关如何增加其他家庭成员“助阵”，一起申请借款以减轻还款压力也是大家普遍关注的问题。对此市公积金管理部门表示，与本市购买普通商品住房的公积金贷款政策相比，经适房贷款细则通过扩大共同借款人范围、扩大借款家庭的补充还款渠道，来提高购买经适房家庭的筹款能力。与原来的规定相比，新版细则将借款人提出增加补充还款人申请的条件，由原先的“当住房公积金经适房贷款的借款人发生三期以上（含三期）逾期时”改成较为笼统的“当住房公积金经适房贷款的借款人发生还款困难时”。而在应作为共同借款人的范围中，除了原有的共同产权人外，还增加了“借款人的配偶”。
新版细则特别新增了一项关于“贷款前提取住房公积金”的条款：借款人在已支付所购经适房总价款20%以上的房款后，可向市公积金中心申请提取本人及符合条件的共同提取人住房公积金账户内的存储余额，用于支付除贷款以外的经适房购房款。不过公积金管理部门特别提醒，在提取后，借款人的住房公积金账户内应留足一定余额，以确保其公积金贷款额度不受影响。
公积金经适房贷款申请如何确定贷款金额
每户家庭住房公积金经适房贷款额度的计算办法是以户为基础，借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，具体贷款金额按照借款人及共同借款人的申请金额和现行规定的贷款限额标准确定。每户家庭住房公积金经适房贷款金额应同时符合下列限额标准：
·不高于借款人、共同借款人按各自住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额；
·首付款比例不低于房屋总价款的20%；
·不高于按照还款能力确定的贷款限额。
卖房记
320万房子，不降一分，2周竟卖掉了
并不只是“运气好”，偶然之中也有必然性
□晨报记者 彭晓玲
第四次来看房的是一对中年夫妻，问了几次是否有降价可能，都被卖家萧先生明确告知320万元总价“一分不少”。半小时后，这对夫妻就付了定金。
在房产调控的氛围下，近期上海二手房成交量大幅下降。但在市场冰封中，仍旧有机会和亮色，市民萧先生就是一个案例。连中介都说萧先生完全是运气好。真是这样么？
有意提高房价转移营业税
因为工作变动，萧先生决定把自己位于东北片区内环线以内的一套107平方米的房子卖掉。这套房子是2007年买的，按照政策规定，房产证未满5年的二手房需征收全额营业税，于是萧先生把总价定在320万元。这样算下来，每平方米接近3万元，价格明显高于周边小区。
当萧先生把房子挂出去后，他的家人很担心现在楼市普遍弥漫着观望气氛，房价中又把18万元左右的营业税包含在内，不知这场买房持久仗要打多久。但萧先生信心很坚定：不接受议价。
萧先生觉得自己的坚持是有道理的：小区在高校里面，十分清幽，旁边就是内环，周边还有3条轨交，离外滩也只有5公里。附近还有区重点小学，是学区房。
果然，房子挂牌后3天，就接到中介电话，说周末有3户人家要来看房。为了把房子顺利卖掉，萧先生一家特意推掉了应酬，还提前打扫了卫生。看房者到后，他们热心又不厌其烦地介绍着卖房的原因、每一间卧室的情况，特别还详细讲了该房子比较独特的优点。看得出，每个看房者都对这套房子很满意，基本都没有挑出什么刺——除了价格。
中介春节后售出的唯一房源
第二个周末，中介又通知要看房了。一对中年夫妻搀扶着一位鬓发苍苍的老人过来，他们把房子细细看过一遍，“老好，老好！”老人连连点头。
“我们是诚心的。”这对夫妻对萧先生说，他们非常喜欢这个小区的环境和房子户型，一直想买个三室一厅的房子和老人一起住，希望能在价格上有所回旋，“这套房子就值300万元，抬高的钱其实是想叫我们出营业税。”他们试图打“心理战”。
萧先生很委婉地说，这个房子很受欢迎，自己不想降价。看房者说，回去先商量下再给答复。
就在萧先生的家人觉得可能没戏时，中介突然打来电话：“他们要买你的房子了！正在店里等着。赶紧拿着房产证和身份证过来吧！”
签售房协议、当面支付定金，如此“速战速决”，萧先生一家都挺高兴。“你们卖得真是时候。”中介说，去年国家出台了系列房产新政后，楼市中基本没有投资客，剩下的就是刚需。但首付和银行利率纷纷提高后，很多年轻人也只能望房兴叹，整个楼市就是有价无市，一向生意很好的他们，春节后唯一售出的房子就是萧先生的。
