史上最牛信托调查：最高年收益37%

　　37%预期收益之谜:前提假设存疑，多业内人士看淡

　　在政策调控未来强度依旧未知的情况下，以地价增长5%作为下限，还是可能有些太过乐观

　　理财周报零售银行实验室研究员 冀欣/文

　　这并不是一个投资的美好时代。

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　　然而近日理财周报记者在走访时发现，一款名为“国开城市发展基金集合资金信托”（下文称“国开基金信托”）的产品，正在民生银行各网点火热推介，预期年化收益率达到20%-37%，上不封顶。如果能够如约兑付，这样的收益水平，让平均收益刚刚越过10%的房地产以及矿业信托产品只能望其项背。

　　核心优势：超高收益率

　　据了解，国开基金信托是国内第一只城市发展基金，投资范围是以城市发展相关产业为主，包括城市区域功能规划开发、产业基金建设、基础设施建设等。城市开发为主，配套基础设施建设、二级开发为辅，基金总规模500亿元人民币，现运作第一期，规模100亿元，预期年化收益率达20%-37%，上不封顶。基金期限为6年投资期+2年退出期，预计本金在第6年起开始逐步回收。

　　城市发展基金组织结构并不复杂，由国开金融有限责任公司、昆仑信托、中海信托共同出资成立开元城市发展基金管理有限公司，作为城市发展基金的普通合伙人（GP），昆仑信托、中海信托发起集合资金信托计划，募集社会资金，以信托计划作为城市发展基金的有限合伙人（LP），同时国开金融以自有资金出资同为有限合伙人。

　　其中，国开金融作为LP出资49.95亿元，昆仑信托、中海信托作为LP分别出资24.975亿元。

　　对于投资者最为关注的“收益率”一项内容，记者拿到的一份《国开城市发展基金集合资金信托推介材料》中，也作出了解释。

　　材料称，信托产品不承诺固定报酬。每年分配一次收益，所有收益为浮动收益。并明确表示“根据项目模拟测算，该信托产品并无保底以及保收益等相应承诺，仅为投资者了解该信托项目的投资前景”。

　　那么最高达37%且上不封顶的预期收益通过何种方式来实现？

　　理财周报记者了解到，城市发展基金将在不同城市与当地政府制定的当地国有企业成立合资基金或公司，项目公司或子基金主要对城市发展重点区域新增建设用地进行投资，所得净收益全部或部分返还给项目公司，投资者从而实现盈利。

　　该基金信托也一再强调，投资者主要分享的是“城市化发展过程中的最大利益——土地出让收入”。

　　而在具体的收益分配规则方面，推介材料中标明“基金在前三年投资期”固定回报率为10%-12%，如若收益不足此标准时，由合作方，也就是地方大型国有企业进行补足。

　　而基金也在运作中采用了目前较为流行的“优先次级结构”，信托资金为“优先级”，强调自身最大的安全保障，国开金融以自有资金50亿元后于信托投资者投入的50亿元本金退出。当然，与此同时，作为“次级”的国开金融，将在整个基金算数平均年化收益高于16%时，享受超过16%部分收益的倾斜分配，超额部分分配比例为：国开金融LP：信托LP=6:4.

　　而另外，当基金算数平均年收益率高于12%时，也需给予作为GP的开元城市发展基金管理有限公司收益分成。

　　具体分配方式为，当基金年收益率高于12%而小于18%时，GP分得收益总额的10%；当基金年收益率高于18%而小于25%时，GP分得收益总额的15%；当基金年收益率高于25%时，GP分成高达20%。

　　核心命题：土地出让金

　　北京一位不愿具名的信托业内人士周先生表示，这样收益分成模式设计，一般情况下，实现保本应该不成问题，除非整个基金亏掉一半以上，这种可能性比较小，但这样的设计本身就是针对两种不同类型的投资人，国开金融承担高风险博取高收益，而信托投资人本金相对稳妥，但当基金运作成绩很好的时候，获取的收益当然也少一些。

　　“超过30%可能有些悬吧，20%就已经很意外了。”

　　用益信托资深分析员徐颖风对这款产品最高达37%的收益率也持保留态度。

　　“这是类似于基金的信托产品，与传统的固定收益信托不同，没有保证的预期收益率，有什么意义呢？我觉得15%的年收益就很高了，再高就不正常了。基金化的信托产品还没有到期的，难以类比分析，之前绿城的安城1号也是这种产品，预期年收益25%，也还未到期。”

　　即便多位业内人士都表达出这款预期收益率超高的信托产品并不十分看好，但是该产品的项目推介书上还是表达出很强的信心。

　　“目前时点来看，地价测算的标准基本低于目前市价并采取谨慎性原则，测算相对保守，收益仍非常乐观。”

　　推介书中还重点提出，基金预期年化收益在正常情况下可超过40%，投资者回报率超过29%。而这一说法的来源，是根据较为成熟的吉林哈达湾、成都龙泉驿、绍兴新城三个种子项目为例进行的测算，且以土地价格增长率9%为测算前提。

　　在推介书中对于几个种子项目收益预测都分成了三个层级，分别以土地出让价格增长率5%、9%、12%为前提进行测算，而上述“9%”，在其中被定义为介于“保守”和“乐观”之间的“中性”预测标准。

　　例如在四川龙泉城乡统筹发展基金这一种子项目介绍中提出，假设地价每年增长5%、9%、12%时，土地出让收入的90%归项目公司，城市发展基金IRR，即项目投资实际可望达到的收益率分别为30.3%、41.4%、48.7%。

　　上述信托业内人士周先生表示，“土地确实是稀缺资源，但是在政策调控未来强度依旧未知的情况下，以地价增长5%作为下限，还是可能有些太过乐观，受用地成交量萎缩影响，各地土地出让金已经开始出现回调，这一信托计划的期限长达八年，不确定性较多，是否能够实现高预期收益有待观望。”