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曝鄂尔多斯成信托噩梦 大片楼盘停工政府欠债累累

2012年12月17日07:29
来源:投资者报

  房地产信托一度风生水起,但接踵而来的政策调控也积聚着房地产信托的风险。作为开发房地产信托最为“勇猛”的中融国际信托有限公司(后称“中融信托”)因为“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”(后称“青岛凯悦项目”)不能正常回款,最终不得不走向拍卖抵押资产的

道路,成为业内信托资产拍卖的首例。

  然而《投资者报》记者发现,在中融信托身上,隐含兑付风险的其实远不止青岛凯悦一例。

  记者检索中融信托过往项目,发现今年7月份以来,共有13个信托项目提前终止,其中11个项目直接或间接与房地产有关,有3款信托产品的提前终止公告中没有说明融资方是否兑付资金。

  经过调查了解,名为“廊坊海润达股权投资集合资金信托计划”(后称“廊坊海润达项目”)和“鄂尔多斯[8.28 4.55% 股吧 研报]伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”(后称“鄂尔多斯伊金霍洛旗项目”)的两款产品的融资方已经发生了兑付困难的问题,产品规模总计为20.34亿元。

  更令人惊奇的是,在鄂尔多斯房地产市场已经危如累卵的情况下,中融信托依然在发行鄂尔多斯项目产品。

  截至记者发稿,中融信托尚未对记者的采访问题作出回复。

  首次拍卖多数流拍

  12月12日,中融信托青岛凯悦项目的抵押资产——青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产,即位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体——青岛凯悦中心被第一次拍卖。此次拍卖共涉及96套公寓,但当日仅成交了6套,绝大多数流拍,之后将还有2次拍卖。

  虽然如此,但青岛凯悦项目的信托受益人并没有遭受损失,应是中融信托以自有资金进行了“刚性兑付”。

  事实上,自房地产调控后,众多房企都大玩“击鼓传花”的融资游戏,青岛凯悦中心也是如此。

  青岛凯悦中心运作之初,引进了美国凯雷集团,后凯雷退出,中融信托“接棒”,一年后,中融信托欲抽身其中,将“接力棒”转给四川信托,但受到部分第三方代销机构的抵制,终使接力产品流产。

  至此,青岛凯悦的“击鼓传花”游戏戛然而止,“花”最终砸在了中融信托手里。无奈之下,中融信托只好选择将此“花”拍卖,成为业界首家拍卖信托资产的信托公司。

  不过,青岛凯悦项目至少还有楼盘可拍卖,而中融信托的一些其他项目在发生风险时,却不一定有固定资产可卖,即便有,也面临着拍卖不出去的困境。

  深陷鄂尔多斯

  鄂尔多斯已经成为很多信托的噩梦。在轰轰烈烈的批量造富、大盖楼房后,如今的鄂尔多斯陷入了楼市崩盘、豪车贱卖的境地,催债的人随处可见,房地产开发一蹶不振,大片大片楼盘停工,政府也欠债累累,想在此地通过拍卖房产变现资金,可以说难比登天。

  因此,中融信托在鄂尔多斯的伊金霍洛旗项目能实现正常兑付的可能性也无限接近于零。

  该项目2011年5月10成立,规模为11.64亿元,存续期限2年,资金用于向鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司增资,完成增资后,中融信托合计持有凯创地产96%的股权。募集资金用于伊金霍洛旗棚户区改造项目的拆迁及建设,还可用于位于铁西区的“城市之巅”项目。

  根据合同,该信托计划可在一年后提前终止。今年5月,中融信托发布了该项目的提前终止公告,称“为维护受益人的最大利益,履行我司的受托义务,根据信托合同文件的约定,我司宣布2012年10月24日为提前分配优先级受益人信托利益的提前分配日,并于提前分配日起的10个工作日内向优先级受益人分配信托利益”。

