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上市房企负债总额超万亿 对冲基金高调做空地产股

来源:大洋网-信息时报 作者:徐岚
2011年09月29日06:56

  绿城信托“调查门”一波未平,标普又放言警示国内房企资金链风险。而在此风口浪尖,国内地产信托再度曝出违约风险,京沪的两项信托项目双双出现还本付息垫资的情况。

  上市房企早已债台高筑,上半年75.3%的平均资产负债率创下近5年来的高点。在这个触目惊心的数字

下,数千亿的信托融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约,正成为摆在所有房企以及信托公司头上的达摩克利斯之剑。而在理性分析背后,不能不引起关注的是,对冲基金早已盯上了这颗不定时炸弹。9月22日爆发的港股股灾历历在目,一旦境外基金通过集体行动将之引爆,对市场带来的影响将难以估算。

  标普称明年小房企将被迫出局

  持续的市场低迷终于使开发商的资金链“扛不住”了,最先暴露出问题来的是绿城中国。有私募人士将绿城信托调查门,称为中国房地产的“雷曼事件”。虽然绿城集团董事长近日澄清信托只占公司资金来源的两成,但是相关机构已经接连看空。

  国际评级机构标普9月27日发布报告,认为融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素,将导致中国部分房企无法承受销售额下降的打击,出现流动性“虚弱”。标普特意点出绿城中国等6家企业名字,认为如果市场继续疲软,这些企业的偿债风险将加大。

  而在这份报告中,标普最后一个隐性的说明更加发人深省。标普认为,2012年有较大融资需求的小型开发商将面临很大困难,行业整合、并购会加速,较弱的开发商将被淘汰。同时,因为融资压力越来越大,预计会有更多公司去寻找成本更高的融资渠道。标普企业评级副董事陆枫更直截了当地表示,如果信贷环境持续紧缩,不排除有更多房企迫于资金压力选择信托贷款,或通过委托贷款进入高利贷领域。

  事实上,发出警告的不仅仅是标普,在绿城信托业务被调查之后,业内人士普遍预计,曾经被房企视为“救命稻草”的信托融资渠道将收窄,房企可选择的融资渠道将大为减少。瑞银在23日发布的一份报告中称,政府加强控制信托贷款,将进一步加大中国开发商的融资压力。

  上市房企负债总额超万亿

  机构的担心并非空穴来风,房地产信托市场的风险开始露出苗头。来自媒体的最新消息称,近期京沪两个房地产信托项目,双双出现由信托公司或第三方还本付息垫资的情况。

  虽然通过第三方融资实现兑付,信托计划目前还未出现实质性违约,但其中风险已经显现。据了解,位于北京的信托项目并非“四证”齐全,但在向信托公司支付了高手续费的情况下,信托公司依然发行了信托计划。然而受开工进度等影响,信托的第一期利息支付就出现困难,信托公司只得亲自出手为其垫资。而另一项上海的信托项目,在近期需要清算兑付的时候,则是由一家资产管理公司代为兑付完成。半年付一次息,结果第一次付息就出现问题,足以证明公司资金的薄弱。

  这仅仅是地产信托的冰山一角。中国信托业协会上半年的数据显示,房地产信托的余额超过6000亿元,仅前8个月新增房地产信托就达到2000亿元。而支撑这一庞大数字的上市房企现金流和负债情况却并不乐观。广发证券研报显示,上市房企今年上半年已经债台高筑,其平均资产负债率为75.3%,创下近5年来的高点;上市房企整体负债总额达1.09万亿元,同比上涨41.29%,其中“招保万金”的负债总额较年初上涨63.38%至4541.15亿元。在融资调控和销售限购等政策的影响下,如此庞大的融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约?这正成为摆在所有房企以及信托公司头上的达摩克利斯之剑。

  而这种隐性风险,从近日上市房企的信托融资计划中已可见一斑。正在募集中的“中铁信托-丰利73期泰禾集团项目集合资金信托计划”拟募资1.35亿元,其股权质押惊现2.5折的罕见低价。而且该计划还设定了风险警戒线为信托本金的1.4倍,如果信托期限内连续三个交易日该股收盘价跌破警戒线每股3.03元,则泰禾集团必须在3个工作日内追加质押股票数量或现金。这并非个案,近来已有多个信托计划的质押率在30%上下,可见信托公司自身也感受到了地产信托的风险之大。

(责任编辑:孟先亮)
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