来源：中国资本证券网-证券日报
编者按：证券日报社社长谢镇江在日前召开的“2011博鳌房地产论坛”开幕仪式上致辞说，有房地产业就有财富，有财富就有分配，有分配就有矛盾，有矛盾就有责难，中国房地产业也是在责难中发展的。事实上，有论坛就会有辩论，有江湖就会有纷争。本报撷取并集纳“2011博鳌
由《观点》地产新媒体与《证券日报》联合主办的“2011博鳌房地产论坛”8月16日至19日盛大召开。持续加码的调控政策重压之下，房地产业一度陷入迷惘。正如本报社长谢镇江在论坛开幕仪式上的致辞中说，博鳌房地产论坛搭建了一个房地产行业各方人士充分表达观点和意见的平台，在此时此刻举办这样一个论坛，意义更是特别和突出。
本届论坛集官方协会、智囊团、企业界、媒体界等各方人士智慧，聚焦调控政策解读、行业大势研判以及“限购令”得失、保障房难题等重大话题，积极为房地产行业健康发展建言献策。论坛取得了不少重大成果，堪称房地产行业一场思想的饕餮盛宴。
本届论坛上大鳄和大腕们唇枪舌战硝烟味十足，无论是房地产业内还是“业外”人士，都大呼过瘾。
房地产市场有泡沫
还是没有泡沫？
在房地产调控持续甚至不断加码的当前，讨论房地产是否有泡沫似乎没有太大的现实意义。事实上，持“房地产泡沫论”的各方人士，不在少数。不过，认识决定行为，房地产是否有泡沫、有多大的泡沫，对于这个问题的判断至少影响到以后的政策预期。
这个争论是著名的华远地产股份公司董事长任志强所挑起的。他称，中国房地产不但没有泡沫，而且还处于“严重的供不应求”的局面。
任志强援引中金公司发布的数据说，中国房地产市场的总量为97万亿，占国民经济总值的16%。而美国次贷危机爆发后个人贷款还占到GDP的90%。通过基础数字对比，中国目前的情况相当于美国次贷危机爆发之后的情况，比日本地产破灭之后的情况也要轻微。
由此可以看出，“中国不应该算房地产泡沫，或者说中国房地产没有泡沫。这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。”
“从供求关系来看，今年房地产市场的竣工和销售的比例为1：1.6。”因此他认为，中国房地产市场是“严重供不应求”，不可能出现泡沫。
任志强称，2003年以前的情况是供应大于需求，总的竣工面积是远远低于销售面积，但招拍挂制度和关闭土地闸门之后，出现了反弹，这个数字2005年出现逆转，销售一平米房子结果竣工不到一平米房子，此后这个距离不断拉大。
“看不到竣工所形成的巨大积压，我们没有办法说这个市场是不好的，或者说因为调控政策证明市场已经出现了泡沫。”任志强补充说，整体而言中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于2008、2009年初这样的恶劣的情况，虽然中国政策不支持和鼓励大家去改变住房消费，但老百姓并没有因为不支持不买房或者不需要房。
更多的事实是，“已经报告的上市公司，平均30%增长，大部分都在二三线城市或者非限购城市获得了良好的业绩。”
货币政策之过
还是房地产政策自身之错？
在各种公开的房地产会议或论坛上，除了著名的“任大嘴”，“巴陈论战”同样备受关注。尽管“巴陈论战”本身更像是社会新闻，但今年的博鳌房地产论坛上似乎有点研究价值。这就是，房地产行至今日，究竟是货币政策之过，还是房地产政策自身之错？
在从业20年的中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏看来，保障房缺席12年、政府公共服务不到位难辞其咎。他表示，关于建立住房保障体系，早在1998年房改的时候，就已明确了，包括在改革方案体系中。不过，当时的主管部门忘记了自身职责，严重忽略了保障房建设。如果当时持续建保障房，就不会有今天的困难。“回顾十多年来，我们在建设两个体系方面已经几次走弯了，教训是深刻的，经验也足够。
任志强则显然把矛头指向了土地制度。他认为，土地价格增长幅度远远高于房价增长幅度，如果解决了土地制度问题，可能会大大缓解房价飚升速度。不过遗憾的是，“从现在的土地价格来看，并没有因为宏观调控措施减弱了地方政府通过土地财政获取暴利的念头。”
