深圳商报实习记者 陈燕青
作为A股最大的房地产开发企业,
万科上半年交出了一份较为靓丽的成绩单。公司上半年净利润同比增25%,已售未结合同金额高达1464亿元,同时手握470亿现金。万科的中报折射了调控下房企的走向,未来房企该往何处走?上市房企将如何分化?记者
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采访了多位业内人士。
万科降价跑量以量补价
万科上半年销售面积同比增长6.5%,达到602.5万平方米;不过,销售金额却同比下降4.7%;经测算,万科上半年销售均价同比下降约10.6%。截至6月底,万科各类存货中现房库存占比仅为3.62%。显然,万科的策略是加快开发进度,消化土地库存的同时降价促销,尽快回笼资金。
记者发现,迫于资金和库存压力,去年四季度以来,各大开发商均选择“降价跑量”,各龙头公司今年上半年销售均价较去年上半年同比下跌10%至25%不等。
东吴证券分析师表示,在持续调控和地产融资难的双重压力下,以量补价将成为大多房企今后的主要销售策略;在地产调控持续和经济增速下滑的背景下,目前轻言楼市真正走强为时过早,加快周转仍是房企应采取的销售策略。
“每一次市场的回暖,都是解套的好机会”,湘财证券地产行业研究员张化东对记者坦言,“目前房企最正确的销售策略是加快出货速度,以量补价,回笼现金,这也是未来两三年最优的选择。从目前情况看,回暖周期中市场的淡旺季也不明显,因此推案原则以能出货就出货为主。”
昂诺投资投资部经理胡红伟指出,万科采取降价促销的积极销售策略是正确的,中央一再表态地产调控政策将持续,上半年一线城市成交量普遍下降,各房企销售业绩面临严峻考验,以量补价将是未来一段时间房企的最佳选择。
470亿元现金意欲何为?
据统计,截至8月3日,“钱紧”的房地产板块的现金流状况在今年二季度大有改观,已公布中报的13家房地产公司的现金流净额总计达到41.4亿元,环比大增579%。
而作为地产股的龙头万科,截至6月底持有现金高达470.1亿元,较年初提高了37%,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。
国泰君安分析师认为,巨额的现金储备为万科下半年提供了坚实的基础,也增强了公司潜在的扩张能力。张化东认为,这体现了万科在本轮地产调控一贯持有的谨慎的投资策略,这从一季度万科“零拿地”可见一斑。
记者发现,今年一季度万科出现了罕见的“零拿地”。资料显示,7月份万科斥资约60亿元大手笔拿地,且几乎全部以底价成交,7月份单月拿地金额已超上半年总和。对此,万科董秘谭华杰表示,万科拿地是一种正常的经济行为,并不能解读对后市看好,整体上公司对于房地产市场依然持比较谨慎的态度。
“房地产在国家调控下已经出现阶段性拐点,目前大规模拿地不是最优选择,万科很可能通过加快周转保持充裕的现金,等到合适时机横向并购提升市场占有率。”深圳某地产公司王经理对记者表示,房地产行业步入了并购整合加速期,“现金为王”将成为大型房企今后的选择。
行业可能大鱼吃小鱼
上半年地产股整体业绩并不乐观。截至8月7日,已公布业绩预告、业绩快报或者中报业绩的房地产上市公司总共68家,其中净利润同比增长的32家,同比下降的36家,净利下降的公司超半成。从统计结果来看,中小房企亏损面有所扩大。
东吴证券分析师认为,从上半年看,地产股已明显出现分化。上半年大型房企都顶住调控压力,比如恒大、中海等均超额完成半年销售目标,但不少中小企业业绩堪忧,随着地产调控的持续,未来两极分化将越来越明显,高周转、高现金的公司应是首选。他建议投资者重点关注一线地产股,一线地产股业绩更为稳定增长,二三线地产股业绩波动大,未来甚至不排除出现“大鱼吃小鱼”的惨烈现象。
记者发现,一线地产股“招保万金”也出现了一定的分化,万科上半年净利润同比增长25%,而
保利地产净利润下降12%。
对此,张化东认为,近年来“招保万金”开发的住宅侧重点不同,
金地集团和
招商地产的楼盘偏中高端,万科和保利地产的楼盘偏中低端,相对而言,万科对未来楼市持谨慎态度,因此其策略就是高周转、高现金,如果未来楼市持续低迷,其策略无疑是正确的;而保利地产是高周转、高负债,其策略相对激进,如果楼市出现持续转暖对其发展有利。
中投证券分析师则建议,投资者应关注拥有独特盈利模式、主要开发普通性住房、周转快、业绩锁定性好的保利地产、招商地产、万科A、
中南建设等公司。
部分中报业绩增长的地产股
股票代码股票简称中报增长幅度
000002万科A 25%
002133
广宇集团102%
000656
金科股份 70%~100%
000537
广宇发展 134%~187%
000514
渝开发 45%
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