4地王成包袱 雅居乐华东炼“拖”字诀

　　近几年，一向倚赖广东省内项目和海南清水湾支撑业绩的雅居乐（股票代码：03383.HK）正面临着业绩来源失衡的风险。因此，尽管手头资金不宽裕，雅居乐负债融资50亿仍决心四处拿地扩张。雅居乐将新的目光投向云南旅游地产，希望复制海南清水湾模式，但是前途未卜。

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　　地王开工“假动作”？

　　目前，雅居乐在华东布局了南京、上海、常州三个城市。南京作为雅居乐进入华东的第一站，除了2009年开盘的雅居乐花园已售罄外，其余两个项目一直争议不断。

　　2010年10月29日，南京长江隧道口的G40、G41地块拍卖会上，世纪金源、雅居乐、万科、仁恒、保利等大牌悉数到场，经过史上最长的350轮竞拍，G40被雅居乐以21.05亿元拿下，楼面价7411元/平方米，溢价率高达538%。当业内尚在惊叹江北天价地王诞生的时候，雅居乐再度“发威”，又以36.6亿元天价拿下G41地块，楼面价7813元/平方米，溢价率达572%，勇挫当时最大的竞争对手世纪金源。

　　去年底，该项目的退地传闻不断。此后，有关部门做出妥协，在容积率悄然调整后，雅居乐江北“地王”项目终于在今年2月8日正式开工。

　　开工后不久，南京业内人士就曾向时代周报记者爆料，雅居乐“地王”开工是“假动作”，“按说规划调整了，打完桩，盖起来很快的，正常是10-12个月就可以开盘，快的话8个月就够了。这个项目肯定动不了这么快，但是地王又备受瞩目，不能囤着，所以就打桩先做做样子。据说现场基本就像摆设一样。”

　　按照7月1日起正式实施的国土资源部新修订通过的《闲置土地处置办法》规定：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”

　　7月16日，时代周报记者实地探访该项目时发现，可以望见的地块上满眼是绿油油的杂草，现场的园林工人介绍，“这两边荒着没建的都是二期，远处角落里有塔吊的是一期，正在施工。”

　　顺着园林工人指的方向，时代周报记者来到正在施工的一期工地，现场作业的工人寥寥，恰逢施工方一负责人在场，“一期先建10栋，现在桩打好了，桩基还没弄呢，出地面还要几个月。”

　　但雅居乐给时代周报的回复称，“南京浦口地块总建筑面积约85万平方米，年内动工面积超过30万平方米，已超过应开工面积的1/3。”

　　上海同策南京公司总经理刘思陵向时代周报记者表示，“当时楼面价7000多元/平方米，合理售价应该在17000-18000元/平方米，目前周边在售的项目中铁江佑铂庭、中海万锦熙岸等均价在8000-10000元/平方米之间。即便是容积率调整，楼面价可能降至每平方米五六千元，售价顶多下调一两千元。在当前市场环境下，即便下半年运行良好，周边售价维持在1万元/平方米，明年这个区域复合增长率保持在20%就不错了，售价在1万-1.1万元/平方米。雅居乐这个项目售价不可能低于15000元/平方米，比周边溢价要高40%-50%。无论是哪家开发商或超级大品牌，如果超出50%溢价率基本不现实。这个项目即便明年上市，时机也不合理，应该会推迟上市，开发速度肯定会比较缓慢。”

　　动工之时，雅居乐曾对外宣称，该项目将于明年中上市，产品为高端精装大户型。现场的施工负责人称，“现在雅居乐还没定是否精装修，要看到时市场的情况。”

　　用时间换空间

　　与此同时，雅居乐位于南京江宁区另一“地王”项目也面临着尴尬的境地。2010年2月9日，来自江宁机场高速以东的NO.2010G01地块吸引了9家知名开发商举牌竞拍，经过51轮激烈争夺，雅居乐以10.05亿元拿下这幅住宅用地，楼面地价为4407元/平方米，成为当时江宁的“新地王”。

　　该豪宅项目命名为藏龙御景，2010年底动工，原本计划2011年底开盘，但一拖再拖，预计今年8月下旬开盘。公开资料显示，该盘以中大户型为主，面积在130-400平方米不等。

　　南京多位业内人士均向时代周报记者表示不看好此项目。一位业内人士称，“江宁本身以刚需为主，藏龙御景周边有绿城合作建房的项目绿城水晶蓝湾，去年以均价25800元/平方米入市，定位太高，销售情况不理想，今年仍然卖得不好。雅居乐中高端的定位接下来面临跟绿城水晶蓝湾一样的问题，限购限贷，又都是大户型，今年不知道卖给谁。”

