无论建设保障房项目利润率有多少,但是“稳赚不赔”应该是参与保障房建设的各家企业必须承认的事实。更重要的是,积极参与一个国家大力支持和鼓励的产业,并努力成为这个产业的“先行者”,毫无疑问是利大于弊且大有可为的。
自上世纪九十年代开始,我国便提出要
“解决城镇居住特别困难户住房问题”。截至2010年底,我国城镇保障性住房覆盖率为7%至8%。“十二五”期间,中央政府提出,新建3600万套保障房的目标。到“十二五”期末,全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%至8%提高到20%以上,基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。毫无疑问,这是一个巨大的市场,也必将催生数千亿元的利润。
一方面,对于规模较小、资金紧张的中小型房地产企业来说,参与保障房建设,无疑是获得稳定现金流的最佳方式,更能在很大程度上缓解其资金链压力。其一,除了银行信贷政策对保障房项目的倾斜,包括保险资金、社保基金、上市融资等多条融资渠道都对保障房项目抛出了“橄榄枝”。
其二,保障房项目的运作时间短,资金回流快,中小房企若能善用资金、加快资金周转率,必然能减少企业资本负债压力,最大程度的提高资金利用率。
其三,保障房项目几乎没有销售的压力和风险,“一般是工程结束即有住户搬入”。房地产企业无需另聘销售企业或自立销售团队。而商品房项目的销售成本占比整个项目预算的2%至3%,是房地产行业内的普遍共识。而这2%至3%被节省下来的成本,也将成为房地产企业的利润增长点。
另一方面,对于实力雄厚、运转良好的大型房地产企业而言,参与当地的保障房项目,不仅能获得稳定的盈利,而且能进一步占领市场。尽管保障房项目在账面利润上无法与商品房相比,但只要地方政府在土地、税收、资金上提供一定的优惠,保障房建设并不是一块“没肉的骨头”。并且,因在关键时候能一解地方政府的“燃眉之急”,地方政府往往在今后有优质项目时会优先考虑这些企业。这对于企业在当地的品牌效应和市场占有率的好处,不言而喻。万科、绿城等大型房地产企业均属此类代表。
此外,许多大型央企本身就拥有大量的工业用地,保障房建设正好可以盘活这些土地,获得新的利润增长点。尤其是许多兼具施工和开发资质的央企,在参与保障房建设时相比单纯的地产公司具有明显的优势,不但能享有与其他企业同样的投资利润,而且能通过建筑施工获得利润,使得综合利润率较高。如以建筑为主营业务的中建地产便表示,未来保障房项目的投资将占集团总投资的一半。该公司副主席兼行政总裁周勇表示,集团保障房的项目毛利率能达到15%,包括了涉及投资3%至5%的毛利率占比,以及涉及建筑8.5%至10%的毛利率占比,因此参与保障房项目反而可以提升集团整体的毛利率水平。
不完全统计数据表明,目前建设保障房项目面积较大的公司,包括中冶、中房、万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、北京城建、天房发展、栖霞建设、苏州高新、中天城投、碧桂园、绿城、龙湖地产等。由此可见,央企和地方国有企业俨然成为保障房建设的“主力军”。
虽然在当前商品房行业利润率高企的环境下,房地产企业对保障房建设的态度仍较为冷淡。然而,随着政策调控方向的明显导向,规模浩大的保障房建设必将加速,同时将从各个角度深刻地影响中国的房地产行业。