公积金援建保障房试点扩围至93个 使用率风险凸显

　　记者自住建部获悉，全国公积金支持保障房试点再扩大，由首批的29个城市扩围至93个城市，290个建设项目为新增试点项目，北京等18个城市为新增贷款额度城市。

　　与此同时，记者调查发现，近期，包括北京、上海等多地出现住房公积金个贷申请排队的情况。

　　一位接近住建部住房公积金监管司的人士向记者介绍，一方面是楼市银十成交暴增，公积金贷款申请数量增加，拉长了银行审核批贷时间 ；另一方面，部分地方出现了住房公积金贷款放量较大，导致短期“无钱可贷”的情况，而不得不排队。

　　实际上，早在一周前，济南就因住房公积金贷款使用率过高，颁发新规，将申请住房公积金贷款的最高额度由50万下调为25万。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，在住房公积金沉淀闲置的情况下，援建保障房具备一定的合理性，但在公积金援建保障房试点的扩围中，也需要考虑试点城市公积金贷款使用率情况，不能损害缴存者的合法权益。

　　地区性差异

　　截止到10月16日，据记者不完全统计，全国共有23个城市不同程度的上调了住房公积金贷款的额度。

　　北京中原地产市场总监张大伟介绍，公积金主要是针对刚需客户，提高公积金贷款额度能有效地保护“刚性需求”，在全国住房公积金闲置以及保护合理住房需求的背景下，上调公积金贷款已成为趋势。

　　然而，与上调住房公积金贷款额度的大趋势不同的是，济南10月8日正式实施的公积金新政规定，济南市区一人缴存公积金的职工家庭最高贷由50万下调至25万元，缴存时限由连续缴存公积金6个月以上改为12个月以上等。

　　“济南住房公积金调整的情况比较特殊”，济南住房公积金管理中心的一位负责人介绍，“目前济南市公积金管理中心本部的贷款使用率已经接近了90%，远远超出了去年年底全国65%的平均水平。”

　　上述人士进一步介绍，住建部规定，在贷款使用率达到80%以上时，公积金政策应当适度调整，以防范风险，否则就可能会出现贷款者排队等待，甚至是无钱可贷的局面。

　　根据济南住房公积金管理中心的数据显示，前8月，济南共完成公积金归集71.23亿元，同比增长22%，同期，提取金额31.42亿元，同比增长27.7%，济南公积金的归集增长速度比不上贷款增长，沉淀资金趋紧 。

　　济南公积金的政策调整并非先例，其中，南京也于2010年，把个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时还暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。惠州也于近期暂停了三套房的公积金贷款需求。

　　上述接近住建部住房公积金监管司的人士透露，全国住房公积金使用效率总体较低，但地区差异较大，经济发达，房地产业发展较快的城市使用率较高，包括重庆、南京、沈阳、佛山、北京、上海、广州等多地的公积金使用率都高达90%，而部分中小城市的公积金使用率不到30%。

　　在2011年南京住房公积金管委会会议上，相关负责人透露说，目前南京有8个亿的公积金贷款需求，但是却无钱可放。上海也曾因归集的公积金不够发放后，找财政借款放贷，并对新增申请实行排队抽号办法发放贷款等。

　　争议援建保障房

　　除了个贷放款量大，上述济南住房公积金相关负责人称，住房公积金支援保障房建设也是加剧住房公积金使用风险的重要因素。

　　2010年，济南被列入国家第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，将用10亿元资金援建保障房建设，2011年发放住房公积金贷款约3.6亿，2012年新增5.6亿左右资金。

　　陈国强认为，盘活闲置的住房公积金，补充保障房建设的资金缺口，未尝不是一种有益尝试。

　　根据住建部的统计，截止到2011年底，全国住房公积金累计已经缴存3.9万亿元，其中1万多亿元贷出去，余额还有2.1万亿元。公积金余额在满足正常提取、贷款并留足备付金的情况下，结余资金仍超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。

　　为此，住建部于2010年批准试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。

　　截止到2012年9月，首批住房公积金支持保障房试点城市已审批贷款419亿元，按工程进度发放贷款312亿元，回收本金41.2亿元，利息11.6亿元，贷款资金总体安全。

　　与此同时，第二批试点的扩大也正式启动，记者自住建部获悉，新增64个城市为利用住房公积金支持保障性住房新增试点城市，北京等18个城市为新增贷款额度城市，290个建设项目为新增利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目。

　　陈国强认为，试点城市的扩围是可以填补保障房资金缺口，但扩围的同时也需要考虑试点城市公积金贷款使用情况，优先满足缴存者的购房权益。

　　一直以来，有关公积金支持保障房试点，能否兼顾住房公积金的流动性，并保证其收益，尚存争议。

　　北京市京华律师事务所房产专业律师秦兵指出，公积金的所有权是属于特定群体的，所有权归个人所有，用于保障房建设这本身就违背了物权法的权属关系。

　　1999年国务院颁《住房公积金管理条例》后，明确住房公积金只能用于发放个人购房贷款，不得挪作他用，正式叫停了公积金发放建设贷款。

　　秦兵介绍，现行的试点本就是绕过《住房公积金管理条例》，相比支援保障房，提高公积金个贷额度，缩短住房公积金审批时间，提高住房公积金的使用效率更为合理。“与商业贷款利率相比，公积金贷款利率的优势还是很明显的。”

　　据悉，5年期以上公积金贷款利率为4.5%，而5年期以上商业贷款利率即使8.5折也达到5.568% ，以贷款金额80万元、期限30年为例，公积金贷款的月供比商业贷款少523.02元/月，利息总额少18.8万元 。

　　另据住建部了解，正在修订的《住房公积金管理条例》或将破题住房公积金支援保障房建设的法律障碍。

　　作者：纪睿坤