人参与)本轮房地产调控由缓而急，已持续两年。今年9月之后，政策累积的效果开始呈现，狂飙多年的房价，终于在“史上最强”的“双限”政策下归于平静。但呼吁救市的暗流也随之涌动，并在11月30日央行下调商业银行存款准备金率后达到高潮。
回顾八年来的房地
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上轮调控为何夭折？因为房地产的下行周期和宏观经济的下行周期重合了，而房地产是拉动增长的主力军，在很多人看来，保房地产就是保增长，就是保稳定。
但上次调控夭折，让包括一些开发商在内的专业人士扼腕叹息，因为狂飙了十年的房地产行业需要来一次大调整，再不挤压房地产泡沫，将导致居民收入和财富分配恶化，住房资源浪费，城镇化受阻，经济创新能力降低。坚持调控，不仅利于行业的长远健康，也利于整个经济的长远健康。
本轮调控走到现在，行业下行周期和宏观经济的下行周期又重合了，市场很自然地关注：三年前的一幕是否会重演？的确，2010年房地产及建筑业占中国GDP的12%，对GDP增长的贡献率达到18%，如果房地产这只引擎熄火，到哪里去找替代引擎？
事实上，政府已经找到了替代选项，那就是保障房建设。2007年，“政府的归政府、市场的归市场”，政府终于认识到这个道理，保障房制度得以建立。但此后两年，保障房建设基本处于雷声大雨点小的状态，直到去年，保障房建设才开始实质性启动。去年底，中央政府更是提出了“十二五”期间新建3600万套保障房的宏伟计划，今年各地纷纷上马投资巨大的保障房建设项目。
当然，还有更基础性的替补方案，那就是多年强调的“加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。多名资深经济学家向《财经》记者指出：中国经济的房地产依赖症，其本质是投资依赖症，根治这一顽疾必然经历痛苦的调整，而长痛不如短痛。
12月12日至14日召开的中央经济工作会议重申：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
病理已经找到，药方也已开出，现在需要做的，就是知行合一，哪怕付出经济增长率暂时小幅下滑的代价。
编者
11月28日，位于湘江西岸的长沙高新区保利地产麓谷林语项目，出现一起业主“维权”事件。数十位愤怒的业主将油漆泼洒在售楼处的大门、招牌上，上了岁数的老太太与保安对峙，之前一天还在闭门签约的售楼处被迫关闭。
在深圳，11月初万科清林径二区因下调房价10%，引来近30位业主扯旗抗议，随后，万科地产（000002.SZ）发表措辞强硬的声明，拒绝补偿，呼吁业主遵守契约精神。
离深圳1500公里之外，上海楼市刚刚从业主维权事件中走出。10月下旬，一场突如其来的“占领售楼处”事件波及了至少三家知名房企，成为这一轮楼市调控的标志一刻。
11月3日，深圳世联地产顾问有限公司（002285.SZ）发布研究报告，称三季度预期房价上涨的购房者比例为36.2%，比上季度下降12.8个百分点；预期房价下跌的购房者比例为40%，比上季度增加12.1个百分点。这是2011年首次出现房价看空人数高于看多人数。
11月18日，国家统计局公布10月70个大中城市的住宅销售价格显示，比9月下降的城市有34个，持平的城市有20个，16个价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与9月的数据相比，价格下降的城市增加了17个。
持续20个月的楼市调控后，全国性的价量调整正在发生。自1998年住房制度改革催生房地产市场后，这种情况是第二次发生，而这正是政府愿意看到的。11月6日起，胡锦涛、温家宝、李克强先后在不同场合表态，要求继续坚持楼市调控政策，进一步巩固楼市调控成果。
2005年以来，不断上升的房价成为日益重要的社会问题，中央政府首次摆出了一次性解决房价难题的架势。但2008年－2009年的楼市V型反转历历在目，这一次真的会一以贯之吗？更重要的是，在限购与限贷的行政之手退出后，房地产业能否跳出与中央和地方政府周期性博弈的怪圈，同时褪去暴利与灰色，成为一个受市场竞争和供求关系约束的正常行业？
