云南频现酒店楼盘捆绑开发 旅游吸引酒店进驻

　　随着云南城投、诺仕达集团、实力集团等本土知名企业，在一些城市综合体、休闲旅游度假项目中成功引进全球知名酒店，世界顶尖酒店品牌十之八九已进驻云南。对于酒店“捆绑”地产的现象，昆百大酒店管理公司副总经理陆春认为，相比纯地产项目的一次性买卖，其复合产品的 特性能在相当程度上提升地产的附加值，短期效益可观，但也有一定的风险。

　　“进军昆明的地产商采取的第一步经常是拥有一家或多家上规模、上档次的酒店。”陆春介绍说，无论是先地产后酒店，还是先酒店后地产，这种“捆绑”方式已成为一个颇为流行的做法。酒店为楼盘增加附加值，让开发商配套更完善，能卖更高的价钱。

　　借力打力实现“双赢”

　　早在90年代，一些外资品牌就进入昆明，由于对昆明市场不了解，对昆明本土需求不了解以及沟通能力不足导致操作并不成功，在世博会后慢慢退出昆明市场。随着昆明社会经济的发展和百姓手中可支配收入越来越多，特别是2011年全国旅游大会的召开对云南省提出了新要求：到2012年要有30家以上的五星级酒店，到2015年要有60家以上的五星级酒店，且必须是国际知名的品牌五星级酒店。此外，国家对投资在3亿元以上的国际知名品牌都有奖励。这些生活的变化和政策的出台，在一定程度上“激发”了开发商重新引进品牌酒店的热情。

　　据介绍，云南城投、诺仕达集团、实力集团等本土知名企业，在一些城市综合体、休闲旅游度假项目中，都成功引进了全球知名顶级酒店。

　　2010年9月，新加坡悦榕集团与KCC城建股份牵手的抚仙湖悦椿度假酒店开业。

　　2011年，KCC城建股份又与法国雅高集团旗下的五星级度假酒店“铂尔曼”品牌共同建设运营丽江铂尔曼度假酒店，为丽江高端旅游度假市场提供了又一个与悦榕庄齐名的平台。

　　2011年，昆明南亚风情园豪生大酒店在呈贡新区开业，酒店由诺仕达集团投资建设，全球知名的美国温德姆豪生酒店管理集团管理。豪生的进驻，为云南高品质休闲度假酒店的发展注入了新鲜的“血液”。

　　2011年9月，实力集团与希尔顿酒店签订合作协议，标志着希尔顿酒店正式入驻由实力集团开发的东盟森林以及大理感通项目。希尔顿酒店强势入驻，不仅整体提升了云南酒店行业的竞争力，而且对于推动云南旅游产业转型升级有着重要意义。

　　事实上，位列前茅的世界顶尖酒店品牌，十之八九已进驻云南。

　　云南究竟有哪些优势和长处，引得全球顶尖酒店品牌竞相入驻？陆春表示，首先得益于独特的资源优势，即旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了昆明旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着越来越多的国内外投资者。很显然，云南丰富的旅游资源就是吸引全球顶尖酒店品牌进驻的有利条件。

　　强强合作带来的好处非常明显，对于房地产开发商来说，品牌嫁接会让物业销售产生飞跃式的增长，这对楼盘的品质和市场会有很大的帮助。更重要的是，本土企业通过与大品牌的合作，发展到最后会形成自己的品牌。与专业公司合作的过程其实也是一个学习的过程，学习他们的标准和管理体系、发展模式等，等到自身具备这样的能力以后，就会形成自己的酒店管理品牌。

　　资金链断裂或将亏损

　　“"地产酒店"这块美味"蛋糕"并不是那么好吃的。”陆春说道，这犹如一把双刃剑，有着较高的运营成本和投资风险。

　　陆春介绍说，国际酒店有着全球发展战略，其优秀人才可以全球调度。从这些方面看来，国内的酒店就有很大的劣势，但是国内的经济型酒店却占据着绝大多数的市场，这又是国际酒店无法比拟的。

　　虽然引进酒店能给开发商带来好处，但是开发商也同样承担着风险。没有实力的开发商，很难找到国际大牌，就算找到，合作也很难长久。“如果实力不够很难承担酒店方对于配套的要求以及人员工资。”陆春算了一笔账：酒店进驻楼盘一般是以委托管理的形式，委托酒店管理公司负责经营，管理公司进驻后还要收取品牌使用费和管理费，管理费一般来说是利润的3-5%。另外，外资品牌的管理者整个薪资体系是非常高的，如果开发商前期运营没有达到预期效果，仅这几笔费用就很难支撑。

　　从现在的状况来看，酒店方尤其是国际品牌对楼盘的硬件投入，对装饰饰品和配套方面的要求非常全面。不仅酒店的进入对地产有要求，就连像沃尔玛这样的商业对地产也有要求，比如硬件、层高、间距以及配备的设施和交通流等。所有配套的要求，无形当中会增加开发商的资金投入。

　　“在经营中，一旦遇到市场的寒冷期或者资金链断裂，或经营不善无法应对剧烈变化的市场变革，酒店还将面临亏损甚至倒闭的局面。地产商是投资方，如果请到不具实力的公司，也可能遭遇很大的风险，这是不可忽视的问题。”陆春说。

　　对于进军酒店业的开发商来说，面对愈来愈多元化且特色细分的市场，发展的机遇是与风险并存的。不管是选择和国际酒店合作，还是坚持自有品牌的建设，开发商都需要关注资金策略、标准化设计以及品牌化管理等问题。