炒房如何成风

　　文/冀志罡

　　冀志罡：专栏作家 现居北京

　　最近五年，炒房热即使不是中国经济最重要的现象，起码也是最引人注目的现象。只需简单的计算便可知道，在这五年中，与其他任何一类投资品相比，住宅的投资回报都要高得多。考虑到炒房还可以利用贷款杠杆，能够以小博大，回报将更为惊人。所以毫不奇怪，不管政府怎么调控，怎么限购，老百姓有了点闲钱后还是只想买房。

　　在媒体上，乃至在生活中，这几年充斥着炒房暴富的神话故事。有了这种示范效应，人们很容易作出参与炒房的决策。人类本来就是根据生活经验进行决策的动物。既然大家都去买房，而且过去买房都赚了，那么，未来自然也应该赚，就像大家都去排队买盐，自己最好也别做旁观者。心理学家把这称为羊群效应，在我看来有贬低之嫌，因为这分明是人的行为。

　　为什么中国的人均收入不到发达国家的20%，房价却已经与之看齐？难道发达国家就没有羊群效应？当然不是。关于这个问题，人们提供了很多中国特色的答案。比如中国人天性就喜欢买房置地，但这显然跟农耕民族的土地依恋心理有关，并非中国人独有；再比如中国人口众多，土地稀缺，所以房价必然只涨不跌，但人口密度比中国还高3倍的日本，为什么房价在二十年前崩盘了呢？还有城市化推高房价，经济增长推高房价等种种说法，皆漏洞明显，不一一列举了。

　　其实，中国人也并非总是热衷炒房。早在十七年前的1993年，在当时的副总理朱镕基通过紧缩银根刺破泡沫后，房价就整整下跌了六年，直到1999年才见底。那些年，中国人可不喜欢买房，听到贷款买房更是拼命摇头。2000年后，中国商业化房地产开发开始遍地开花，开发量迅速增长，但房价却一直很平稳。到2005年，北京平均房价也只有5000多元/平方米。这还是新房的价格。虽然当时舆论都在热炒所谓房价过高脱离国情，但笔者当时即著文称，以各种标准衡量，北京当时的房价都不算高。时至今日，恐怕大多数北京人都会觉得2005年的房价便宜得不可思议吧。

　　有趣的问题是，为什么5000元的房价大家嫌高，如今2万元的房价却排队抢着买？难道大家不知道5000元更便宜吗？非也，原因在于预期。任何预期将会涨价的东西，不论多贵人们都会乐于抢购囤积；反之，预期不会涨价的东西，即使很便宜人们也只会根据实际需要购买。这就是5000元的房价人们嫌贵，2万元的房子反而遭抢购的原因。本质上，这种预期并不反映经济的变化，纯粹是一种心理波动。

　　恰好，最近几天席卷全国的“盐慌”很好地展示了这种心理波动的威力。一则“海盐被污染生产将停顿”的流言，在几小时内便让市面上所有卖盐的地方排起了长队，价格则在一天之内飙升了10倍以上。盐固然是刚性需求，不可一日无之，但每日所需基本恒定，突然集体抢购所为何来？为谋取涨价之利而来。

　　房价问题亦可作如是观。2005年之前，由于房价连续多年维持稳定，人们只会依据自己的居住需求购买住宅；而在此之后，房地产开发的基本制度发生重大变化，地方政府获得了土地供给的绝对垄断权，从而为控盘炒作创造了绝佳的条件。所有炒过股票的人，一定不会对这种程度的控盘所能炒到的高度感到陌生。

　　事实正是如此。始于2004年的土地出让机制改革，不期然地点燃了一轮疯狂的土地—房产大炒作。在短短五年之内，房价炒高了5倍，地价炒高了20倍，使包括地方政府、国有企业、存量房业主在内的既得利益者全都赚得盆满钵满。尤其是地方政府，短短几年便将分税制改革的损失加倍捞了回来。

　　当然，炒房能够蔚然成风，不会仅仅缘于招拍挂这一件事，它是一连串事件的结果。从下期开始，我们一起来回顾这一连串的事件，并对其中的前因后果展开分析。