来源：时代周报
作者：明鹏
住宅地产调控不断加码之时，各大房企纷纷将视线转移到自身的商业地产品牌的打造上：中粮置业借助“大悦城”，已将商业足迹踏至全国，华润集团旗下的“万象城”也初显规模，中海地产的“中海
然近年来，奥特莱斯商业中心开发节奏明显加速，从重点城市深耕阶段，到省会、直辖市城市全面开花，全国共有200余家奥特莱斯开门营业。此外，涉及奥特莱斯开发比较有名的开发商就有25家左右。各路“神仙”混战于奥特莱斯，奥特莱斯（中国）打造的“芭蕾雨”有何特长之处，能顺利脱颖而出吗？
5-10年建30家“芭蕾雨”
众房企抢滩市中心打造商业地产之时，奥特莱斯（中国）有限公司开始了其“芭蕾雨”计划，并宣布，未来5年-10年芭蕾雨规模增至30家。然奥特莱斯商业模式对于中国消费者而言，还只是个新生事物，如此“大干快上”，会受到市场认可吗？
“拿地-建房-销售，房地产企业这一传统开发模式已经陈旧了，房企必须加大自持物业比例，以抗衡经济周期的波动及保证收入的长期稳定。”奥特莱斯（中国）执行副总裁吴怀量向时代周报记者表示，“我们发现奥特莱斯潜力巨大，在金融危机来临之际，奥特莱斯因其商业形态的特殊性，业绩不仅没有下降，反而出现逆势上涨的情况，这让我们更加坚定在中国打造以纯正并同步全球的奥特莱斯为核心引擎的城市新中心。”
实际上，奥特莱斯商业模式相对于市中心的商业中心而言，有其自身的优势。中投顾问房地产行业分析师韩长吉向时代周报记者表示，奥特莱斯商业模式采取自成一格的规模效应，所以土地成本控制在比较合理的范围内，而更多的资金流向环境美化方面；其次，奥特莱斯商业模式品牌加盟更加严格，奥特莱斯更倾向于选择高档的、国际知名的品牌；此外，由于针对的消费人群不同，奥特莱斯商业模式在商场结构方面更倾向于休闲式购物，产品价格优惠幅度在1-6折之间。
据了解，目前奥特莱斯（中国）已有4个芭蕾雨项目在建，分别位于北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁，4个项目合计总建筑面积近300万平方米。据了解，北京芭蕾雨位于房山长阳镇京良路南侧，总建筑面积32万平方米，其中住宅面积17万平方米，奥特莱斯及其他商业面积15万平方米。其中住宅部分已经开始销售，据北京市房地产交易管理网数据显示，2010年12月，芭蕾雨?悦都推出403套房源，当天全部售罄。2011年3月，芭蕾雨?悦都再推出339套房源，当天基本售罄。6月11日，芭蕾雨?悦都推出三期房源，在成交均价再次上升的情况下，销售率仍远领先于同区域的其他项目。
奥特莱斯（中国）内部人士向时代周报记者透露，佛山芭蕾雨奥特莱斯已进入全面招商阶段，预计今年年内可以对外营业，北京芭蕾雨奥特莱斯5月初已经封顶，预计明年正式营业。吴怀量向时代周报记者表示，奥特莱斯（中国）首先要在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南等中国五大区域中心布局，接着再考虑各省会城市以及沿海经济发达城市。
独一无二的竞争优势
奥特莱斯商业模式固然值得推崇，然而，在全国200多家奥特莱斯的混战下，“芭蕾雨”又如何能够脱颖而出呢？
"芭蕾雨’不仅仅是一个奥特莱斯商场，而是在大城市周边或者城际之间打造的‘以奥特莱斯名牌折扣店为龙头’的多种商业业态集群的新型现代产业模式，形成奥特莱斯商业集群、休闲度假、文化娱乐、商务会展与低碳居住为一体的城市新中心。”吴怀量如是向时代周报记者表示。
基于此，奥特莱斯（中国）有限公司的两大股东首创置业和中国基建达成了一个共识，在他们所打造的奥特莱斯不仅仅要有纯正的奥特莱斯名品折扣店，还要有与吃、喝、玩、乐、购息息相关的商业集群，奥特莱斯（中国）有限公司的商业模型也不应局限于传统的商业地产，而应是地产与产业、国际化产业与地方特色资源产业相结合的创新性商业模型。
