来源：第一财经日报
作者：王肖邦
“中央政府制定政策，房地产企业只有顺应政策，我认为这一条大家应做好充分的思想准备。”4月27日，在观点论坛无锡行，中国房地产协会副会长朱中一如此语重心长地敬告在座的开发商。
他同时表示，本届政府坚定不移地搞好房地产市场调控的态度是坚决的，怎么调整
与此同时，国务院督查组刚刚结束巡察回京，市场上关于调控可能再度收紧的风声又愈传愈紧。调控的常态化目前已成为业内共识。
调控趋紧？
新华社消息称，此次督查发现的突出问题包括“一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离”、“个别城市配套政策措施不够坚决有力”等。对此，市场普遍解读为未来调控措施可能进一步收紧。
事实上，本周以来，有关调控加码的传言不断。有媒体称，银监会可能于近期出台新规定，进一步规范房地产信托业务，原因是3月起房地产信托新品出现“井喷”。根据好买基金研究中心的报告，房地产信托成为身处信贷、楼市“双极寒”中的开发商维持资金链的重要渠道，3月纳入统计的35只投向房地产行业的信托，拟募集资金总额达98.31亿元，环比增长108.42%。
随后，国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受中新社专访时表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，并称5月1日《商品房销售明码标价规定》实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。
尤其是进入4月以后，各地楼市陆续出现成交量回升的趋势。世联地产在最近的一季度全国楼市报告会上表示，我国的调控定律基本上是，成交量回暖等于政策从紧。因此，在成交量出现回升苗头的市场状况下，业界对调控加码产生普遍担心也在意料之中。
中国房地产税务筹划网总裁李明俊则向《第一财经日报》透露：“从国家相关部门得到的消息来看，今年对土地增值税清算的执行力度会加强，清算的面会扩大，过去模糊的清算政策也会清晰化。”据悉，目前大多数房地产企业都没有进行土地增值税清算，而是代之以预征土地增值税。
目前预征土地增值税的标准是销售额的1%~3%，远低于土地增值税清算的数额，如果加强土地增值税清算力度，房企的税收压力会骤然提高。
种种迹象显示，调控正成为中国房地产市场中的一项“长期策略”。有开发商对当前严厉调控政策的持续时间抱以悲观心态，认为要在保障房大量上市后调控才有可能放松，这个时间预计至少在1~2年。
世联地产华东市场研究部首席分析师吴志辉也认为，长期调控政策的退出至少要到2013年。他评判的标准是，按照“十二五”规划期间的保障房建设计划，前两年各开工建设1000万套，随后两年每年开工建设600万套，最后一年400万套的节奏，最近两年保障房的投资增速能在很大程度上保证对经济的拉动效果，但到2013年保障房投资增速出现下滑，届时要保证经济的增速，就需要商品房顶上。
开发商顺势应变
正是基于对调控常态化的判断，不少开发商都调整了今年的发展策略。世联地产数据显示，在2011年一季度销售业绩前20强开发商中，有12家开发商业务覆盖20个城市以上；业务覆盖城市数量越多，开发商销售业绩增长越快，对调控政策的免疫力就越强。
其中，现金充裕的上市房企逆势拿地进取，例如中海地产去年资产负债率仅为22.8%，凭低负债率的优势，今年一季度先后在8个城市购入9幅土地，新增可开发面积约525万平方米，而去年中海发展全年新增土地储备才约921万平方米。
“但对于绿城这样的高负债率开发商，今年下半年则可能面临降价压力。”国泰君安国际分析师邓京晶对记者表示，“绿城今年有意提高‘软性’业务的比重，包括利用品牌知名度与其他企业合作开发，以及在设计、管理领域拓展业务，通过提高工程合同收入来弥补现金流。”
以开发二、三线城市为主的金科集团副总裁李战洪则表示，面对调控公司今年不会采取降价策略。他称，决定房价的五个要素包括土地、税费、建筑成本、管理营销以及房屋品质，这五部分的价格都没有降，房价就没有办法降。
“金科不会调整销售目标和销售规模，我们调整的是产品结构，去年底开始，我们把‘刚需’产品调到今年推出，把改善型需求产品则放到年底和明年。”李战洪解释。
中小开发商对调控免疫能力较弱，但策略调整的灵活性也高。据无锡栖霞建设有限公司总经理汤群介绍，栖霞建设今年将会加强与地方政府合作，例如与南京市政府合作的100万平方米保障房建设已经开工。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则建议：“对开发商而言，顺水推舟是很容易的事情，但撞到礁石上会很惨，逆水行舟才是更值得做的事。所以增加资产流动性，不要急于拿地，等其他开发商熬不住，去收项目更好。”
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