房价下跌之路
历时两年的调控之后，房价已经进入下行通道，但离触底尚远
严格算来，这一波楼市调控始自2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，历经2010年1月、4月、9月三次政策加码、五次加息，2011年1月、7月两次限购、限贷升级，至今已经两年。
本轮调控中最为显著的特点“限购”与“限贷”均出自2011年1月，因此业内大多认为，此轮楼市新政开始于今年1月。在空前严厉的“双限”政策下，房价进入下跌通道并不意外。
龙湖地产（00960.HK）执行董事、首席市场官秦力洪在接受《财经》记者专访时表示，历年来，调控交易量受损最大的地方都是华南板块，以深圳为代表。但是这次的第一重灾区是华东，第二是华北，第三才轮到华南。
上海楼市的价格下行始自10月。10月22日、23日，是上海楼市“退房潮”最严重的两天，嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊、浦东中海御景熙海岸，同时出现老业主“维权”风波，几个售楼处均爆发冲突，展示沙盘、橱窗被毁。
数据显示，10月成为新政实施以来上海商品房成交价下跌最大的一个月，由2.26万元的均价，跌至1.69万元，环比下跌25.2%，新政颁布后未见大幅松动的上海房价终于跳水。
早在今年3月，北京楼市即出现业主因房价下跌维权事件，但影响力却远逊于上海。原因在于，龙湖地产、绿地集团与中海地产（00688.HK）三家品牌房企在上海楼市发起价格战之际，市场正处于颓势之巅，三家龙头房企不约而同降价，最终成了压垮上海楼市的最后一根稻草。
高端楼盘的抗跌性一向强于普通商品房，但12月16日，以开发高端楼盘著称的星河湾地产宣布，其在上海浦东区与闵行区的两个项目以8折至8.5折促销，星河湾还同时宣布拿出6亿元补偿老业主。
12月9日，北京房地产协会发布11月北京新建普通住宅房价监测数据，全市新建商品住房成交均价21004元/平方米，同比下降5%，七个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价17061元/平方米，同比下降0.7%，环比则连续五个月下降。
与一线城市相比，二线城市的大幅降价促销较晚来到。11月初，《财经》记者在多个长沙楼盘现场看到，售楼处前来咨询购房的人不在少数，开盘项目认购率还相当乐观。据记者目击，以碧桂园威尼斯城为例，在经过不足20天的蓄客后，项目推出最后一期共108余栋联排别墅，每栋总价160万元起，认购当日，一上午销售即超过了60%。
仅仅过了半月，长沙楼市便接连爆出品牌企业大幅降价、业主维权的事件。11月28日，长沙万科城因开展团购促销，售价下调幅度接近20%，引起百余业主扯旗抗议。
从全国范围看，约有80%左右的楼盘有降价促销的行为，仍有20%左右的楼盘没有降价。上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由大型房企带动的策略性降价，主要是为了占据更多市场份额，也有在年底做好销售数据的需求。
不过，这种影响还是区域性的，并未形成趋势，且后续需求不足。以集中出现大幅降价的上海嘉定新城为例，龙湖郦城率先促销，成交234套，紧随其后的绿地秋霞坊仅成交53套。
张宏伟分析，正是由于对购买力的判断仍有疑虑，中小型房企对降价的跟进意愿还不明显。“中小房企存货本来就少，此时低位出售之后，持续开发能力也不能和大型房企抗衡”，这让他们或被动或主动地以 “死扛”来应对龙头房企的降价。
“这一次价格调整首先从上海及周边市场爆发，出乎我的预料。”11月初，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹接受《财经》记者专访时称,“我原以为长沙、西安、杭州与沈阳的房价下行压力最大，应该最先大面积降价促销。”他解释说，长沙、西安与沈阳，百万平方米以上的地产大盘很多，这三个城市的财富支撑不了这么多的楼市供应量。杭州则是因为价格过高。
