控房价深圳再出杀手锏:只认“分类”不提零增长

　　近日，深圳多家媒体相继报道指出，为了控制房价，深圳在限价方面又有新举措。13日，深圳龙岗区国土部门召集29家房地产企业召开了房价指导方面的会议，口头通知开发商8月起将对新增预售项目实行按面积分户型限价，并且要求各类户型成交均价每月环比零增长。19日，深圳

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　　再抛杀手锏的深圳，房价真的能步入“零增长”吗？

　　限价政策细化升级引发猜测

　　近日，深圳多家媒体相继报道指出，为了控制房价，深圳在限价方面又有新举措13日，深圳龙岗区国土部门召集29家房地产企业召开了房价指导方面的会议，口头通知开发商8月起将对新增预售项目实行按面积分户型限价，并且要求各类户型成交均价每月环比零增长。

　　据报道，深圳规土委龙岗管理局在此次细化限价政策中提出了两个要求。

　　一是开展分类限价。即在目前限价的条件下，将市场上的产品(含所有类型产品：别墅、复式、跃式、平层等)，按面积大小分为三类，即90平方米以下的户型、90－144平方米的户型、144平方米以上的户型，并按类别分别限定均价。

　　二是要求月度环比零增长。即以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下一个月三种面积段户型的销售价格，三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案。

　　可以说，这次限价政策的细化和升级引发了众多猜测，尤其是对上半年房价走势的猜测。实际上，由于统计方式的不同，深圳的房价数据也显得扑朔迷离。

　　深圳规土委下属的深圳市房地产研究中心发布的《2011年1－6月深圳房地产市场分析报告》中的数据显示，1－6月深圳市新建商品住房加权平均价格同比下降1.03%。1－6月各月新建商品住房加权均价环比分别上涨3.80%、5.80%、－3.01%、5.40%、－9.11%和3.07%。

　　然而，国家统计局数据却显示上半年深圳房价一直处于上涨区间，1－6月深圳市新建商品住房价格指数同比分别上涨3.1%、3.3%、3.1%、3.2%、3.8%和4.7%；环比分别上涨2%、1%、0%、0.7%、0.4%和0.1%。

　　在这场数据博弈中，显然国家统计局的数据更胜一筹。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：“国家统计局的数据不容忽视，是一个警钟，推动了此次限价政策的升级。”

       深圳要求开发企业按户型分类限价

　　只认"分类"不提"零增长"有原因

　　"分类限价""月度环比零增长"的说法在房地产行业引起了不小风浪。19日，深圳市规土委就此事做出了回复，肯定了"分类"一说，但对"零增长"一说却再度采取了不肯定也不否定的不回应态度，闭口不谈。

　　深圳规土委方面表示，国家统计局数据显示，尽管上半年深圳市新建住房价格指数环比上涨幅度有所回落，但是实现深圳市全年新建住房价格控制目标的压力仍然很大。为此，深圳规土委在辖区管理局召开了房地产开发企业座谈会，强调要坚定不移地落实年初确定的新建住房价格控制目标。

　　并表示，由于国家统计局对住房价格指数实行分类统计的做法，即按90平方米以下、90－144平方米、144平方米以上三种户型分类统计价格指数。因此，座谈会上深圳规土委要求各开发企业在销售过程中要针对户型、结构的不同，分类、合理定价，确保房价稳定运行，促进深圳市房地产市场的平稳健康发展。

　　显然，深圳规土委只承认了"分类"一说，却有意无意地漏掉了"零增长"一说。而这种不肯定也不否定的不回应策略也并不是深圳规土委第一次使用了。

　　一房一价执行前，就有众多业内人士表示深圳规土委根据2010年各片区新建商品住宅成交均价为各个片区制定了备案价格上限，很多楼盘因为备案价格不达标而迟迟拿不到商品房预售许可证。

　　而当时，针对深圳对新批准预售项目实行"限价"销售问题，深圳规土委就没有进行正面回复，只是表示深圳规土委各管理局召开了所在辖区房地产企业座谈会，并在会上向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价，同时表明自5月1日起，将对所有商品房项目实行"明码标价、一套一标"。

　　然而，事实证明，其后入市的莱蒙水榭春天等项目的备案价格均低于市场价格。世联地产华南区首席分析师曹取告诉记者，"虽然深圳规土委从未明文规定要对备案价格进行限价，但其实际行动早已让开发商明确地感受到了这一点。"

　　从这一经验来看，此次深圳规土委闭口不谈"零增长"的回复显得意味深长。宋丁也说：""零增长"一说恐怕并非空穴来风"。

　　限价令升级政策信号非常强

　　与限贷、限购政策相比，限价政策直接将板子打到了开发商身上，并将影响购房者对于房价走势的预期。此轮限价政策的细化和升级，对于深圳楼市又意味着什么呢？

　　"龙岗区是深圳新增商品住宅的供应主力区，龙岗区房价走势对于深圳房价走势有着非常重要的影响。龙岗区提高限价要求，表明上半年深圳房价可能上涨过快，如不控制后四个月的增速，或许将难以完成房价控制目标。"北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说。

　　世联地产集团市场部研究总监王海斌表示，范围限制得越小，统计数据就越精确、越科学，实施起来的操作性也更强。因此，为了达到房价控制目标，深圳开始在片区限价的基础上，再度开展分类限价。

　　宋丁认为，在楼市调控政策的深入渗透期，政府更多地采取了以柔克刚的策略，因此约谈似乎已经成为一种常态。他说："下半年，深圳将有大量楼盘入市，特别是大户型豪宅数量较多，这将成为拉高房价的一个推动力。因此，政府开始提前跟开发商打招呼。虽说只是柔性的约谈，但其政策信号是非常强的，甚至要比刚性的明文规定更具有束缚力。"

　　世联地产研究认为，在开发商资金链紧张，供求关系大幅调整的情况下，走量将成为很多开发商的上上策，因此下半年房价下行的可能性非常高。

　　而此时，流传于深圳市场上的"零增长"一说，无疑会增加购房者的观望情绪，或将影响开发商走量这一策略的实施。

　　然而，购房者是否会从观望转到入市，则取决于"零增长"的实行时间有多长。宋丁认为，如果"零增长"执行期只有短暂的四个月，那么购房者将因为担心房价出现"按下葫芦浮起瓢"效应，而趁这四个月房价停滞期赶紧出手买房。

　　由此可见，随着"分类""月度环比零增长"进入实际操作阶段，深圳楼市又将面临一场风浪。