任志强表示，2/3土地都用低价方式转让给能提供GDP的工业、基础设施，而大部分土地出让金通过商业用地、住宅用地获取。
他介绍说，今年上半年全国土地供应21万公顷，比去年增长17.6%，而房地产用地只增加了4.9%。任志强估计，如果算上军事用地和旅游用地，每年纯商品房用地只占到总供应面积的1.5%。“这就是严重供不应求的土地供应情况。”
这个观点受到了中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲的质疑。他认为，地方政府即使想卖高价也已经决定不了，地价是市场供求来决定，而不是由某一方面单独来决定的。
保障房缺席、土地制度问题等房地产行业自身的因素，只是问题的一面。另一方面，货币超发带来通货膨胀以及推高房价的观点，显然拥有相当的市场。
住建部政策研究中心主任陈淮就把房价始终居高不下和货币政策联系到了一起。他甚至认为，如果金融系统的政策完善，那中国地产调控根本就不需要限购。
参与住宅地产调控政策制定的陈淮指出，对房地产影响最大的政策是CPI高涨下的加息。他表示，2011年中国经济最不稳定和最危险的因素是人民币（币值）。“什么叫通货膨胀？就是货币贬值。我们在国际竞争中最没有把握的事情就是人民币升值与否，但现在金融专家们却把货币价格的不稳定归结于房地产。”
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则把大家的目光引向房地产调控中的“错位”，特别是不能用城市化来掩饰调控的错位。巴曙松表示，不能因为工业化快速推进、城市化快速推进，就回避我们房地产结构、房地产政策、保障房方面的重大缺位。
房地产企业破产潮
究竟有没有出现？
银根收紧未见放松，令得部分中小企业感到威胁，目前已有企业倒闭的消息传出。在持续严厉的房地产调控政策高压下，数以万计的房地产企业，生存状况如何，是否出现了破产潮，或者破产正在暗流涌动？
恒隆地产董事长陈启宗表示，“我觉得中国房地产行业很特别，就是到现在为止好像没有看到太多破产的情况。”他认为，除了房地产行业的历史不够长，特别是商品住房历史不够久，似乎还有别的原因。
“在外国早就有很多破产的事发生了，在中国会不会发生呢？要是发生的时候，会不会有传染呢？会不会带到更大对整体经济的破坏呢？我们又如何预防这个事呢？”他不无担忧。
任志强则认为这个担忧并无必要。 在他看来，与其说是房地产企业出现破产，不如说是房地产行业的并购重组活跃，超过了以往任何一个年份。并购重组显然跟破产有别，而且更乐观。
陈淮则警告说，今后十年，房地产业将会有明显的优胜劣汰过程。“如果不是这样，就会导致行业衰退，但是这绝无可能。”他认为，今天很多大的产业都是经过非常残酷的优胜劣汰才走到今天的，包括家电业、汽车业。
限购是有必要
还是市场化的倒退？
7月17日，住建部公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
随着二三线城市限购标准的即将出台，这条房地产调控中的行政措施又一次被推上舆论的风口浪尖，引来各方人士的分析与猜测。
深圳世联地产董事长陈劲松认为，限购措施不用升级扩大，因为市场进入了存货积压周期。也就是说，上半年如果三线城市还在上涨的话，下半年本身市场的积压就会带来价格调整。他认为，要给市场留一点时间，否则将阻碍三线城市的城市化进程，这是非常不好的。
任志强也表示，“就像大水蔓延一样，一道堤一道堤地漫过去，最终可能连边陲小镇的房价也变得无法承受。”他说，上半年一些非限购城市的房价上涨很快，如果对这些城市再限购，只能将房价上涨的压力进一步传导给其他没有限购的城市。
富力地产股份有限公司执行董事吕劲表示，限购只是限制了一部分人群，而不是全部，因此还是有很多具备购买条件的消费人群，还是可以发展成为各个开发商的客户。他还认为，二三线城市限购实际产生的影响其实不会太严重。面对过各种各样很严格的调控政策，只要企业把内功练好，通过各方面的调整，应该很不会产生太大问题。
限购只是问题的一部分，更大的一个问题是，房地产调控会否影响行业的市场化？
