上海郊区豪宅：高度规划下的果实

　　宜居小镇

　　翻开上海近年的豪宅地图，远郊项目最为密集的无疑是在上海唯一一座山佘山板块。该板块处于上海市区西南方，据不完全统计，该区域拥有包括佘山高尔夫别墅、上海紫园、世茂佘山庄园、中凯曼荼园等20多个千万元级以上的豪宅项目。

　　尽管佘山所在的松江区域由于近年的产业并未得到快速提升，过多的房产供应和离市区较远等因素，导致松江大学城等区域的刚需盘价格长期处于滞涨甚至下跌的通道，但作为传统的高端别墅区，佘山板块仍然延续了价格和成交的上升趋势。

　　值得一提的例子是，尽管限购令该区域千万元级别的别墅市场表现平平，但华润佘山九里项目一个月前在该区域推出了400万元级别的小高层，出众的环境品质，让10月中旬开盘的50套房源还是在一个周末全部售罄。

　　开阔的道路，茂密的绿树，连片的草坪，秀美的河流，沿着上海市区进入佘山的主干道嘉松公路进入佘山，一派欧式小镇的景象映入眼帘。

　　早在16年前，佘山便成为国家旅游度假区，并在上海市政府的规划中被定位成上海人的后花园。近五年，这片区域又因为欢乐谷、辰山植物园、月湖雕塑公园等项目的引入而人气大增。而凭借优异的自然资源建起的佘山高尔夫球场、佘山艾美酒店、佘山索菲亚酒店等配套，进一步巩固了当地高端的生活氛围。

　　“事实上，在上海大规划中，松江新城本来应该承载一部分产业转移基地的角色，不过，这两年松江区的支柱工业一直未能成型。”上海市规划部门一位人士说。而休闲娱乐似乎成为该地区转型发展的新模式，新的项目还在引进，比如华东最大的水上乐园华侨城玛雅水公园、世茂深坑酒店等，并被上海市明确定位为与迪斯尼并肩的休闲娱乐板块。

　　除了佘山板块，位于上海南端的马桥旗忠板块则聚集了上海绿城玫瑰园、李嘉诚旗下的御涛园等超级别墅大盘。在限购政策尚未放开的情况下，绿城玫瑰园在今年前三季度销售了26套，成交金额接近9亿元，问鼎2012年上海全市独栋别墅（2000万以上）成交总额排行榜的第一位。

　　“豪宅区的配套不像刚需社区，它的配套讲究有顶级的娱乐休闲设施。除了近半数用于投资或作为度假休闲用途，其他业主也多属于顶级富豪，比如有私人医生、小孩送在国外上学。”中房信分析师薛建雄分析说。据记者实地考察，马桥旗忠板块已建成和在建的包括国际顶级小型奢华酒店安曼酒店，亚洲最大的ATP网球中心、英国德威国际学校等顶级配套设施。

　　在马桥板块东北端，有星河湾在上海的第二个项目“上海星河湾”。不过，上海星河湾显然没有延续浦东星河湾开盘当天狂销40亿的奇迹。据上海市房地产交易中心提供的数据，自2010年10月至2011年5月间陆续三次开盘，上海星河湾一期仍有30%的房源未售出。不过记者在实地看到该项目配备了上海中学国际部、蒙特梭利幼儿园、精品商业街等资源。

　　“虽然传统豪宅区的商业购物、医疗、教育、轨道交通等基础性资源并不多，但这一片区里消费能力稍弱的业主，这些基本的配套需求也可以就近在区域内解决，比如对佘山的业主而言，东北方向七八公里处的徐泾是很好的选择，这一代曾聚集了很多外资企业高管居住，因此有很好的教育、医疗资源如宋庆龄国际学校等。”薛建雄说。

　　在商业资源上，新城规划也着实吸引了许多大型的综合体和购物中心下郊县，比如目前万达广场已经在上海北部的宝山、西部的嘉定江桥、东部的周浦、南部松江均有布局，王健林还声称将在上海继续开店。而本地的商业龙头百联集团旗下购物中心平台之一的友谊股份则计划3—5年期间在上海郊区形成24家大型购物中心。

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