可买可租，保障房供应就得灵活

　　晚报记者 冯兰蔺 北京报道

　　保障房，愿买就买，愿租就租，关键在于“灵活”。这句话，一是说购买产权的比例，一是说政府和适用对象间产权的比例。这样可收回部分政府投资，减轻政府投资负担，又可避开放宽经适房准入门槛带来的住房保障泛化、过分福利化的问题。这是全国政协委员，上海市政府参事，上海社会科学院部门经济所学术委员、研究员张泓铭提交“全国两会”的一份《采取灵活的方式出售或购买公租房和经适房》提案中提出的建议。

　　放宽经适房准入门槛可能过分福利化

　　住房保障的形式无非是或租或购的实物、或明或暗的货币，以及两种形式的结合。

　　如果实物又分成廉租房、公租房和经济适用房三种。从保障对象的角度看，一部分公租房的适用对象要求购买公租房，但一般规定公租房不出售；一部分经济适用房的适用对象有资格购买经适房，但缺乏部分支付（包括贷款）能力。政府为防止部分民众放弃购买，放宽经适房准入门槛。张泓铭说，这样有住房保障泛化、过分福利化的嫌疑。

　　在英国，凡符合低收入标准的住房困难人群，愿租赁公共住房的就租（租金约为市场租金的35%—65%，少量也有80%的），入住以后愿买的就买。比例灵活，未购买的部分产权依然按比例支付廉价租金。对于购买公共住房以后想出售的，英国设有年限约束，要按产权比例分账。

　　住满一段时间后公租房可购买

　　张泓铭建议，对于公租房，享受对象在租赁一定年限后，允许其购买。这一来可以收回部分政府投资，减轻政府投资负担，二来可满足租赁者的购房心愿。 “不过，应在租赁年限上有所规定，即只有在享受对象租赁一定年限后才允许其购买。 ”

　　公租房的购买价格应为竣工决算时的成本价。这种安排使公租房的购买单价和总价都比较低。公租房成本价肯定低于市场价格，这一差额部分可以折算成为政府保留部分产权的比例。 “但购买后，使用权归购买者；购买满一定年限后可以出售；政府有按当时的成本价的优先收购权；如政府不收购，则分享出售时的产权比例收益。 ”张泓铭说。

　　经适房购买比例可以灵活安排

　　目前一些城市经济适用房的价格水平，大体上是市场价格的65%—70%。张泓铭说，从长期看，绝对价格还有上升的可能。这样的价格水平或绝对价格，已经或将使部分享受对象的购买变得困难，放弃购买的可能性也越来越大。

　　为了解决这一问题，可考虑适当灵活掌握购买的比例。如购买比例可以掌握在市场价的50%—70%。对于大部分对象要求其购买65%—70%的产权，即政府保留35%—30%的产权；对于少部分对象（需要经过审核批准）可以接受其购买不低于50%的比例，即政府保留不高于50%的产权。

　　购买后，使用权归购买者；购买满一定年限后可以出售；政府可以优先按当时的购买价收购；如政府不需要收购，则分享出售时的产权比例收益。