潘石屹称，在市场进入限购模式后，2011年上半年与下半年的市场特征迥异。限购令出台初期，几乎所有人都认为这是一个短期政策，一旦放开，房价势必反弹。在这一心理下，上半年有钱、有资格的人大多买房了。到了八九月，留在市场上的人分成了两类：没钱的与有钱却无购房资格的。此后，成交量开始大幅度下降，令人惊恐。“在不同的城市，这个上下半年的分界点并不一样，但是普遍在7月－9月之间。”
客户的心态变得格外脆弱，异地降价、维权的新闻报道也会对本地的市场产生“蝴蝶效应”。北京一家大型地产公司销售总监对《财经》记者说，客户仍处于观望。随着降价促销，接近客户的心理预期，明年初市场会量涨价跌，随后量涨价稳，市场将在一二季度局部见底。
多位行业人士对《财经》记者称，最坏的时刻还未到来。秦力洪表示，当前降价促销后市场上仍然有成交量，这说明“以价换量”仍然可行。等到降价却换不回成交量之时，大事就会发生。他同时认为，春节前后，房地产企业会面临一个比较严峻的工程款支付形势。
在11月3日发布的研究报告中，世联地产称目前这轮调控为“史上最强宏观调控”。在分析了政策效力、开发商的资金压力和库存水平、购房者预期、新增市场供应量之后，世联地产认为，今年四季度是开发商局部降价阶段，明年一季度将迎来全面降价阶段，二季度房价将触底。
调控副作用
开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，消费者减少的购房支出，低于开发商的让利幅度
截至11月底，全国约有46个城市出台了不同程度的住宅限购措施，其中，浙江省共7个城市纳入限购名单，广东与江苏各4个城市。除重庆市、拉萨市外，全国省会城市均已出台限购令。在46个限购城市中，北京市第一个出台限购令，且限购门槛最高。
与中央确立原则、地方政府掌握着限购令的具体制定权不同，限贷令内容的话语权悉数掌握在中央政府之手，因此，限贷令的内容全国保持了一致。今年1月26日出台的“新国八条”规定，贷款购买二套住房的首付比例最低六成，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此前，政策已规定贷款购买第一套住房的最低首付比例恢复至三成，同时停止向第三套及以上住房的购买者提供商业贷款。
上海部分业内人士认为，上海楼市成交量下滑，主要是受限贷令的影响。当地执行的限贷令属于最严格的“认房又认贷”，即曾经申请过房贷，无论是否还清、名下是否有房，均算第二套；名下有房，无论是否申请过房贷，也算第二套。
在沪拥有280家门店的21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔认为，相比限贷令，限购令要温和许多，只有非本地买家中的部分人群受影响，而且上海规定的纳税期是一年，因此限购令的约束期也只有一年。
“史上最强宏观调控”之下，一些副作用也在显现。首套房屋购房者被误伤，是其中最受诟病的一个。除了取消首付比例的两成优惠、恢复三成首付之外，首套房贷利率的提高更是令购房成本雪上加霜。
今年以来，随着商业银行存款准备金率提至21.5%的历史最高水平，银行的贷款额度受到较大挤压。首套房贷7.5折、8.5折的利率折扣被取消，而且大多上浮了5%到10%。《财经》记者获悉，在长沙楼市，限贷令取代限购令成为对楼市的最大影响因素，首套房贷利率已大多上浮了20%到30%，即使如此，多数银行贷款还难以按时发放，为求不违约，业主不得不私下找寻关系以便打通关节。
6月，林女士首次在长沙保利麓谷林语购买了一套145平方米的房子，8月开始办理按揭程序，但是至今尚未办下。她告诉《财经》记者，招商银行与北京银行是开发商指定的贷款银行，但两家银行均要求按揭利息上浮20%，如果上浮30%，放款速度会快一些。“我自己没有办法全款购买，可是如果上浮这么多，我也很难承受，都想退房了。除此之外，银行还要求我们必须购买一定的保险、在银行开设6万元的存款户头才能放款。”
