房企资金链吃紧 地产信托成最后救命稻草

　　几天，杭州各个论坛上关于“某某地产集资”的点击频率特别高。一个题为“某某员外又开始民间借贷？”的帖子引起了网友的广泛关注。这个帖子提到：借贷年利率是12%，是通过浦发银行（600000）信托的，为期两年。就是说你借100万，一年后能得到12万，这样两年的复利可以 达到25%。也就是投入100万元，两年可以有25万元的收益。

　　浦发银行杭州分行的一位高管告诉记者，确实有这么一件事情。不过这项集资不是直接由银行来具体操作，而是委托杭州工商信托。浦发只是负责托管，帮助销售信托产品。

　　那么该信托产品是不是像坊间传闻的那样不对外销售，而只是用于内部集资呢？

　　该高管告诉记者：“信托产品肯定是对外公开销售的，只是信托产品都有一个起售标准，不是每个人都买得起的，一般都会卖给机构或者是公司。不过由于这家地产公司和信托公司之间关于利率还有一些争议，信托公司要15%的利率，而这家地产公司只愿意做12%的利率，所以这个产品何时公开销售还是个问题。而且对外公开销售信托产品的年收益应该在7%~8%之间，不可能有网上说的12%这么高，因为信托公司也要赚钱的。只有内部集资才会达到年收益12%。”

　　据了解，这家地产公司上个月不仅通过了内部筹措集资做成信托产品，今年1月份以来，信托计划涉及国内多个项目。

　　对于这样集资行为，有房地产同行在网上发表评论。欣盛老总李晓桃说：集资两年，每年12%的收益，说明确实资金紧张了，意识到这一轮的调控会比以往长了。有投资专家认为，如此大动作的募集资金，资金压力非常明显。

　　杭州赢商商业投资管理有限公司专家认为，在目前限购的背景下，对改善性房源，尤其是高档住宅影响非常大，这也直接导致了开发商回笼资金的压力比较大。

　　资金链普遍吃紧

　　“其实大部分的房企这段时间资金链都很吃紧。”杭州某银行行长说。在房地产项目开发建设中，来自银行的信贷资金曾经在相当长的一段时间内，成为了众多房地产企业解决资金来源的“重要窗口”。而相关数据也显示，在近年来房地产企业的资金来源中，来自银行的贷款基本上都能保持在80%的比例。但在调控日益升级的现在，这样的局面已经彻底扭转。

　　一位分管金融的政府领导告诉记者：“浙江各家银行针对房地产企业的开发贷从去年开始全面收紧。随着国务院调控，今年各大银行对于开发贷这一块几乎是全面暂停了。”

　　更为严峻的客观事实是，不仅仅是以往赖以生存发展的企业开发贷开始全面收缩，开发商从资本市场上获得融资也越来越难。相关数据统计显示，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将去年称为房地产行业的“零融资”年。有业内人士分析，在房地产调控逐步深入的大背景下，今年对于大多数房地产企业而言，想从资本市场上进行公开募集的难度将会越来越大。

　　“救命稻草”

　　随着国家宏观调控的进一步升级，房企融资渠道大为受限，急于输血的众多房地产公司将目光转向了房地产信托。

　　2010年12月1日，荣安地产（000517）将上市公司的4900万股质押给华宝信托。12月6日，中粮地产（000031）[简介 最新动态]对外发布关于通过信托融资计划公告。公告称，在12月6日召开的第六届董事会第三十七次会议中，审议通过关于向昆仑信托有限责任公司申请不超过6亿元的信托融资议案。之后，恒大地产、万通地产（600246）、浙江广厦（600052）等众多房地产上市公司纷纷开始再一次敲开信托融资大门。此前同样遭遇监管层严控的地产信托逐步开始解除冰冻。

　　从今年2月份开始，多家信托公司重新开始谨慎涉足此前一度被监管层“风险提示”的房地产信托业务。2月17日，中南建设（000961）与中铁信托签订应收账款债权转让协议，新一笔规模为1.5亿元的信托融资计划正式开始进入募集期。2月23日，卧龙地产（600173）发布公告表示，其公司拟以对控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的相关债权，通过杭州工商信托股份有限公司发起总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托。

　　杭州信托业内人士对记者表示，最近一个月以来，已经有超过数十家的房地产企业纷纷公告了将于近期进行信托融资的意愿。2月25日，杭州工商信托股份有限公司发布德信九龙城项目集合资金信托计划成立公告，公告显示，该计划于2月14日起首轮发行，至2011年2月25日实际募集金额为人民币12200万元。根据杭州工商信托官网显示，从2010年2月开始，总共有超过15家房地产企业项目通过杭州工商信托募集资金。其中，包括了德信、昆仑、杭信、新湖中宝（600208）、卧龙地产等公司。

　　和2008年地产“拐点”时一样，今年以来一些地产公司仍然选择以大股东的股权来融资，但和2008年不同，一些信托公司已经不再希望地产公司仅仅是用股票来做质押，更希望的是用股票过户的方式来做生意。

　　为了赢得和信托公司的合作，不少开发商也比先前更舍得将股权转让，通过股权进行融资的越来越多。因为对于信托公司而言，股权融资收益较高，而且有这样的抵押物，风险相对较容易控制。房地产开发商信托渠道融资的成本由此大幅增长。“有土地质押，17%~18%的利率，如果股票过户，13%~14%的利率”，这样的行业水准，已略高于在海外发债的利率。尽管信托融资成本如此之高，但“纵观各类融资，在国内，不谈开发贷，性质比较相近的融资方式中，还是找不到比信托成本更低，更靠谱的融资方式”，业内人士如此评价。

　　其实不仅仅是开发商需求旺盛，持有现金等着购买房地产信托计划的投资者也不少。“现在两头需求都非常旺，自从去年最后一个季度，信托公司放缓此类信托产品发行速度后，就不断有客户来咨询，什么时候？？有项目，手中的资金大家都不想它贬值，有个相对稳定且较高的收益是他们所期待的。”杭州一信托公司工作人员告诉记者，尤其是限购政策后，人们手里的钱买不来房子，其他的投资渠道也不多，所以我们的信托产品只要一有发行，几天之内就会募集结束，而且一定要预约才能买到。“现在投资门槛也进一步提高了，原先是五十万一百万的，现在差不多都设定在一百五十万以上。”

　　受到加息（专题 ）因素的影响，房地产信托收益也逐渐走高。据信托与理财研究所的统计显示，截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为10.38%，去年全年房地产信托的平均收益是9.37%，由此可见，今年产品的平均收益已经较去年上涨了1个百分点。

　　尽管如此，但是中国银监会相关负责人于2月23日对新华社记者表示，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。“自2005年起，银监会陆续颁布多项房地产信托业务监管规定，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。银监会将密切跟踪房地产市场最新变化情况，继续坚持相关监管政策和？求，积极贯彻落实国家房地产宏观调控政策。” (来源：新浪房产)