“事实上，奥特莱斯（中国）已经启动的北京芭蕾雨、广东芭蕾雨、浙江芭蕾雨、万宁芭蕾雨都受到了当地政府极大的关注和重视。国务院发展研究中心将芭蕾雨模式作为十二五期间中国城市化发展的典型案例进行专题研究”，吴怀量如是表示，“在中国，两种模式最容易成功，一是政府及政策支持的模式，二就是别人没有干过的创新模式，像芭蕾雨这种既顺应了市场趋势，又符合政策导向的创新商业模式一定会取得突破性成功”。
在运营管理方面，奥特莱斯（中国）也颇具“国际”特色。为了打造纯正和同步全球的奥特莱斯，奥特莱斯（中国）与世界著名的奥特莱斯投资运营商英国的Freeport、法国的SCCIM协同联手，这成为芭蕾雨奥特莱斯的专业运营及国际品牌资源的重要保障，从而做到：300个以上的国际品牌，其中国际一线品牌占30%-40%以上；价格低至3-5折；充足的货源保障，50%以上的商品从国外直接进口，不仅如此，还可以实现旧款新造；这在国内甚至亚洲都是独一无二的，这也是“芭蕾雨”的核心竞争优势。
“奥特莱斯（中国）强大的股东背景为其提供了国际化的资源，包括国际化的投融资平台、品牌供应商、商业运营管理团队、规划设计平台，这些都是奥特莱斯（中国）实现战略目标的重要保障。”奥特莱斯（中国）有限公司副总裁兼营销总监王鸿丽如是向时代周报记者表示。
住宅地产进行资金反哺
近年来，奥特莱斯业态不断在国内各地出现，从北京、上海开始在8年左右的时间里，全国先后有200余家奥特莱斯开门迎客，成为许多城市争相引进、备受推崇的商业形态。“由于商品资源的缺失、运营管理经验的不足，现有的奥特莱斯店很多并不纯正，或经营困难重重，真正运营良好的奥特莱斯店在中国内地并不多。”楚睿商业咨询董事长黄文杰如是告诉时代周报记者。
然而，奥特莱斯（中国）的“芭蕾雨”已经启动，上海百联集团、太平洋百货在全国布局奥特莱斯的计划也摆上了日程。奥特莱斯品牌到底有何优势，该如何发挥才能使之既能很好地适应中国消费者的习惯，实现商业流通效益最大化，又能让投资奥特莱斯的企业“有利可图”？
奥特莱斯商业模式的独特性在于其特殊的市场定位，基于此，奥特莱斯商业模式更需要精心设计经营环境，细化品牌聚集种类。“奥特莱斯商业模式会选择郊区、交通较为便利的地方，总经营面积在15万平方米以上，周边配套设施齐全（包括停车场、花园）。”黄文杰表示，除了上述因素外，奥特莱斯商业在中国想要运作起来，必须配合旅游地产、养老地产等项目，这样才能保证人气。事实上，上海百联集团正打算在上海规划中的迪斯尼乐园旁打造一个奥特莱斯，而广州友谊百货在广州长隆乐园的奥特莱斯物业也在洽谈当中，而奥特莱斯（中国）的“芭蕾雨”更是立志成为城市新中心。
在盈利周期方面，奥特莱斯商业投资主要为建设投资，以收取租金作为利润回报。按照2006年百联股份打造的上海青浦奥特莱斯目前租金水平来计算，3-5年为其基础资本回收时间（不考虑资本增幅）。“由于成本回收周期中租金因素占比大，所以资金水平低则回收时间相对较长。奥特莱斯商业模式资金链压力集中在前期对企业的资金量要求高，一旦规模化，资金压力反而较小。”韩长吉如是向时代周报记者表示，当前参与奥特莱斯商业模式运营的房产、零售企业一般采取“双补”形式进行资金运作，一方面以主营业务作为资本增值的工具，将利润投入奥特莱斯商业模式。另一方面，再以奥特莱斯商业周边的住宅地产、附属产业进行资金反哺，此后长效的租金回流将促使资金链安全。
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