调控已影响到上市房企

　　晨报记者 林劲榆

　　在长达一年的宏观调控中苦苦捱过，房地产企业目前但求“保命”。房地产上市公司正在进入年报密集披露期，尽管目前仅19家房地产企业公布了2011年年报，但从数据来看，在宏观调控持续的压力下，地产上市企业财务情况 继续恶化，行业整体面临销售下滑，现金流下降、存货继续大幅上升等不利经营状况。2012年地产企业保命最重要。

　　业绩下滑已现苗头

　　楼市低迷直接导致地产企业销售业绩不同程度下降，尽管万科销售业绩继续超千亿元，领跑同行，但是仍不得不面临已开始出现的业绩下滑。根据万科昨天发布的2011年年报，2011年公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。公司2011全年实现销售均价为11189元/平米，比上年降低7%。

　　根据华远地产发布的年报，华远地产2010年销售签约额为29亿元，销售签约面积为27.1亿元。华远地产2011年销售签约金额和销售面积同比双双下滑。其中，销售额比去年同期减少了6.6亿元，签约面积减少了1.5万平方米，下滑幅度分别为23%和6%。万通地产年报显示，2011年归属上市公司股东的净利润为3.11亿元，上年同期为4.14亿元，较上年减少24.70%，每股收益同步下滑，至0.256元。

　　实际上，房地产类上市公司的现金流萎缩程度已相当严重。已经披露业绩情况的19家房地产上市公司中，现金流量净额11家为负。其中，广宇发展、绵世股份、华丽家族、中弘股份、天保基建、ST中房等现金流净额同比下滑均超100%。房地产企业现金流紧缩、库存压力激增暴露无遗。从19家已披露年报的房地产企业存货情况来看，15家企业存货上升，华远地产、万科、新黄浦、中航地产的存货同比增幅均超过20%，有的甚至高达70%以上。“目前已公布年报的房地产上市公司仅占房地产上市公司总数的20%左右，而且先期发布年报的企业普遍情况好于同行。”业内有关分析人士指出，2011年地产企业面临的最重要问题就是经营活动现金流量下降，而这是多方面因素造成的，宏观调控政策导致房地产企业普遍受到流动性紧缩的影响，与此同时，上市公司现金支出增速明显加快，应收账款和存货的规模有所增加也是重要因素。

　　房企普遍资金紧张

　　从短期来看，地产企业面临的政策面并没有改善的迹象，政策上的利空仍然是主基调。今年年初以来，包括芜湖、佛山等多个城市的房地产新政被叫停，并一再强调，鼓励自主需求。说明中央对于地方调控的底线，那就是调控政策出台的基础必须是清楚区分消费性需求和投资投机性需求。

　　房地产宏观调控仍然趋紧，房地产企业面临回笼资金和融资双重困难。地产高管坦陈：“现金为王的实质就是保命。”

　　从年报公布的未来预期来看，几乎所有的地产企业均调低了2012年的预期，万科总裁郁亮坦承，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。华远年报数据显示，2012年，华远地产计划在房地产开发方面直接投资总额46亿元。而在2010年年报中，华远计划2011年在房地产开发业方面直接投资总额是60亿元。华远的计划投资总额缩水了14亿元，缩水比例达到了23%。

　　为了缓解现金流紧缩的压力，今年以来，上市房地产企业不得不大批进行股权质押。今年以来，卧龙地产、泛海建设、新湖中宝相继发布股权质押公告。另外，近期各大开发商纷纷宣布融资计划。继为位于北京和深圳的项目提供总额达11.2亿元的贷款担保后，万科于近日宣布再次申请总额达40亿元人民币的信托借款，其年利率在10%以上，较之前的银行贷款利率有所提高。另外，华润也透露正在寻求40亿港币的三年期贷款，其贷款利率亦高于香港银行同业拆息利率。相较于高额的融资成本，降价销售以加快资金回笼仍是开发商主要选择。