来源：搜狐财经
——搜狐企业家论坛首席对话NO.38
【编者按】近日，搜狐财经、搜狐焦点联合专访了融创集团董事会主席孙宏斌。对于2011年的房地产行业的状况，孙宏斌用"泠暖自知"概括地产企业的心境，用"风声鹤唳"概括整个行业的处境，他说，2011年所有的消息对房地产行业都是负面和有风险的，尤其资本市场，把所有的东西都解读成是负面的，所以用"风声鹤唳"比较恰当。
时间：2011年10月12日
地点：北京西山壹号院
嘉宾：孙宏斌 融创集团董事会主席
主持人：
李晨 搜狐焦点新闻中心总编
魏喆 搜狐财经资深编辑、策划、主持
明确方向，告别"纠结"
【主持人魏喆】：各位搜狐的网友大家好，欢迎观看我们这一期的高端访谈，今天我们采访的嘉宾是融创集团董事会主席孙宏斌先生，孙总，您好，2011年已经过去一大半，马上进入最后一个季度，地产一直以来都是大家关注的焦点，请给2011的中国地产加一个你认为最恰当的形容词？
【孙宏斌】：我觉得很难用一个词汇来形容，如果说企业的话，我觉得可以用“冷暖自知”，为什么？因为很多媒体说房地产企业现金流很紧、很困难，其实每个企业的情况是不同的，有的企业很困难，有的企业还是很好的，所以用“冷暖自知”来形容企业比较恰当。如果说这个行业的话，我觉得用“风声鹤唳”， 2011年所有的消息对房地产行业都是负面和风险的，尤其资本市场，把所有的东西都解读成是负面的，所以用“风声鹤唳”比较恰当。
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| （孙宏斌先生接受首席对话专访） |
【主持人魏喆】：这几个词出乎我的意料，因为跟更多人交流更愿意用“纠结”形容这个市场的状况，您的企业是否也感觉到“纠结”？
【孙宏斌】：没啥纠结的，其实各个企业都很明确，就是赶紧卖房子，因为销售面临的情况跟去年不太一样，因为有限购政策所以降价不一定能解决问题，所以销售比过去更困难。
【主持人魏喆】：纠结政策、纠结自己未来得方向？
【孙宏斌】：那不叫纠结，叫迷芒。现阶段各个开发商的目的非常明确，那就是管理好现金流，销售因为面临的限购限贷很困难，贷款因为银行的额度也很困难，所以现金流的管理比过去更难，所以各企业在今年下半年明年上半年的资金会非常紧。
房地产在回归理性
【主持人魏喆】：过去的五年，无论楼市火爆、量价齐飞，还是降温焦灼、观望滞胀，房地产似乎成了“洪水猛兽”，请问，你认为最佳的行业发展节奏是怎样的？最适合中国经济、社会、文化发展的房地产演进模式又是怎样的？我们是否有可借鉴之模板？又或是必须独创？
【孙宏斌】：没有什么最佳的行业发展节奏，任何行业都是随着市场、随着宏观经济甚至政治形势在变，在调整。大家都在适应，中央政策根据形势在变，地方政府也根据形势在变，企业也根据形势或根据政策在变，没有人能让这个行业有个最佳的节奏。
【主持人魏喆】：那么您觉得模式这方面有没有借鉴比较好的？还是现在都在摸着石头过河？
【孙宏斌】：我觉得房地产行业没有什么模式，过去这个行业的日子太好过了，甭管买什么地买什么房子都能挣钱，地价永远在涨，房价永远在涨，谁干都能挣钱。但是现在，这个行业慢慢会变成一个正常的行业，正常的行业就是说你要把产品做好，如果你的产品不能够让客户认可，不能够让客户喜欢，那你一定是没法成功的。
【主持人李晨】：我这里有一个问题，前一段时间跟经济学家茅于轼老师沟通过，他打个比方，经济也有问题，整个大经济也不是那么明朗，我想请毛老师解释一下。他说打个比方，现在行业里边，包括其他行业制造业也好，以房地产业为首出现的问题，是让我们决策人吃经济救治药，整个经济环境出现异样，确让某些行业承担这个责任。你怎么看待这个问题？无疑为房地产业做一些辩解？
【孙宏斌】：我觉得原因是对的，为什么房地产行业09年、10年房价不能控制，主要原因是因为4万亿经济刺激。08年中国贷款不到5万亿，到09年就10万亿，到10年就7万亿，今年估计也是六七万亿。这么大量的增量资金投放到市场，再加上通货膨胀，所有的资产价格都在涨，房地产当然也涨。
但是房地产涨得这么快，中央政府肯定是要管的，因为政府希望房价稳定、社会和谐。至于管的方式，可能有的对，有的不对，但是把房价管住了肯定对这个行业是有好处的。如果房价一直涨，地价也跟着涨，客户的风险增加，银行的风险增加，那这个行业的风险太大了。所以，房价涨的原因可能是因为宏观经济，因为供求关系，调控的手段可能有这样那样的问题，但是最后对这个行业是好的。
定位高端，主打精品