  可见,该公告虽名为提前结束,但内容中却未提将项目提前结束,且未说明融资方是否偿付资金。

  该项目是否是中融信托自己垫资兑付?《投资者报》记者就此向中融信托求证,截至发稿,尚未有回复。

  据鄂尔多斯的建筑设计人士齐先生介绍,伊金霍洛旗棚改项目尚未完成,地方政府在棚户改造中出现资金紧张,距离建设还遥遥无期,而“城市之巅”项目目前也已停工近一年。

  凯创房地产公司其他的项目是否能用作抵押?且不说因为信托的私密性,无法查证其抵押项目,单就该公司来说,还款能力极弱。

  信托计划书显示,凯创投资集团公司法定代表人为王建平,其集团以煤炭业为基础,以非煤产业为互补,该集团已先后在伊金霍洛旗、包头市、呼和浩特市和北京市等城市与地区建立子公司,进入北京后,集团提出了“立足鄂尔多斯,辐射全国”的战略方针。

  然而现实情况是,该公司目前在鄂尔多斯立足都已不稳。

  据了解,王建平及旗下公司已经背负巨额民间借贷,曾经仿效其他在鄂尔多斯有欠债的房地产公司做法,以“城市之巅”项目楼盘进行抵债。

  另据记者了解,去年9月,鄂尔多斯刮起一场当地人称“九月风潮”的金融风暴,当地政府秘密召开会议,摸查民间借贷情况,形成一份当地人称“黑名单”的欠债老板名单,共列为三类,第一类是进入崩盘的,要求扣押其护照,摸清资产,掌握其活动,适当时候作为典型打击;第二类是信誉度、抗风险能力较差的,将其列入融资黑名单,要对其进行重点列管,定期、不定期进行查账、问询;第三类是信誉度、抗风险能力一般的老板,列入融资调查对象,对其进行警告,限期缩小融资额度和规模。

  王建平属于第二类,且首当其冲。以这样状况的融资人,如何能实现信托的正常兑付?

  更令人吃惊的是,在众信托公司都对鄂尔多斯避之不及的时候,中融信托今年却在鄂尔多斯继续发行信托产品。

  信息显示,今年8月份时,中融信托一款“鄂尔多斯佳奇城投Ⅱ期项目财产权信托”正在发行中,且于8月6日,因未募集够资金,不得不宣布延长募集期。

  在到了延长募集期后,资金仍未募集够,又不得不发布公告调整最低认购规模,由3亿元调低到1亿元。

  该产品是受让鄂尔多斯佳奇城投公司对鄂尔多斯东胜区政府19.77亿元应收账款,信托存续期内,由东胜区政府向中融信托支付应收账款。

  通常意义上,政府债务信用级别较高,但鄂尔多斯却不是如此。“几乎每家公司都有政府的应收账款。”齐先生说。

  早在10月,记者在和鄂尔多斯的朋友通电话时,就听闻当地很多政府部门已经连续几个月没有发出工资,加之在煤炭行业持续低迷,以及民间借贷危机重创之下,鄂尔多斯财政收入的扭转目前看起来还需时间。因此,佳奇城投公司如果无法及时还款,中融信托受让的政府债权要在产品到期日立即兑现亦会比较难。

  廊坊项目危机

  “鉴于目前国内房地产行业受宏观调控、限购限贷政策,以及经济下行等因素,廊坊地区的房地产市场受到较大影响,本信托计划所投资项目,开发进度亦严重落后。为维护优先受益人的最大利益,履行我司的受托义务,根据《中融-廊坊海润达股权投资集合资金信托合同》、《中融-廊坊海润达股权投资集合资金信托计划说明书》等交易文件中的相关规定,本信托计划将于成立满1年之日(即2012年7月28日)之后的十个工作日内,提前兑付全部优先受益人的本金以及优先受益人第一个信托年度内的全部信托收益。特此公告!”

