房地产行业：增长仍是主基调

　　行业分析

　　截至1月31日，地产板块约66家公司公布了业绩预告或业绩快报，67%增长，其中：①增幅超过500%以上的有3家，包括光华控股、铁岭新城、大龙地产；②增幅超过100%~500%的有14家，包括深物业A、中航地产、深天健、广宇发展等；③增幅超过30%~100%的有17家，包括华 业、荣安、泛海、广宇、保利、京能、合肥城建、格力地产、珠江实业等。

　　在上周所掌握的数据来看，预售款方面，上一年三季度末，板块预收款总额是2010年结算收入的1.11倍，而龙头为1.84倍，业绩锁定性创历史新高。在预计板块2011年收入增长25%、2012年增长31%情形下（主流卖方预测中值），去年第三季度末预收款对2011年业绩的锁定倍数为2.19倍，在满足2011年收入增长25%后，去年第三季度末预收款剩余部分还能锁定2012年收入预测值的45%。

　　良好的业绩锁定性

　　2009年销售火爆，2010年、2011年稳增，在政策重压下，以上市房企为代表的全国及区域龙头销售逆风飞扬，行业集中度持续提升，预售制导致项目结算滞后，2011年、2012年业绩受益于2009~2011年的销售持续增长，且均价上扬保障了毛利率稳定。

　　新建住宅可售量的确在上升，但并未突破2008年高位，且部分城市仍居历史低位；截至去年第三季度末，板块“存货/预收款”居历史最低，只要继续谨慎拿地并控制好预售前工程投入，存货压力就有望继续保持在可控的范围之内。

　　短期偿债能力保障倍数（货币资金/短期借款加一年内到期的非流动负债）为1.09，明显优于2008年同期；龙头短期偿债能力明显优于行业平均水平，短期偿债能力保障倍数达到1.53。

　　维持年度策略看多观点

　　分析表明，大部分地产股2011年及2012年业绩将持续增长，国信重点覆盖的55家公司，预计超过50家2011年增长，平均增幅35%，超过54家2012年增长，平均增幅32%。我们维持年度策略“看多”观点，建议超配，在行业基本面筑底阶段（5月底之前）重点配置全国和区域龙头：保招万金、首开、荣盛、中南、华夏幸福；在基本面企稳、改善阶段（5月底之后），加配具备超强资源整合能力的品种：云天星球、新中华、黑牡丹和世茂等。

　　国信证券 区瑞明、黄道立、方焱 (来源：广州日报)