【主持人李晨】：就刚才那个问题关于融创会不会在其他城市扩大规模？我换一个角度问你的问题，目前对于市场上房地产企业大概有三种情况，一种情况拿地，这种情况下我选择拿地，目前机会比较多。第二种情况就是价格销售，特别是新盘，因为没有前老盘压力会降价，第三种情况寻求自救的途径，有些企业迫于压力必须获得资本市场的援助、甚至转型，大致有三种。您觉得作为融创态势比较好，产品比较好、销售也很棒、各方面资金比较充裕，您觉得旗下应该属于哪种？
【孙宏斌】：我们现在主要还是第一要要加快销售，完成今年的销售目标。第二是我们要掌握好买地的机会。
【主持人李晨】：需要寻求这样的机会？
【孙宏斌】：对。
【主持人李晨】：对于融创企业会不会做常规的定义，到底是大型企业、龙头企业、来是体量控制比较好上市公司布局？为自己企业做大中小布局？
【孙宏斌】：我们对规模现在没有目标，我们的战略有两点，一是高端精品战略，二是聚焦已经选的北京、天津、重庆、苏南四个区域的战略。现在我们的产品肯定是一流的，我们就聚焦在这几个城市这几个项目，我们的产品下的功夫，客户的认可度还是非常高的。我们的规模应该是三流的，我们的规模增长也没有一个明确的目标，我们就是要把产品做到最好，能够把每一个项目都做成传世产品。如果把产品做好了，客户满意了，企业的发展是必然的。
【主持人李晨】：对于好产品来说，其实是偶然的。地是偶然的、包括各方面东西组合一起，其实从工业化复制来说不是特别容易的？对于这种核心能力怎么运用它？进行简单复制还是进行翻译工作、还是进行更加细致的产品线布局？
【孙宏斌】：我们一直认为每一块土地都应该做最适合这块土地的产品，因为每块土地地理位置不一样，面临的目标客户不一样，所以一定是不同的产品。同样的产品在所有的地方都复制，肯定是不对的。我们希望，我们做的每一个项目都是最适合这块土地的产品。
我们现在定位是高端精品战略，我认为这个高端主要是三点：第一是占有资源，像在市中心或者是有环境资源或者是有文化历史资源；第二是一定要有品位，高端产品的品位很重要，你觉得挺高端，客户觉得挺土，不能算高端；第三是品质，你的用料、做工一定要是一流的，最好的。
绿城若败是地产界的悲哀
【主持人李晨】：我看到很多开发商做了一个项目以后，马上全国各地复制，一个产品复制、还有一个团队复制，我们看到很多产品系的概念，但是往往事与愿违？
【孙宏斌】：不同的城市不同的地块，做完全一样的东西肯定不对，有点浪费土地资源。
【主持人魏喆】：每个地应该有不一样的东西？
【孙宏斌】：当然，如果每个人都长得一样的话，这个世界也没什么意思了。
【主持人魏喆】：融创走的是高端精品路线，意味着摊子会在全国铺开，上半年融创在天津、重庆拿地，是不是代表接下来融创会在二三线城市进一步扩张，在调控大背景下，融创有怎样的战略布局？
【孙宏斌】：我们战略非常清晰，就是在现有城市做。我们在北京、天津、重庆、苏南四个地方，今年的话下半年肯定拿地，一定会在这几个城市。
【主持人李晨】：我想问一个比较尖锐的问题，作为融创中国经过风风雨雨，包括当时上市之路，在房地产业里边今年有些企业面临困局，但融创反而是向好的，绿城困局大家都知道，我想问问你怎么看待这个问题？对于名牌企业、对于对中国房地产具有举足轻重的企业为什么忽然之间之下？危机有什么引擎呢？
【孙宏斌】：首先我觉得绿城是非常好的公司，绿城是中国最优秀的公司之一。我们在这些年，我从绿城学到了很多东西。绿城的产品是中国最好的。
第二我觉得绿城没有大家说的那么困难。投资者看中国房地产，肯定是先看中国的宏观形势，再看房地产行业，再看企业。如果投资者看不明白很正常。但是我觉得有些媒体对绿城的报道有些过分，其实你担心绿城什么呢？主要就是因为他做过几笔信托？但是我觉得在今年能做成信托，不是每个企业都可以做成信托的。做信托对企业是好事，不是坏事。还有绿城的产品很好，它有大量的库存，如果它肯降价一定卖得出去。如果它降得多一点，我也会买。第三，绿城不可能倒，也不会倒。如果绿城倒了，不公平，对这个行业不是件好事。该倒闭的应该是那些产品做得差，不对客户负责的企业。如果绿城倒闭了，那是中国房地产的悲哀。如果绿城有暂时的困难，希望政府、银行稍微帮一下，尤其是媒体，不要帮倒忙。
经历让我不惧怕困难
【主持人李晨】：绿城应该是中国房地产共同财富，应该维护它？
【孙宏斌】：是。我说的都是公道话。
【主持人魏喆】：我有一个关于个人得问题想问你，你最开始做顺驰，现在开始做融创，当年做顺驰经历对你做融创有什么帮助？以前也在联想做过，可能柳传志也是你绕不过的经历，这两个经历对你做融创有什么帮助？
