地产商现金为王 行业并购或加速

　　深圳商报实习记者 陈燕青

　　作为A股最大的房地产开发企业，万科上半年交出了一份较为靓丽的成绩单。公司上半年净利润同比增25%，已售未结合同金额高达1464亿元，同时手握470亿现金。万科的中报折射了调控下房企的走向，未来房企该往何处走？上市房企将如何分化？记者 采访了多位业内人士。

　　万科降价跑量以量补价

　　万科上半年销售面积同比增长6.5%，达到602.5万平方米；不过，销售金额却同比下降4.7%；经测算，万科上半年销售均价同比下降约10.6%。截至6月底，万科各类存货中现房库存占比仅为3.62%。显然，万科的策略是加快开发进度，消化土地库存的同时降价促销，尽快回笼资金。

　　记者发现，迫于资金和库存压力，去年四季度以来，各大开发商均选择“降价跑量”，各龙头公司今年上半年销售均价较去年上半年同比下跌10%至25%不等。

　　东吴证券分析师表示，在持续调控和地产融资难的双重压力下，以量补价将成为大多房企今后的主要销售策略；在地产调控持续和经济增速下滑的背景下，目前轻言楼市真正走强为时过早，加快周转仍是房企应采取的销售策略。

　　“每一次市场的回暖，都是解套的好机会”，湘财证券地产行业研究员张化东对记者坦言，“目前房企最正确的销售策略是加快出货速度，以量补价，回笼现金，这也是未来两三年最优的选择。从目前情况看，回暖周期中市场的淡旺季也不明显，因此推案原则以能出货就出货为主。”

　　昂诺投资投资部经理胡红伟指出，万科采取降价促销的积极销售策略是正确的，中央一再表态地产调控政策将持续，上半年一线城市成交量普遍下降，各房企销售业绩面临严峻考验，以量补价将是未来一段时间房企的最佳选择。

　　470亿元现金意欲何为？

　　据统计，截至8月3日，“钱紧”的房地产板块的现金流状况在今年二季度大有改观，已公布中报的13家房地产公司的现金流净额总计达到41.4亿元，环比大增579%。

　　而作为地产股的龙头万科，截至6月底持有现金高达470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

　　国泰君安分析师认为，巨额的现金储备为万科下半年提供了坚实的基础，也增强了公司潜在的扩张能力。张化东认为，这体现了万科在本轮地产调控一贯持有的谨慎的投资策略，这从一季度万科“零拿地”可见一斑。

　　记者发现，今年一季度万科出现了罕见的“零拿地”。资料显示，7月份万科斥资约60亿元大手笔拿地，且几乎全部以底价成交，7月份单月拿地金额已超上半年总和。对此，万科董秘谭华杰表示，万科拿地是一种正常的经济行为，并不能解读对后市看好，整体上公司对于房地产市场依然持比较谨慎的态度。

　　“房地产在国家调控下已经出现阶段性拐点，目前大规模拿地不是最优选择，万科很可能通过加快周转保持充裕的现金，等到合适时机横向并购提升市场占有率。”深圳某地产公司王经理对记者表示，房地产行业步入了并购整合加速期，“现金为王”将成为大型房企今后的选择。

　　行业可能大鱼吃小鱼

　　上半年地产股整体业绩并不乐观。截至8月7日，已公布业绩预告、业绩快报或者中报业绩的房地产上市公司总共68家，其中净利润同比增长的32家，同比下降的36家，净利下降的公司超半成。从统计结果来看，中小房企亏损面有所扩大。

　　东吴证券分析师认为，从上半年看，地产股已明显出现分化。上半年大型房企都顶住调控压力，比如恒大、中海等均超额完成半年销售目标，但不少中小企业业绩堪忧，随着地产调控的持续，未来两极分化将越来越明显，高周转、高现金的公司应是首选。他建议投资者重点关注一线地产股，一线地产股业绩更为稳定增长，二三线地产股业绩波动大，未来甚至不排除出现“大鱼吃小鱼”的惨烈现象。

　　记者发现，一线地产股“招保万金”也出现了一定的分化，万科上半年净利润同比增长25%，而保利地产净利润下降12%。

　　对此，张化东认为，近年来“招保万金”开发的住宅侧重点不同，金地集团和招商地产的楼盘偏中高端，万科和保利地产的楼盘偏中低端，相对而言，万科对未来楼市持谨慎态度，因此其策略就是高周转、高现金，如果未来楼市持续低迷，其策略无疑是正确的；而保利地产是高周转、高负债，其策略相对激进，如果楼市出现持续转暖对其发展有利。

　　中投证券分析师则建议，投资者应关注拥有独特盈利模式、主要开发普通性住房、周转快、业绩锁定性好的保利地产、招商地产、万科A、中南建设等公司。

　　部分中报业绩增长的地产股

　　股票代码股票简称中报增长幅度

　　000002万科A 25%

　　002133广宇集团102%

　　000656金科股份 70%~100%

　　000537广宇发展 134%~187%

　　000514渝开发 45%