前5月销售低迷 库存压力施加降价动能

　　截至6月8日，已公布前5月销售数据的房企业绩不容乐观。数家房企环比销售出现连续下滑，多数持平，只有极少数以价换量的公司如碧桂园出现业绩增长。

　　另一方面，近期银监会对于信托机构房地产信托的窗口指导效应显现，信托进一步收紧，而信托正是今年以来很多房企项 目的“救命稻草”。

　　多重调控叠加之下，房企资金链趋紧。相较于年初高调的大幅业绩增长计划，多数房企今年完成销售目标堪忧。进入6月，更多的知名房企跟进5月份的中海、碧桂园降价，一线城市新盘低价入市已成主流。

　　业绩普遍堪忧

　　6月1日，富力地产公布5月份销售业绩显示，5月完成销售收入22.82亿元。此前的4月内销售收入为26.36亿元。环比4月，富力5月销售额下降13%，是众多知名房企中降幅较大的一家。其余环比销售下滑幅度较大的企业还有绿城中国。

　　5月万科的销售为90.1亿元，较4月的79亿略有回升，但比起去年10月至今年2月的单月过百亿还是有差距。华润置地销售也较好，5月销售20亿，比4月的17亿多了3亿。

　　据中原地产研究中心董事程澐称，中原地产监测的10家标杆房企2011年1至4月销售目标的完成率平均为30%，其中绿城、金地低于平均水平。完成较好的华润置地1至5月共完成销售额126亿，占全年目标的42%。如前5月万科完成销售524.2亿，如其全年销售目标为1400亿，是完成率为38%。

　　绿城同期完成销售额152亿，仅占全年目标的约28%。前5月，富力2011年销售收入108.62亿元，仅为全年400亿销售目标的1/4；首创置业前5月销售40.1亿，也仅完成销售目标150亿的26.7%。

　　2011年以来，限购令遍及更多城市，部分城市的住宅市场开始趋冷，房地产上市公司的存货攀升。根据中国指数研究院的数据，一季度，沪深上市房地产公司的存货均值由2010年末的73.08亿元增长到80.06亿元，存货周转压力加大。“在目前通胀形势严峻、加息压力犹存、市场需求被抑制的情况下，企业往往通过适度控制投资规模和主动调整价格策略两种方式减少存货、加快资产周转率。”该研究院报告认为。

　　5月份销售额大幅增长的公司是碧桂园，正是通过降价促销获取市场份额。碧桂园实现合同销售金额约59亿元，单月合同销售创集团历史新高。5月，碧桂园位于广东省清远市的碧桂园·清泉城、肇庆市的封开碧桂园及江苏省镇江市的碧桂园·凤凰城（句容），均以低于市场价开盘，取得认购金额逾23亿元。

　　资金链紧张推动降价

　　销售低迷的另一面，是房企的资金压力进一步凸显。

　　中指数据显示，2011年一季度，沪深上市房地产公司资产负债率提高到71.36%，比2010年年底又上升了8个百分点，负债水平再度攀升。

　　“楼市调控势必持续。”爱建证券分析师左红英认为，目前的状况是，资金继续收紧，首套房首付比例提高，利率优惠基本取消，成交量低位徘徊，价格仍无明显下降，则调控必将继续。

　　销售低迷也看不到复苏的希望。“很多商业银行将首套房首付提高至四成，普通购房者的购房门槛提高，其置业需求披搁置，市场需求进一步压缩。”根据世联地产的研究，限购对高收入多次置业者影响较大；而限贷则对普通首次置业者影响较大。

　　世联地产研究人士认为，虽然目前提高首套房首付还只是少数城市个别银行的商业行为，但随着紧缩政策的持续，不排除会有更多的银行加入这一行列，到时对市场的影响将会更大。

　　信托作为银行信贷之外的“救命稻草”，是不少开发商今年以来试图紧紧抓住的生命线，尽管当前房地产信托融资成本达到12%至17%，但根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍。

　　前5月销售低迷 库存压力施加降价动能

　　这一路径近日也被银监会以“窗口指导”的形式进行严控，发行有下降趋势。好买基金研究中心认为，窗口指导对房地产信托业务是一个很大的打击。未来信托机构可能“抓大放小”，更加有针对性地选择项目。开发商信托融资的成本或将再度提升。

　　5月30日，瑞信集团发表研究报告称，由于内地银行贷款转趋审慎，不少内地开发商均延迟对承建商付款，以及转向以利率达20%的私人融资方式进行融资，该行估计内地房地产业的现金流，将在短期内进一步转差。其中小型开发商的实际状况可能更为严峻。中信证券分析人士表示，连续多个季度的现金流出特别是开发贷+按揭贷收紧，迫使开发商不得不让利降价。

　　保利北京公司旗下西山林语项目，近日开展促销活动，价格在22000元~23000元/平方米。此前，该项目曾卖到25000元/平方米。端午节当日该项目推出8套特价房，价格为20499元/平方米。综上所述，深圳开发商的让利活动更为普遍。

　　世联地产认为，在开发商资金链和市场需求进一步压缩的双重效应下，房价或会迎来松动时刻。而由于目前市场对价格的敏感效应较高，主动降价或能抢占市场先机。

　　广发证券房地产行业分析师赵强预计，经过一、二季度的观望和试探性降价后，三季度房企可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。