  少有信托公司会在提前终止项目的公告中提及产品风险,而这个“廊坊海润达项目”则是例外。

  该项目资金计划用于向河北廊坊市海润达房地产开发有限公司进行股权投资;项目公司获得中融信托的股权投资款项后,将该笔款项专项用于“苗场”房地产项目和“三五三一”开发建设。

  廊坊海润达项目规模8.7亿元,其中优先级规模4.5亿元,劣后级规模4.2亿元,中融信托将信托资金用于向项目公司进行投资,增资完成后,中融信托占有项目公司约98%的股权。

  值得注意的是,该公告名称非“提前终止公告”,而是“优先级信托资金兑付公告”。

  一位信托人士认为这里暗含了两个意思,一是对于优先级投资者来说,这个项目已经提前终止,因为本金和收益已经兑付;二是对于中融信托来说,这个项目还有很多收尾工作没做,不算终止,比如融资方不能正常还款等问题。

  该产品预期收益率根据资金规模不同,设定从11%~15%,据记者统计,这个收益水平是中融信托今年提前到期产品中最高的。

  据《投资者报》记者调查,廊坊海润达项目风险很大,在该产品提前终止后,项目兑付资金很可能亦是中融自有资金刚性兑付。

  项目中所说的“苗场”房地产项目是指廊坊市苗场村的改造项目,属于城中村改造项目,该项目位于廊坊市广阳道北侧、东环路西侧,定位将建110平米的高端楼盘,预售时间定在2011年12月,售价为8300~9000元/平方米,廊坊平均房价则不到7000元/平方米。

  记者在苗场村项目现场看到,106亩的场地空空如也,丝毫动工痕迹都没有,场地中央有个积水的大深坑,坑里长的芦苇都已有一人多高,看上去无比荒凉。

  “这有两年没动了,一直都是这个样子。”周围百姓说。

  项目现场一个小棚子搭的小房里有三四个人在说话,偶尔也搬点东西。

  “我们就是在这搭搭挡栏,还没有开工。”现场人员表示。记者看到,这片空地围挡的围墙是新的。

  这就是说,该项目计划在2011年12月预售,但如今一年将尽,房还未盖。

  另外,该片地区的拆迁进展也并不彻底。

  根据廊坊当地新闻显示,苗场村作为棚户区城中村改造,在2009年下半年即已开始,但是就在这个106亩地的现场,有一排棚户存在,正好处在项目围墙的开口处,显得异常孤单,这几户仍然在做着五金、修车等生意。

  “我们不属于苗场村的。”当记者问及这几户为何没有拆迁时,他们这样表示。

  而“三五三一”的现场看上去要比苗场村热闹些。

  信托资料显示,三五三一项目计划建设高端建筑,计划预售时间为2012年3月,售价为8500~12000元/平方米。

  在项目现场,工人不到10个,记者去看时,他们正在挖土。“我们刚来没几天。”工人说。

  奇怪的是,现在很快将要进入冰冻期,这样的季节并不适合施工。“应该不是有资金了,不然不会这时候动土,很大可能是想拉资金,做出个要开工的样子来,好给人家资金方信心。”天津一位房地产公司总经理对记者说。

  上述两个项目都还没有预售,当然不可能有收益,但是项目空置这么久,信托资金做什么用途了?偿付资金来自哪里?

  “我们领导说这是商业机密,不方便讲。”海润达公司人员对《投资者报》记者表示。

  另据记者了解,该项目在募集资金初期也曾因募集资金不够而延期募集。而且在廊坊海润达项目结构设计下,中融信托将面临更多的麻烦。(详见下文“中融产品设计忒大胆!”)