　　“华润悦府在河西，是南京最为热点的板块，又在万达商圈里，也是大平层项目，5000元/平方米精装修标准，目前售价25000元/平方米，去化非常缓慢。从去年12月份开盘，目前实际认购套数不足500套，网上签约套数不足80套。光是地段上藏龙御景就完全没法比。雅居乐江宁、江北两个项目拿地、定位都过于剑走偏锋了，所以现在比较困难，只能用时间换空间，慢慢等。”刘思陵说。

　　无独有偶，2009年11月，雅居乐斥资9.4亿元拿下的常州新北区泰山路106号“地王”项目至今已有两年八个月，仍没有动工，周边比雅居乐晚拿地的项目均已开工。

　　雅居乐此前向媒体的解释是，该地块在2011年12月底才移交给雅居乐，项目至今没有动工的原因在于交地时间太迟。而常州新北区国土资源局则认为，按照当时的土地出让须知，该地块于2011年12月30日移交给雅居乐，土地挂牌出让时开发商就应该清楚什么时候能拿地开发。

　　按照国土资源部相关规定，开发商在竞拍成功后，就应该对土地具有使用权。因此，常州的“地王”项目被当地业内人士认为有囤地嫌疑。

　　商业广场5年未开业

　　坐落于上海市黄浦区西藏中路14号街坊的上海雅居乐国际广场，地处号称“中华商业第一街”的南京路步行街西北面，紧靠第一百货及新世界购物中心，其中的雅居乐万豪酒店已于去年开业。7月19日，上海雅居乐国际广场悄无声息地试营业了。

　　开业当天，时代周报记者在四层的商场里发现，每层已经入驻的店铺以餐饮为主，珠宝、钟表、服饰等店铺大多未开业，已开业的基本没有知名国际品牌。据雅居乐国际广场的客服人员介绍，“目前入驻率大约30%，今天是试营业，装修好的先开业了，还不到30%。所有商铺入驻满，正式开业大概要到9月份。目前确定下来的招租率没有超过50%。”而雅居乐给时代周报的官方回复称，目前招租率已达八成以上，正式开业日期需根据各店铺的装修进度而定，预计今年第三季度可正式开业。

　　事实上，这是雅居乐在上海的首个商业项目，也是继佛山西樵大都会广场后第二个营业的超大规模综合体项目。其前身是由浙江开发商金昌房地产集团投资开发的金昌摩尔大厦，2005年5月开始动工兴建，但项目进展并不顺利，到2006年中期，由于项目投资方资金陷入困境，完成地基后的金昌摩尔大厦施工进度缓慢，一度陷入停工状态，此后项目不时传出转让消息。

　　2007年3月，金昌摩尔大厦被雅居乐以17.53亿元的价格收入囊中，并意图将其打造成为一个“高品位、中价位、配套齐”的生活购物中心。雅居乐在通函中介绍，该项目总面积114358平方米，是集超五星级酒店、办公、商铺于一身的综合型物业，酒店及写字楼面积约5.72万平方米，商业面积约3.25万平方米。

　　完成收购之后，雅居乐地产主席陈卓林曾表示，收购该项目，属于“价格合理、升值潜力巨大”，预计建成之后将可获得乐观固定收益，同时也标志着集团进军上海房地产市场迈出重要一步。

　　根据雅居乐后来的核算，上述项目收购楼面价为15000元/平方米左右，但商业项目50年的土地使用期，已被耗费多年。根据资料显示，上海雅居乐国际广场的土地使用年限为1999年11月13日至2049年11月12日。

　　由于项目已被搁置多年，因此在刚完成收购后，雅居乐曾一度加速开发，2009年5月5日，雅居乐在天工网的工程招标信息显示，竣工时间应为2009年6月1日。而2008年雅居乐年报显示，该广场将于2010年二季度竣工。2011年的年报显示，上海雅居乐国际广场正在招商中。

　　截至发稿前，雅居乐方面并未解释为何这一项目拖了5年仍未正式开业。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁分析称，“南京东路商圈已比较成熟，越是成熟的商圈定位越难。如果大家定位雷同没办法竞争，而做差异化互补又很难，所以雅居乐国际广场本身定位就面临尴尬。很多知名品牌在附近已经有店了，重复布点对大品牌就没那么重要了，所以导致其招商困难。餐饮相对比较好招商，其他的比较难。”

　　正略钧策合伙人陈晋也指出，由于雅居乐一线城市土地储备比重不大，只占其总量的16%左右。从集团层面看，周转压力相对较小，因此如何最大化项目利润将成为其开发的主导思路。