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| （孙宏斌先生把脉地产“脉搏”） |
【孙宏斌】：在联想的经历包括后来做顺驰的经历，给我个人最大的收获还是让我能够永远不怕困难，在任何时候能够保持比较好的心态。顺驰对我们做企业最大的教训就是要管理好现金流。顺驰肯定有很多问题，但是这些问题我们都有能力能够慢慢解决，顺驰出问题是现金流出了问题。
过去，我觉得自己很聪明，也很努力，想把所有的机会都抓住。现在，首先我要自己不掉进坑里，然后抓住属于自己的机会。
【主持人魏喆】：面对很多诱惑的时候也要坐得住。
【孙宏斌】：对。
【主持人李晨】：我这里有一个问题，别管以前在哪个企业也好，你的个人魅力一直是大家公认的，所以团队建设一直是大家津津乐道，其实我们很希望对于年轻创业者来说希望给一些建议，怎么管理团队？包括融创中国来说，在各个城市有布局，控制好现金流，如何把团队建设在企业文化下边保持战斗力？
【孙宏斌】：我知道离开顺驰的人，都很怀念在顺驰的岁月，那时候大家很努力，也能学到很多东西。所以，我带团队大家公认还是一直挺好的。
【主持人李晨】：给年轻人有点什么建议？
【孙宏斌】：如果对所有年轻人来说，我觉得还是一定要努力、去冒险。你年轻的时候很有动感、很有活力，然后很努力，一定是这样的。每次给新员工座谈的时候，我就提一个要求，你一定要努力，你怎么努力最后都是你自己学的多，最后不管是在这个企业还是出去做，一定学的多。这是对所有年轻人来说，一定要努力。
另外对管理者来说，首先方向是第一位的，如果方向错了，没人再跟着你。别管你是部门经理、还是总经理跟着你没有出息，他一定不会跟着你。所以方向是第一位的，包括在融创最困难的时候，很多人没有离开过，大家觉得这样下去一定行的，所以第一是方向的事。
第二你得总结、得提高。我的经历可能比一般年轻人要多一点，其实你会发现回头看学到了很多东西，不断提高、不断学习、不断适应这个社会。你发现很多有名的经济学家说话有时候很离谱，因为他不学习。社会已经变了，还是按三年前的经验在说，肯定是不对的。现在整个环境不一样了，需要不断总结进步跟学习。我现在说的话跟以前说的不一样，因为我们在学习总结。
第三是带头，你要在困难的时候，自己先不怕困难，这个其实挺重要的。前两天我们在无锡开会也是说这三条。跟干部说第一要把方向做对，第二一定要总结、要努力、要进步，第三个要自己去做，你自己做，对整个事情判断就准确，不能大家晚上加班，你布置完了就回去，他到11点你一定要到11点，这很重要。你星期天开完会，星期一你去打高尔夫，这个不行。
用勤勉铺就成功之路
【主持人魏喆】：相信孙总过去一年没有少加班？
【孙宏斌】：我这一生很努力，我本来不需要鞭笞的人，一直很努力。
【主持人魏喆】：融创已经上市一年，估计也是勤勉的结果。现在回顾上市之路，因为当时可能面对媒体很多话不方便说，现在是不是可以跟我们分享一下，在上市整个过程中遇到最多困难是什么？感觉上市对个人来讲影响最深的是什么？
【孙宏斌】：我们上市确实是比别人相对艰难一些，这主要还是大的经济环境的问题。上市以后对公司的要求更高了，公司的股价也一直不太好，我们压力很大，但是我们相信只要我们把自己的业务做好，业绩做好，市场慢慢会认可我们的。我们的企业，肯定是一家很好的，值得投资的企业。
【主持人魏喆】：对股票方面不用太担心，我们看到中国房地产市场发展蛮好，很多有些企业在股票市场表现也不是很好，主要是连续的政策，打击的政策太多了，因为股市是实体经济晴履表。
【主持人李晨】作为普通的购房者，您觉得应该在2012年出手吗？
【孙宏斌】：我今年就会出手了。
【主持人李晨】：您对明年购房者有什么建议？
【孙宏斌】：08年很多人问我要不要买房，我说一定买，当时房价还在降，我说会不会继续降我不知道，但是要降的话可能降500，涨的话涨5000。
今年房价肯定会降，但是每个项目会很不平衡，有的房子会降得很多，有的房子不会降，所以你买房子一定看好了。你看好的房子可能会降，也可能不会降，所以看好就可以出手了。
如果你是自住的，你喜欢，我觉得你可以出手了。如果你是投资的话，那就买融创的股票，融创的股票现在低得荒唐，一定比你买任何房子都挣钱得多。
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