  13款产品提前终止

  今年下半年以来,中融信托提前终止的项目多达13个。除了前述的鄂尔多斯伊金霍洛旗项目和廊坊海润达项目外,另还有11款产品提前终止,除了一款阳光私募基金和私募股权基金项目外,其他都直接或间接与房地产项目有关。

  中融信托最大的特色就是发行房地产信托多,而发行阳光私募基金并不多。

  一款于去年7月11日成立的阳光私募基金“融裕26号(德龙一期)结构化证券投资集合资金信托计划”,在运行了一年多后,于今年12月3日公告终止。

  据私募排排网数据显示,截至11月30日,该产品净值为0.8204元,近一年收益率为-5.42%,从其历史净值来看,业绩表现平淡,从成立起至今从未超过1元。

  中融信托还尝试了一款私募股权信托产品“融驰股权投资集合资金信托计划”,该产品认购上海融驰投资管理有限公司所管理的股权投资,投资标的为中部省份某铁矿项目和某省广电广播电视网络,于2011年12月23日成立,期限5年,然而不满一年,今年8月2日就宣布提前终止,且终止公告中未写明融资方是否偿付资金。

  生益科技[4.04 5.21% 股吧 研报]股权收益权投资集合资金信托计划(一期)和(二期)也先后提前终止,该项目的设计较为简单,就是受让济南北安投资所持有的生益科技限售股股权。

  济南北安投资是一个做广泛投资的公司,持有多家上市公司股权,同时也很看重房地产投资。据记者研究发现,济南北安投资和中融信托算是“老朋友”了,过去合作成立过多款信托产品,但此次在生益科技股权收益项目上,济南北安投资或许失手,而被中融信托提前终止项目清理了股权。

  生益科技一期和二期两个项目分别在今年7月12日和7月20日到期,在7月16日,数据显示生益科技950万股限售股被清盘,这个时间,这部分股权在中融信托手里,故只能是中融信托在清盘。

  另外,云天化[12.10 4.31% 股吧 研报]股权收益权投资集合资金信托计划和生益科技项目类似,也是受让济南北安投资所持的云天化股权。

  剩下的几款提前终止产品都是房地产信托,其中“华夏幸福[24.34 5.55% 股吧 研报]股权收益权投资集合资金信托计划”共有4期产品,都提前终止,华夏幸福去年10月8日刚刚借壳上市,虽然上市能融资,无奈房地产企业太缺资金,因此在上市2个月后,就通过中融信托发行信托产品,此外,该公司及下属子公司还同时与华鑫信托、新华信托、中铁信托、渤海信托等发有信托产品。而华夏幸福的很多项目也都集中在廊坊。

  风格生猛

  中融信托最近几年来资产管理规模飞速发展,从2008年到2011年,该公司资产管理规模分别为708亿元、1323亿元、1799亿元和1783亿元,居同业前列。

  其中资产管理规模最大的当属房地产信托,房地产信托在所有信托资产中一直都是比重最大,中融信托是业内公认的发房地产信托“最飙”的公司。

  有业内人士认为这也或许与中融信托部分管理层有房地产行业经验有关系,敢于放胆去做。比如中融信托副总裁王宝安就曾任某房地产公司总经理。

  中融信托销售方式也比较激进。

  2009年,中融信托新增了四个财富管理中心,2010年,中融信托把第一财富管理中心整体转制成为第三方理财机构——恒天财富,其余的财富管理中心则重组为北方区、华东区和西南区营销中心。

  不过,在激进的步伐中,财富管理中心也产生不少问题。

  2010年中融信托财富管理中心因涉嫌违规获取银行的理财客户信息,被停业整顿半个月。而且至今仍有第三方代销公司工作人员向记者抱怨中融信托“过河拆桥”。

  在风险加剧的今天,中融信托激进的步伐应该慢一慢了,否则自己垫付的资金可能消耗掉一年的利润。

  仅计算今年提前终止的鄂尔多斯伊金霍洛旗项目和廊坊海润达项目的优先级资金规模,就达9.5亿,再将存续期间的利息算上,取预期收益率的中间值,两个项目向优先级客户提供本金加利息合计10.77亿元,而中融信托2011年的净利润才10.5亿元。-

  (本报记者岳永明对此文亦有贡献)

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