来源：每日经济新闻
作者：叶书利
7月12日，本报刊登了《湖南首家高球场违规扩建 项目竟为省级重点工程》一文，揭露湖南青竹湖高尔夫球场二期工程将一块草坪苗木用地违规建设成一座9洞高尔夫球场。
《每日经济新闻》记者进一步调查发现，该球场还将旗下一个名为“青竹湖乡村俱乐部”的子项目，经过巧妙安排，摇身变成一个高档别墅项目，并引进绿城进行开发，准备兴建580栋高档别墅。
调查发现，该项目在开发期间存在“先立项、后征地”以及顶着国家禁令违规建设的多重疑点。
高球场旁建起高档别墅
湖南长沙首座高尔夫球场青竹湖高尔夫球场旁边，错落有致地矗立着158栋高档别墅，这是绿城旗下在售的高档别墅项目“绿城·青竹园”。
开发商湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司副总经理姚国海向《每日经济新闻》记者介绍，项目分南、北两个区，共1600多亩地，计划兴建580栋独栋别墅，已建成158栋。
7月12日，在谈到高尔夫球场禁而不止的原因时，国土资源部执法监察局局长李建勤指出，高尔夫球场开发商往往借球场建设之名，行大规模建设高档商品房、特别是高档别墅之实。以乡村俱乐部、城市公园和休闲公园名义建设高球场，却暗地开发房地产。
被征地的村民周明(化名)向记者介绍，绿城·青竹园项目的前身，是一个叫青竹湖乡村俱乐部的项目，是青竹湖高尔夫球场二期扩建项目的子项目。
2003年4月15日，青竹湖高尔夫球场开发商湖南外商国际活动中心有限公司向湖南省发展计划委员会提交的《关于湖南外商国际活动中心项目二期扩建工程“青竹湖乡村俱乐部”子项目补充批复的报告》，证实了周明的说法。
该报告称，青竹湖高尔夫球场二期扩建工程包括高尔夫球场、青竹湖国际商务会所区、白石文化艺术园和青竹湖高尔夫乡村俱乐部等子项目。
同年5月12日，湖南省发展计划委员会向湖南外商国际活动中心有限公司作出了《关于湖南外商国际活动中心青竹湖乡村俱乐部子项目的补充批复》，同意建立青竹湖乡村俱乐部子项目，总投资7928万元。
2003年12月5日，湖南省发展计划委员会突然向湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司下发 《关于湖南青竹湖国际商务社区项目青竹峰景子项目的补充批复》，“同意青竹湖国际商务社区项目乡村俱乐部子项目变更为‘青竹峰景项目’”，“主要建设商务住宅、低密度住宅及相关配套设施”。
姚国海证实，青竹峰景项目也就是后来的绿城·青竹园项目，至于乡村俱乐部项目为什么会突然变成青竹峰景项目，“具体我也搞不清楚，我是2003年底才过来的。”
湖南省工商局的资料显示，目前湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司的两大股东，分别为湖南绿城投资置业有限公司和杭州市桃花源房地产开发有限公司。
姚国海说，2003年11月14日，绿城集团与两位自然人合资成立了湖南绿城投资置业有限公司，随后，湖南绿城投资置业有限公司携手绿城集团旗下另一家股份合作公司杭州市桃花源房地产开发有限公司，收购了湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司100%股权，其中湖南绿城投资置业有限公司持股97%，杭州市桃花源房地产开发有限公司持股3%。
先立项后征地？
除了通过“暗渡陈仓”方式达到开发房地产的目的之外，绿城·青竹园项目还存在“先斩后奏”的地块征用疑点。
湖南长沙律师叶诚(化名)向《每日经济新闻》介绍，2003年9月24日国土资源部发布的《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发 〔2003〕356号)中规定：“严禁任何单位和个人在房地产开发中以先行立项、先行选址定点和先行确定地价的方式取得土地。”
记者发现，青竹湖乡村俱乐部变更为青竹峰景项目 (后来的绿城·青竹园项目)同时，长沙市国土局在《关于青竹湖外商活动中心二期扩建工程(青竹峰景子项目)用地的审查意见》中，先行将项目用地选址在长沙市开福区捞刀镇征用集体土地66.7648公顷。
项目立项一年多后的2004年7月29日，湖南省人民政府才向长沙市国土局下发了该地块的 《农用地转用、土地征用审批单》([2004]政国土字第693号)。该审批单显示，此次共征地66.7648公顷。其中农用地62.4426公顷，其他用地4.3222公顷。20天后，长沙市国土局便以4450.3751万元的总价将这块地协议转让给湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司。2005年3月29日，长沙市人民政府才为绿城·青竹园项目下发了《长沙市人民政府征用土地方案公告》([2005]第008号)。到了5月18日，长沙市国土局才出台了征地补偿安置方案。
周明说：“直到那时我才知道，我家的宅基地、部分自留菜地、房屋前后的空地及0.72亩责任农田、1.14亩林地等土地，早已于2004年7月29日被征用，并于当年8月19日出让高档别墅项目开发商了。”
姚国海否认该项目存在先立项后征地的违规行为。他说，2002年或2003年的《长沙市城市总体规划》就将这块项目用地纳入规划中。换言之，当时这块地就是国有建设用地了。
周明反驳说，《长沙市城市总体规划》只说明将来这块地通过征地审批后，可以作为国有建设用地，不代表当时就变成国有建设用地。
农用地流转存六个违规疑点
除了征地方面的疑点外，律师叶诚分析说，绿城·青竹园项目农用地流转过程中，主要存在六大违规疑点。
他指出，对于集体用地的征用，早在1998年8月29日颁布的《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款就规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”
叶诚解释说，虽然法律法规没有对“公共利益”作出详细解释与界定，但可以肯定的一点是，绿城·青竹园项目属私人商业开发，不符合集体用地征用的条件。
其次，依据《中华人民共和国土地管理法》第45条规定：“征用下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(三)其他土地超过七十公顷的。”
叶诚指出，该项目牵涉到的被征用地主要为农用地，其中耕地(包含林地)总量达到58.0523公顷，大大超过35公顷的“红线”标准。因此，即使要批准征用涉案土地，法定征用权利也应由国务院行使，而不是湖南省人民政府。
第三个疑点在于，2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定“从现在开始，集中半年左右的时间，继续深入开展土地市场治理整顿。治理整顿期间，全国暂停审批农用地转为非农建设用地……”也就是说，自当年4月29日开始的半年左右时间内，全国暂停审批农用地流转。但该项目农用地流程审批单却是在2004年7月29日下发的，项目用地审批属于顶风违法批地。
第四个疑点，叶诚说，《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号)规定：“严格控制征用耕地出让土地使用权。禁止征用耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅区等高档房地产开发建设……”而绿城·青竹园是典型的高档别墅项目，而且是高尔夫别墅项目，此举违反国家产业政策。
此外，记者注意到，2002年5月9日由国土资源部发布，并于当年7月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
但2004年8月19日长沙市国土局向绿城·青竹园项目开发商出让项目用地时，仍以协议出让方式完成土地出让。
叶诚认为，该项目还有对同一个项目进行拆分审批的违规疑点。
叶诚解释说，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条明确规定，具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。而绿城·青竹园项目南北两期几乎同时动工，形式上，建设的别墅也是一个整体。绿城·青竹园项目用地的申报和审批，却都是拆分进行，这涉嫌严重违规。
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