金地集团总裁黄俊灿认为，在一定发展阶段，在市场化行业中间加一些行政调控有一定的合理性。不过任志强则表示，“相信中国一定会依赖于市场解决最后的住房问题。”
1000万套保障房能完成
还是要打欠条？
备受关注和倚重的1000万套保障房建设，在今年究竟能不能完成，还是要打欠条？对于这个问题，各方的观点并不一致，疑虑尚存。
其中，观点最为鲜明的还是任志强。他在2011年博鳌房地产论坛上表示，1000万套保障房今年即使开工明年也完不成。
他认为，保障性住房制度并没有停止过，而是用某种特权方式进行。“而今天公开的保障性住房制度是否给我们老百姓真正可以享受到呢？这是一个问题所以今年我们提出政府报告要求今年完成1000万套保障性住房，我个人认为根本不可能。现在建设部提出完成1000万，改成1000万套开工。我认为今年即使开工1000万套，明年也完不成”。
任志强论证说，1000万套保障性住房大概需要竣工10亿万平方米，“我们一年仅仅竣工8亿平方米，现在能不能竣工10亿平方米，如果大家说8亿一定能，那就意味着我们没有商品房供给”。“换句话说，明年下半年开始我们商品房供给就会处于极度紧张。有人问会不会取消限购，说保障房出来了就会取消限购，根本不可能，因为我们总供应量只有这么多。我们是丝毫没有能力在现在8亿情况下再增加10亿平方米竣工量”。
他还对房地产双轨制度发表自己独到的观点，“从实际情况看，我们政策从来没有限制过对保障性住房的分配，而他偷偷变成某些公务员或者单位的单位福利。中国不是社会公开的保障性住房大量供给的制度，而是用权力和寻租隐藏的一个保障性住房的制度，这个制度从来没有停止过”。
楼市调控共识大于分歧
共识一：调控成常态，双轨制获肯定。
首先，对于政策的预期比较稳定，即调控不放松。
中房协副会长朱中一在论坛演讲中表示，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。这主要基于三个判断和理由。一是住房的基本属性是满足百姓的居住需求，再加上我国人均占地面积稀少等原因，必须要遏制投机、投资性的需求；二是不少城市的房价仍在高位，与多数购房者的支付能力不相适应；三是今年开始的大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动，对相关产业和经济的影响不会太大，国家在有意识地降低对房地产业的依赖度。
远洋地产副总裁周彤则表示，开发商现在越来越务实、越来越理性。“大家不再问为什么调控，也不再争论是遏制房价上涨还是让房价下降，转而关注现在自己应该怎么办？”
中国经济体制改革研究会副会长樊纲则认为，房地产调控取得了“部分成功”。他同时认为，调控的越早越让中小企业得益，因为行业没有出现大的波动，“从宏观经济的角度来讲，还是平稳一点为好。”
其次，开发商以及研究者把调控政策区分为长期政策和短期政策。
阳光100集团董事长易小迪表示，大规模建设保障房以及房产税政策，是对房地产行业和市场的长期影响因素，而限购等政策，则是短期的影响因素。他还认为，这一次对房地产的严厉调控加速了中国城市化进程往二三线城市的推进。
财政部财政科学研究所所长贾康持相近观点，他也认为要区分房地产调控的长期政策和短期政策。他还表示，行政性的调控手段只是过渡性的，而保障房以及房产税才是长期影响房地产的最重要因素。他特别指出，对于房产税，“还需要耐心”。
华远地产股份公司董事长任志强则表示，化解房价和老百姓收入之间的问题需要“四个调整”。第一，城市结构调整；第二，中央与地方财政关系调整；第三，土地制度调整；第四，税收制度调整。
住建部政策研究中心主任陈淮则认为，房地产政策“没有选择”。他表示，货币政策不是房地产可以选择的，保障房也和调控没有太大关系，因为政府是公共产品唯一供应者，永远要建保障房承担兜底职能。至于限购，他表示，中国是一个人多、地少、发展不平衡的国家，限制在短缺情况下扩大供不应求缺口的投机性需求，这样的政策也没有什么选择，“大概我们这一辈子眼不闭之前，这个政策没有多大变化。”
