叶檀：土地财政快成鸡肋了

　　土地收入成本如此之高，已经让土地财政难以为继。如果房地产溢价下降，实体经济下行，土地财政将成为鸡肋。

　　根据财政部披露的预算报告，2012年国有土地使用权出让收入预计为27010.66亿元，同比可能下降18.6%，扣除征地拆迁补偿等成本性支出，净收入约为7595亿元，征地拆迁补偿等成本性支出，占地方国有土地使用权出让收入的比重约占72%。

　　从2011年开始，土地收入成本直线上升。根据2011年预算执行情况，地方政府性基金本级收入38233.7亿元，增长13.8％。其中国有土地使用权出让收入33166.24亿元。地方政府性基金支出37485.56亿元，增长18.4％，其中国有土地使用权出让收入安排的支出32931.99亿元。但扣除征地拆迁补偿等成本性支出，2011年地方土地净收入仅为9536.27亿元，比2010年减少了6178.07亿元，成本占比约为71%。

　　一方面是征地、拆迁、补偿成本提高。另一方面是刚性支出上升，目前土地出让收入须支付四项法定支出：自2004年起，土地出让平均纯收益不低于15%要用于农业土地开发；自2008年起，土地出让收益不低于10%的比例用于保障房；自2011年起，土地出让收益还要提取10%用于农田水利建设；按10%的比例计提教育资金。四项加总，土地纯收益的45%必须用于公益性、公共产品性质的刚性支出。

　　土地收入成本如此之高，是近两年的新现象。之前，具体数据可以印证土地财政的丰厚。2010年地方政府性基金本级收入32606.37亿元，完成预算的201.9%。其中：国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%，主要是土地供应增加、地价总体水平上升以及收入管理加强等因素所致。地方政府性基金支出30298.59亿元，完成预算的175%。其中：国有土地使用权出让收入安排的支出26975.79亿元，包括征地拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、农村基础设施建设和补助农民等支出2248.27亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、破产或改制企业土地出让收入用于安置职工支出3336.63亿元、按城市房地产管理法有关规定用于城市建设的支出7531.67亿元。2010年、2009年房地产热的最大受益者呼之欲出。

　　土地财政是附着于房地产高溢价上的寄生体，只要房地产价格居高不下，只要能够压低补偿成本，土地财政就一本万利。相反，房地产投资属性消失，高溢价下行，而公共支出上升，土地财政空间将日益狭窄。如果商品住宅溢价下降无法弥补成本，如果房地产调控抑制投资投机性需求的基本方向不变，如果中央政府继续增加法定刚性支出项目，土地收入将成地方财政鸡肋，食之无味，弃之可惜。

　　现实是，土地财政仍在延续，暴力拆迁时有所闻，主要是因为依据过量土地财政的大规模投资项目已经开工，无法缩减；土地财政虽然刚性成本上升，但仍有盈利空间；附着于土地财政之上的小金库、官员寻租空间依然广阔。

　　然而，随着收入增速下降而投资规模上升，地方政府在GDP与投资项目的压力下如坐火山口，目前难题第一是融资，第二是融资，第三还是融资。只要土地财政还能成为最重要的输血管道，征地拆迁、压低补偿价格之事就难以禁绝。

　　土地财政重要性下降后，未来地方财政收入、投资资金从何而来？银监会关于地方政府融资平台贷款风险的监管讨论稿提出，2012年将遵循“政策不变、深化整改、审慎退出、重在增信”的总体思路，要求以缓释风险为目标，以降旧控新为重点，以现金流覆盖为抓手，继续推进平台贷款风险的监管。从银行扩大贷款规模已经不可能，可能的是，从去年开始提出的地方债、市政债、高收益债的改革，可以缓解部分资金压力。

　　最重要的是，地方拆迁征地后进行的投资项目必须成为未来的有力税基，成为当地经济的发展支柱，地方做一些形象工程、面子工程，没有税基还得贴钱，这样的项目工程会成为压在地方政府头顶的大山，有再多的地也难以为继。