说到这里，中介叹了口气，指着一个面积150平米、喊价450万的房源信息说，“都挂了近2个月，没有一个人来问！”
■卖房心得
萧先生认为，内环线以内的房子本身就有价格优势，特别是小区如果环境好、是学区房、周边交通又方便，且房源也很稀缺的情况下，对买家来说就有很大的吸引力。另外，萧先生所在小区已经有一年多没有三室一厅的房源出售。
■中介说法
萧先生的房子是上海市规定的非普通住宅，总价里面虽含有转移给下家的高额营业税，但总体报价还比较合理，和该小区现在市值基本符合，所以一旦遇到确实喜欢该地段房源、且有经济能力的买家，就能成交。（注：应受访者要求，部分信息有所模糊）
主笔手记
买小商铺正是时候？
□晨报记者 唐佳
近来不时耳闻身边的同行聊起商铺，说现在去买个小商铺是时候，尤其是靠着大型休闲广场和轨交的小商铺基本没啥风险，比买房子实惠多了。而媒体也屡有报道说，那些被限购和被停购的投资者并未完全撤离上海楼市，而是转换了投资载体。大量炒房资金急寻出路，导致上海楼市的商办市场（商铺与办公楼）交易比重骤然攀升。
有关中介市场咨询报告称，上一周（2月28日-3月6日），上海商办市场交易量已经连续第五周出现上扬，环比上扬32.68%，与去年同期相比上涨近八成，日均成交量达1.06万平方米。非住宅产品的商铺与办公楼交易量占全市成交比重高达一半。
于是越来越多的投资者开始考虑将资金转入商业地产。但应该看到的是，虽然本市的商业地产相对于住宅目前在价格上确实有很大的落差，也确实有升值空间，但若寄希望它能够在短期内像住宅一样取得巨大的回报，是不现实的。
这是因为，如果是一种投资品种，除非是金融资产或艺术品，就不得不依托一定的现实需求。也就是说，需要它的人群必须足够多。上海是个国际大都市，其写字楼和商铺的需求量未来或许的确会有持续的快速增长，然而它们注定无法与住宅相比。
只要依据常识想象一下，上海的商铺和公司办公用房会在3-5年内翻一倍吗？而为什么住宅能够达到这样的需求？道理很简单：并不是3-5年上海的人口翻了一倍，而是因为人们总是想要住得更宽敞——只要经济条件能够承受，再大的房子都嫌不够。但公司和商店的老板遵循的逻辑则恰恰相反，哪怕利润再高，他们总想要进一步压低成本，一间办公室能坐10个办事员工，就不会让它只坐8个。
从这点上说，对商业地产的投资，倒不必过于担心它的价格水涨船高。风险也好，收益也好，也只有让那些想要投资它的人自己去承担就是了。
晨报楼经：https://t.sina.com.cn/1920734300
“楼市窗口期”
■李文杰（中原地产华北区域董事总经理）
我用“楼市窗口期”来比喻现在的市场机会，就像火箭发射需要气候窗口期，资本市场也有融资窗口期一样，因为调控，市场机会变得扑朔迷离，机会瞬间一过，在这个政策窗口期内，房企要加快推售回笼资金，问题是不是每一个房企都有好命把握住这个机会的。
■杨红旭（易居房地产研究院综合研究部部长）
国内银行紧卡房地产贷款，外资基金群起掘金。金地、首创、复地、盛世神州、中国海外等内资机构发起外币私募基金；多家外资机构也与内地合作发起私募基金。2010年1-11月，共有10只房地产私募基金募集18.59亿美元，金额为2009年全年3.4倍。
■陈劲松（世联地产董事长）
以商业做为拿地的招牌、拿的地还是以住宅公寓为主，住宅回收投资、主力商业不卖只租、可规避高昂增值税——这就是国内商业地产逻辑，商业升值可支撑银行抵押贷款再融资。
■陈国强（北京大学房地产业研究所所长）
房企参加保障房建设会成为基本趋势，有的企业主动选择，有的是被动参与，比如有些城市商品房项目要求配建保障房。参与保障房，风险应不大，但收益亦不高。
■周忻（易居中国董事局主席）
大家千万不要被忽悠了！ “上海房产销售均价”与“上海房价”是两个完全不同的概念，销售均价下跌14%是因为市中心成交减少，周边低房价拉低全市整体销售均价所致，大家千万不要认为上海房价狂跌14%！到目前为止，上海房价己止涨，但还未见大跌！
■蔡为民（知名房产评论人）
限购令逼退天量资金，海外投资再升温？近期确有菲律宾、日本等不少海外楼盘，觊觎富裕阶层的购买力，而大举进军中国，我即多次应邀发表专题演讲。惟海外房产投资牵涉当地法令、法规、开发商品牌、产品条件…水深难测！投资务必谨慎、充分了解，忌冲动购买，否则难免遗憾。
晨报记者 徐运 整理
上网从搜狗开始
