人参与)按照国际经验，当一个国家人均GDP介于2000—4500美元，城市化率介于45%—75%时，规模化的现代商业将呈现多样性的快速发展，这个经验在中国商业地产领域得到了切实的实践验证，2011年中国商业地产投资规模近1万亿，2012年增长在延续。据统计，中国已经成为全球在建购物
商业地产领域目前处在典型的群雄逐鹿阶段，走在行业前列的企业已逐步构建出短时间内不可能被超越的优势，如以运营能力领先的太古、华润等，以规模拔得头筹的万达等。本次中国商业地产价值榜评选，遴选出了15家企业进行了评比分析，其中既包含老牌商业企业万达、太古、金融街、招商地产等，生力军中粮地产、宝龙地产、世茂等，也包括潜力股卓越、保利、奥园等，通过对企业价值规模（主要指标为持有商业面积、持有物业资产规模、商业租金收入）、持续领先（主要指标为租金收入增长速度、商业类土地储备、经营性现金流）和运营卓越（主要指标为租金坪效、营业毛利率）三个维度进行比较分析，试图解读当前国内商业地产的竞争态势和发展趋势。
1.跑马圈地已近尾声，持续下沉是行业区域扩张必然趋势
商业地产成功的基本因素之一是地段，一、二线城市商业发展的外部条件优于三、四线城市，具备大型商业生存的环境，成熟速度也高于三、四线城市，典型的城市旧城区、新城区核心地段是大型商业生存的绝佳区域。通过对本次参评的企业可以发现，万达的万达广场系列产品，中粮的大悦城系列产品，凯德的来福士、凯德MALL系列产品，卓越的卓越世纪中心，宝龙城市广场系列产品等，较为一致的规律即是对地段有较高要求。
目前国内的一、二线城市结构已基本成型，适合大型商业的土地基本已被瓜分，所剩无几，像沈阳、成都这样的城市，在建的购物中心有几十个，总量上已经接近饱和。因此，持续的区域扩张必然是需要持续地进行区域下沉（收购也是一种区域扩张的方式，但国内目前通过该种方式扩张的企业较少），由一、二线城市向三、四线城市进军，觅得成熟产品，能够紧抓三、四线城市发展脉搏的企业必然会在后续的区域扩张中占得先机。
2.大型企业增速放缓，发展提速依赖于经营特色
规模是大部分商业地产企业追求的目标，规模效应在商业地产领域对企业意味着更大的话语权，更多的资产增值收益和租金收益……参评的15家企业，2011年万达持有物业面积近千万平方米，凯德也超过500万平方米，遥遥领先。然而，以万达为例：从全国开业的50个万达广场，此前每年每个广场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢。与此同时，无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比也都在下降，商家正在收缩开店的计划。
商业的生存依赖于消费者的持续购买力，在国内大部分商业项目同质化时，想提速，实现弯道超车的企业必然需要独到的经营特色以吸引消费者。
3.运营能力在未来将决定商业项目成败
商业项目开发完成其实只是一个“半成品”，运营是决定商业项目能够成为“成品”的必不可缺环节。运营能力最直接的体现即为租金（坪效），他决定了持有资产的质量，其中领先的企业，如太古地产、华润置地等，项目的平均月租金坪效会超过100元，部分项目会达到300元以上，万达、宝龙等由于项目位置、企业项目运作策略等原因影响，会远低于领先企业。从国内行业情况来看，商业地产的租金收入普遍偏低。以零售地产为例，国内租金坪效大多在30元/平方米/月以下，不及香港太古地产租金坪效的十分之一。
在商业项目同质化趋势愈发严重的情况下，更加激烈的竞争在所难免，因此商业地产需要将目光回溯到本源——运营，这是决定项目能否生存的关键。可以预见，一、二线城市将陆续进入存量盘活和重组的黄金时代，谁通过运营提升（再设计、再开发作为运营能力的一种体现）原有物业资产的价值，将是未来的关键竞争点，也是决定项目持续生存的关键所在。
4.不断进行商业模式探索是商业地产企业永恒不变的课题
商业模式很难用简单语言概括，但当万达携万达广场系列产品在全国各地抢占核心区域时很多企业都会艳羡，这其实依靠的就是商业模式，或者叫企业的战略抉择。在进榜的企业中，商业模式典型的有以万达、宝龙、中粮为代表的现金流滚资产模式，有依靠雄厚资金实力持续收购的凯德模式，也有专注于旧城，实现“后定位，再创造”的光耀东方模式。
但国内大部分企业尚未形成自己典型的商业模式，这意味着在商业地产蓬勃发展的时期，更多企业做的是重复性产品，其面临的是同质化、恶性化竞争，所以在未来，持续的商业模式探索是商业地产企业不变的关注课题。
总的看来，跑马圈地虽然渐近尾声，大型企业增速放缓，但商业地产风波依旧，未来商业地产企业在运营能力的提升、商业模式的探索等方面还有很长的路要走。典型的外在表现是商业地产企业会持续地抢地、抢钱、抢人。相信在2013年，商业地产在中国会更加缤纷多彩。
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