像林女士这样的首套房“刚需客户”，本应是楼市调控政策着力保护的群体，但也受到调控政策牵连。
在接受《财经》记者专访时，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，8折利率可以取消，毕竟这是经济刺激计划时的政策，但是，提高首套房贷利率、甚至不予放款，是调控的配套政策开始乱套的表现，没有道理。“按揭是房改后最成功的政策，是楼市健康发展的关键，但是今年却成为最致命的一条”。
秦力洪也认为，开发商虽然降价了，但贷款利率也提高了，“从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度。”
事实上，银行放款速度放缓，也影响到了开发商降价的积极性。世联地产董事长陈劲松在微博上写道：可否对已签按揭合同的业主定向宽松呢？银行既然已经签约，就应该信守合约，否则开发商降价了也回不了款，谁会降价呢？
2011年9月，人民币新增贷款4700亿元，同比少增加1300亿元，创下2010年以来的新低。而当月M2同比增长13%，则创下了近十年来的新低。资金供不应求，银行自然挑肥拣瘦，同时或明或暗地提高贷款利率。12月1日，民生银行行长洪崎在“2011环球企业家高峰论坛”上坦承：“企业利润那么低，银行利润那么高，所以我们有时候利润太高了，自己都不好意思公布。”可谓一语道破冷暖。
国内销售额最大的万科地产亦在12月5日披露： 9月之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大。贷款额度不足和信贷成本的上升，会对首次自住购房家庭的支付能力产生不利影响，并在一定程度上削弱房价回调的效果。
限贷的副作用令房价合理回归的目标大打折扣，而 “限购”也在部分城市产生了“抑贫助富”的后果。
北京一家大型房企的营销总监对《财经》记者表示，高端客户有足够的能量突破限购的规定，其策略大致有三种：利用自己的亲属进行交易，一次性付款；利用自己信赖的人进行交易；以公司形式购买。“前两种是第一选择，很多时候代理公司也会出谋划策。”
开发商主动应变
与2008年全行业岌岌可危相比，这次降价是龙头房企主动引领的策略性降价
房地产行业内外均有一个心理预期，就是把大公司之死作为检验楼市调控成果的试金石。但就本轮调控而言，人们难免失望。
自2003年地产调控以来，先后有三家标杆房企走入大众视野，最终以重组结束：顺驰地产、浙江南都集团、中新地产。然而，上述三家房企中，除顺驰现金流管理不善，导致财务危机外，别外两家房企重组原因与楼市调控关系并不明显。
浙江南都重组属主动退出，主要与其创始人周庆治萌生商场退意有关，而中新地产危险之端，肇始于2008年中新地产高层涉嫌虚增公司资产与利润，董事长郦松校拒不赴港听证，后公司被联交所停牌两年，上市公司失去融资功能，导致公司财务危局。
恒大地产（03333.HK）曾被认为是2008年楼市调控中最有可能倒下的大型房企之一。2008年3月，恒大地产香港IPO失利，成为当年的标志性事件。此后，恒大地产引入一系列私募对象，对先前的结构性融资进行重组，招股材料显示，许家印被迫接受苛刻融资条件。
随后，恒大地产借助2009年楼市反弹加速出货，当年8月，恒大地产重启IPO，10月上市成功。截至去年，恒大地产已是中国土地储备量最大、年度销售面积最大的房企之一。2011年中报显示，恒大地产现金储备在300亿港元之上。截至10月底，恒大地产完成合约销售额778.7亿元，提前两个月完成全年销售目标的111.2%。
在业绩反转之外，容易被外界忽略的是，恒大地产是本轮调控中率先降价促销的龙头房企之一。去年5月，恒大地产即宣布旗下40个项目8.5折销售，为期一个月。当时，楼市虽遭调控，但是牛市姿态仍在，恒大的做法被热议一时，却鲜有同行跟随。
曾与恒大地产同列于“破产黑名单”前列的还有绿城中国（03900.HK）。2011年，绿城中国取代恒大地产成为本轮调控以来的观察标本。由于绿城的净资产负债率一度超过160%，且截至10月，绿城销售额仅285亿元，离去年全年业绩550亿元相去甚远，自今年初以来，绿城即被外界视为生死悬于一线之间。
