武汉楼市“风景独好”可否持续？

　　新华社武汉10月22日专电（记者徐海波）与全国许多一线城市楼市销售的惨淡相反，武汉楼市最近显得十分火热。据国家统计局18日发布的9月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，天津、南京、杭州、重庆等17个城市新房价格出现下降。而武汉市房管局公布数据显示，武汉9月份 新房均价为6450.5元／平方米，同比上涨1.49%；住房销售套数为9943套，同比增加3.85%。在全国楼市跌声一片的时候，武汉“风景独好”的局面能否持续？

　　三季度量价月月递增　10月份涨势继续保持

　　“金九”是楼市传统旺季。武汉市房管局近日发布三季度楼市统计数据显示，武汉商品住房继续保持量价月月递增的态势。

　　三季度，武汉商品住房成交28155套，比二季度增加11.13%，比去年同期增加16.69%。同时，房价较二季度也迅速回升企高，均价为6389.54元／平方米，比二季度上升2.02%，比去年同期上升5.07%。

　　其中，9月份更是呈现“火热”局面，成交量接近万套，达到9943套，不仅略高于8月份的销量，比去年同期也有所增加。在价格方面，9月份武汉主城区成交均价达到7773.42元／平方米，较上月价格水平上涨74.55元／平方米。

　　据武汉市房管局统计，10月1日至19日武汉商品住宅成交总套数达6214套，日均销量达300套，从全国范围来看，稳处中等偏上。

　　记者近日走访武汉几家楼盘发现，目前仍然呈现出“供需两旺”的局面。10月15日万科某楼盘继国庆期间开盘440套均售罄后，再次加推104套房源，在40分钟内又再次售罄；10月16日，光谷一家楼盘继十一首次网上卖房后，再次拿出4套样板房进行竞拍，逾400人参与。10月15日，百步亭某小区开盘推出600多套房源，当天逾八成房源卖完。

　　“最近，武汉的房子确实卖得好。”武汉亿房网研究中心研究员鄢峰认为，武汉作为一个中部大城市，持续旺盛的刚性需求是楼市火热的根本原因。同时，武汉虽然采取了“本地居民限购2套房，外地居民限购一套房”的限购政策，相对北京、上海、重庆等城市而言，该政策显得“温柔”许多。

　　武汉市房管局发布的指数报告称，大规模的城市改造建设，不断加推的新房带动了销量的增加，特别是中高价位商品住房销量占比加大，使得商品房均价稳中略有上升。

　　严厉房贷政策突袭　近半刚需望房兴叹

　　近日，继京沪深穗四大一线城市宣布首套房贷利率上浮5%左右之后，武汉也迅速跟进，将上浮的最高值定格在30%，成为国内房贷政策最严厉的城市之一。

　　记者18日走访武汉几家银行了解到，四大国有商业银行及交行等6家非国有商业银行都已将首套房贷利率上浮了10%至30%，其中，工行和交行还规定只贷给合作楼盘。还有几家银行甚至将首付提高至四成。

　　中行、农行、兴业银行及民生银行等更是基本上都停止房贷业务了。“审批时间大大增加，以前只要1周至2周，现延长到1个月至3个月。即使通过审批，银行也不能向客户保证放贷。”建设银行武汉某支行负责房贷业务的经理张先生告诉记者，银行今年的房贷额度已快用完，许多7月份、8月份申请房贷的客户还在排队，现在银行的门槛也越来越高，审查也更加严格，即使现在办理下来也要等到明年才能放贷。

　　这位张先生说，从今年开始，银行的住房贷款业务就一直趋紧。其实，首套房贷利率上浮在二三个月之前就已经在部分银行实行了。另外，许多银行二套房首付要求至少六成，利率上浮10%。三套房贷彻底免谈。

　　以首套房贷款100万元、20年偿还期，基准利率为7.05%计算，如果利率上调5%，即为7.40%，购房者总还款比之前增加了50848元，每月多还款211.87元；如果上调利率30%，每月要多还款700元至800元。业内人士表示，这意味着实际支付的利息成本增加了30%至40%，信贷叠加效应十分明显，首套房购房者的负担增大，近半数刚性需求会因此受到打压，对楼市购买力的制约作用显著。

　　繁荣背后隐现危机　年内难以出现拐点

　　尽管第三季度楼市成绩单一片红火，但许多专业人士认为，武汉不会成为楼市调控的“避风港”。短暂的繁荣表象，其实是“以价换量”的结果，其背后还隐藏着“危机”。

　　武汉市房管局数据显示，截至三季度末，武汉商品住房可售套数为149293套，库存量达到历史最高点。以目前9000套的月销售速度计算，这些存房需15个半月才可消化完。据了解，10月、11月，武汉还有将有大量楼盘推出新房。

　　与此同时，北京、上海、深圳等大城市观望情绪渐浓。武汉一楼盘营销经理告诉记者，最近每天都有两、三位已经订房的顾客要求退房。“一来上涨的利率让他有所畏惧，再者他也寄希望于房价拐点能够出现。”

　　但亿房网调查结果显示，无论普通市民还是业内人士大多对武汉楼市持谨慎乐观态度。亿房网分析师崔璇表示，虽然银行贷款收紧，资金链出现紧张，但是大多数开发商目前还能够“挺住”。随着重大工程的陆续完工，城市拆迁的不断推进，武汉楼市长期向好因素依然存在。“武汉楼市将是全国城市中的一个特例。”

　　武汉盘龙城某楼盘开发商张斌说，今年武汉楼市出现了“旺季不旺、淡季不淡”的局面，6月份、7月份也没有像往年的惨淡。大部分开发商已取得较满意的销售成绩，第四季度的压力有所减缓。因此，即使有楼盘推出“以价换量”，幅度也不会很大。

　　世联地产研究员孙攀龙认为，武汉近些年经济发展迅速，而房价在同类城市一直相对不高。同时，购房需求以自住性需求为主，投资性需求相对比例较小，即使有泡沫也属于可控范围。因此，武汉楼市抗跌能力相对深圳、上海、北京等城市更强，房价的下行通道也不会立刻显现，拐点在今年内出现的可能性较小。

　　同时，孙攀龙表示，今年12月份、明年1月份是楼市传统的淡季，小范围的、短期的局域性的价格调整是必然的。武汉楼市的未来走势，还需要取决于国际、国内的经济环境。

　　作者：徐海波