地产小阳春调查：打折横行刚需骚动 2009年不重演

　　地产小阳春调查：打折横行刚需骚动，2009年不重演

　　“此次回暖主要由于去年的房产刚需被过度打压，开发商降价和银行的差异化信贷”

　　理财周报见习记者 金耀/文

　　房地产市场在经历了去年长期的成交量停滞不前，以及春节前后依旧低迷的态势之后，迎来了一波

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　　2012年初，久违的小阳春

　　据各地房管局网站和东方证券所发布的研究报告显示，以北京、上海、广州为首的一线城市2月份的新房总成交套数环比增长44.3%，同比增长50.7%，总成交面积环比增长42.5%，同比增长也有35.9%。包括了重庆、武汉、成都、福州、济南、苏州等十一个二线城市的新房总成交套数环比增长达到了54%、同比增长0.2%，总成交面积环比增长60.8%，同比增长17.5%。

　　此外，十四个一、二线城市住宅成交量在今年2月份出现周度连续环比增长，直至今年3月初，成交量才出现小幅的环比负增长。从最近几周来看，2月份的最后一周至3月初，十四个城市住宅成交量环比增长17.3%，同比增长30.8%；3月3日至3月9日的成交量环比微降4.7%，同比激增95.6%；而上周的十四个城市成交量环比增长15.7%，同比增98%。

　　成交量源自刚需

　　仅从数据来看，最近几周的房地产市场着实交出了一份出彩的成绩单。本周，这份出彩的成绩能否得以延续，记者特别走访了两处万科的在售楼盘。两处楼盘分别位于上海的七宝和宝山地区，均属上海郊区，但周边配套设施都比较完善。

　　“这次新推楼盘共有两幢80多套，房屋面积集中在115平方米到140平方米，均价比周边同类型小区略高5%，较年前并未有所下降。”记者从七宝楼盘售楼中心了解到。

　　价格虽然表面未降，但记者了解到其中促销打折方式多了，包括购买立减9万元的优惠、首付达到50%即可再优惠3万元、若有住在万科七宝板块任一住宅的其他住户推荐，可以再享受一定额度的优惠，除以上几种优惠外，甚至还有商量的余地。

　　当记者问及如果是非首套房可否购买时，得到的答复是：在上海拥有两套或以上住房的，就在限购之列，不能再购买住房了；若是首套贷款房，可以在贷款的基准利率上有一定的折扣，折扣多少每家银行都不同。

　　记者了解到，得益于近期房市的回暖，该楼盘销量上升，最近两周内卖出20多套。其中大多数买房看房者是刚需客，投机客几乎被排除在外。宝山楼盘也有相似的情况。

　　上周的“上海之春”房展会开展首日，记者赶到现场。发现房展会的情况与当前市场的基调基本相符。国内参展楼盘集中在均价较低且适合刚性需求者的郊区板块，人气颇高。而海外置业馆展出面积达到去年的两倍，主打海外的出租公寓或商铺投资，但不少展馆显得门庭冷落。

　　两次回暖，回不到同样的起点

　　同样面临政策调控，2012年楼市的小阳春不禁让人联想起2009年的2月。当时也是一波回暖态势，最终引发房价的涨价潮。

　　在史上最严厉的调控之下，楼市历史是否会重演？

　　指数研究院的数据显示，09年2月在其监测的30个城市中，近80%的住宅成交量环比上涨，且30%以上涨幅大于50%。从2月开始，大部分城市住宅成交量连续四周上涨。

　　2009年的政策刺激较为明显，属于冲击型的复苏。09年央行除了下调存款准备金，还选择了对市场资金面扩充力度更大的“降息”政策。央行在08年分别下调了个人住房公积金贷款利率和存贷款基准利率。

　　而2012年的政策对房地产市场的收紧依然在持续，仅有部分微调，属于主动性的回暖。2011年颁布的地产调控“国八条”余热未减，截至本周已有18个城市自行出台的微调政策被叫停，而未被叫停的城市说他们以保护首次置业需求为政策核心。住房和城乡建设部部长姜伟新在今年3月对媒体表示，“限购令短期内不会有所微调和放松。”

　　2009年并不存在对“限购”的强力控制，国务院当时还出台放宽二套房贷政策并取消城市房产税的政策措施。

　　原广州合富辉煌副总裁，现世联地产的首席技术官黎振伟先生向记者表示，“2009年的地产复苏是由于国家迫于外围的欧美市场金融危机而发出了明显的重振房产市场的信号，而此次国家依然保持着打压房地产投机性需求的姿态，这点从温总理前几天的讲话可以看出。”

　　所以，就内在机理来说，2009年购房需求是被政策全面拉动的。而这一轮的需求结构则完全不同，限购政策的存在使得炒楼客不能进场或不愿进场，成交量的推动主要依靠着刚需和改善性需求。但从根本上说，地产的大气候没有丝毫的改善。

　　世联地产研究部总监吴志辉透露，“近期楼市成交的改善主要基于市场的流动性改善和开发商以价换量的促销政策，市场上10年期和2年期国债的基差扩大、M2增速也比较乐观、海外资本也有回流态势，所以估计流动性会有一段时间的宽松。”

　　购房意愿低谷，刚需能维持多久

　　央行日前发布报告数据显示，2012年一季度我国居民未来3月内有购房计划的居民比例仅约14.1%，为1999年以来同期最低值。而2012年一季度居民房地产投资意愿仅约15.1%，环比及同比分别回落1.4个和10个百分点。

　　可见，房产的投资需求和刚性需求近期都有所下降。记者身边的几位朋友，前几年投资了多处住宅，最近他们纷纷挂牌了名下几处房产欲出售。“前景不明朗，先抛几处也好收回点资金。”他们的理由如此相似。

　　所以，刚性需求到底能支撑现在的成交量多久，还要打一个大大的问号。世联地产的黎振伟先生还表示，“就广州的房市来看，上两周的成交量已经有所回落，未来的走向还要看政府和开发商的下一步动作。在政府进一步调控出台前，成交量上升，楼市趋缓应该是大概率事件。”