上述传闻在9月下旬达到高潮，9月22日，消息称银监会专门发文，要求核查与绿城有关的地产信托。这引起了绿城股价巨幅波动，但最终“乌龙”一场。11月初，绿城破产传闻再起，绿城中国董事长宋卫平不得不深夜撰文辟谣，称绿城距离破产尚有一段距离，强调可加强销售，并考虑用出售项目股权来解决资金问题。
聂梅生对《财经》记者说，现在外界都希望一个大公司倒闭，作为调控见效的一个戏剧性的标志，但这种情况不会发生。“开发商心态很放松，他们认为大不了不买地了。开发商已经从2008年吸取了足够的教训，如果让同一块石头绊倒，那就是自己的问题了。”
一位不愿具名的上市房企高层也对《财经》记者称，绿城中国在杭州市场深耕多年，政府与银行资源相当丰富，破产几乎是不可能的事情。“绿城的问题不在于流动性，只是负债率太高了，导致其融资成本太高。这一轮调控过后，房企的毛利润会降低到30%，如果融资成本太高，基本上就是给资本家打工了。”
做出最坏预案的还有龙湖地产。在华东市场发觉成交量不妙的迹象后，10月中旬，龙湖地产在华东市场的三个项目推出代号为“抢收华东”的限时团购活动，五天之内认购金额近20亿元，但这也将龙湖地产推上了业主维权的风口浪尖。
“抢收华东”的决策程序很快，最先在10月8日集团营销体系与各分公司总经理的例行会议上提出，准备三四天后即推出实施，五天内结束促销。秦力洪对《财经》记者表示，在内部讨论会上，这一提议没有反对者，但有人比较惋惜，觉得按照这个价格售完，项目净利润率仅为5%左右。
“我们的压力仍然很大，这些销售对公司的利润率确实也有影响，但是现在公司的战略思想非常统一，用吴亚军董事长的话讲，既然要选择降价出货，就不要在意瓶瓶罐罐。如果再晚一个月，我们的价格就没有什么吸引力了。” 秦力洪说。
11月6日，龙湖地产公布10月销售业绩，数据显示，截至11月5日，公司合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。同时，龙湖上海公司销售额首次跻身上海楼市榜首。
在秦力洪看来，这轮调控中，大企业降价促销有不约而同的感觉，恒大、万科、绿地、中海、保利等是主动调整，“大公司的理性在于，它虽然有最大化收益的愿望，但每一天都在做最坏的准备”。
在限购模式下，争夺客户的“房票”变得越来越重要。今年9月，北京万科针对3000户家庭进行了抽样调查，样本主要是万科老业主及前来咨询买房的准业主。抽样调查显示，在目前严格的限购措施下，北京仅有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合成户数约20万户。按照北京一年销售商品房13万套的水平估计，这20万户“房票”一年多即可消化完毕。
虽然这份数据遭到坊间人士质疑，但在北京市以五年纳税证明为基本门槛的约束下，符合资格的买房人一旦成交，即退出了客户群，而新的合格人群并不会很快补充进来。
“万科在做的也是我们在做的：寻找那些还有‘房票’的人，了解他们的需求，然后把需求兑现给他们。”秦力洪说。他表示，由于银行放款缓慢，回款签约比对地产公司格外重要。到今年底，龙湖地产的回款签约比将保持在85%。“如果一个年销售几百亿元的大型公司回款签约比只有50%的话，问题就大了。我们的预警指标是70%。”
除了加强销售，地产公司也在降低发展速度。9月底，富力地产（02777.HK）宣布将年度销售目标从400亿元下调至320亿元。金地集团（600383.SH）内部也已将400亿元的年度销售目标下调至320亿元。
11月21日，世联地产董事长陈劲松在微博上写道：“经过本轮调控考验，中国房地产会有什么长进？知道银行是靠不住的，知道利润都是浮云、现金可以要命；了解价格是会跌的，跌的速度比升的速度快；明白住宅开发就应该学习制造业，货如轮转才可永远避免风险；明白商业地产开发就是金融业，不搞定直接融资就别玩了；知道夹道欢迎和关门打狗是一个意思！”
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