复地(集团)股份公司副总裁殷嵘则在论坛上呼吁，希望房地产政策能够保持相对稳定,而不要“太频繁、太波动”。
最后，“保障房+商品房”的双轨制政策受到普遍肯定。
中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏表示，在1998年房改方案中明确包括的保障房建设，事实上已经缺席、“旷课”了12年之久，而现在则要用5年时间“恶补”，5年时间要建设3600万套保障房，资金需求高达7万亿之巨。他还表示，在建设住房两个体系方面已经几次“走弯了”，这是政府公共服务的不到位，教训深刻。
从去年开始，中央下决心补上保障房这一课，当年即竣工370万套。而在去年底，更是第三次明确，要建立两个体系。新建保障房的任务也很具体明确，今年1000万套，5年建成3600万套。
共识二：行业发展迎拐点，倒逼行业升级。
证券日报社社长谢镇江在“2011博鳌房地产论坛”开幕仪式上发表致辞，明确提出“2011年是中国房地产业发展的拐点”。在中央一再强调房地产市场调控“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”情况下，我国房地产行业和市场正处在一场空前的历史剧变中。
谢镇江认为，2011年毫无疑问是中国房地产发展的拐点。从这一年起一路单边上升的市场风光不再，只要做地产就可以赚钱的日子已经过去，莽撞发展的房地产业将逐渐增加理智。
陈淮也表示，房地产行业在未来十年内将迎来残酷的优胜劣汰。他认为，如果没有优胜劣汰，就会导致房地产行业的衰退，“当食物不足的时候，鸟儿只喂给强壮的幼体，而宁愿把弱小的饿死。”
在判断房地产行业将出现显著拐点的同时，业界大腕们纷纷呼吁，要抓住机遇，迎接行业升级的挑战。
金地集团总裁黄俊灿称，复合型地产时代即将来临，房地产下一个十年将走向复合型地产。具体表现在，住宅开发的趋势延续，同时结构优化；商业地产的需求涌现，优势明显；地产金融的链条延伸，导向驱动。
易城中国总裁祝惇若也表示，中国房地产正在进入产业升级阶段。产业升级，主要指产业结构改善和产业素质、效率提高，微观上表现在产业素质和效率提高，生产要素优化、组合、技术水平、产品质量提高。
祝惇若认为，房地产行业未来将出现四大趋势。第一，房地产产品细分化，尤其商业产品细分化；第二，房地产由资本收益向现金流收益发展，更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益；第三，房地产金融会不断完善、高速发展，房地产产业升级离不开金融资本支持，我国房地产金融发展比较晚，产品类型不够丰富，因此未来法律需要不断完善，金融产品创新，使产品多元化；第四，房地产商业顾问服务更加全程化、专业化。
共识三：房地产金融方兴未艾，迎来重大发展机遇。
在“2011博鳌房地产论坛”上，“资本金融”单独成一个议题篇章，房地产基金成为焦点。值得注意的是，包括盛世神州房地产投资基金、广州新城市投资控股集团等5家房地产基金发起结盟，在论坛期间发出首份行业规范——“人民币房地产投资基金管理企业自律宣言”。
高和投资董事长苏鑫认为，房地产融资的趋势就是从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资。不过，基金从一开始就面临备受争议，其实基金对房地产还有很大好处。首先可以改善房地产融资环境，增加行业直接融资比例，减少行业波动对整体经济的风险；第二，抑制房价快速上涨。第三，缓解通胀压力。
住建部政策研究中心副主任秦虹则力挺“新型金融业态”投资房地产。她表示，如果新型金融业态投资房地产渐成趋势的话，对房地产业整体健康发展是非常有意义的。首先，可以把民间资本从房地产的需求端转向供给端，大大有利于缓解供求矛盾。其次，增加房地产企业直接融资渠道客观分散了银行的风险。再次，发展直接融资方式投资房地产能够聚沙成塔，引导民间资本进行长期化投资，来缓解通胀压力。最后，有利于房地产企业转型升级。
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