青岛凯悦再揭房地产信托风险 或挑战刚性兑付“底线”

　　每日经济新闻记者 邓莉苹 发自深圳

　　中银国际此前曾经推算，房地产信托兑付的高峰期将在2012年四季度至2013年二季度。截至目前，除个别项目之外，并没有出现大规模的兑付问题。

　　用益信托分析师徐颖风对《每日经济新闻》记者表示，今年基本上算是平稳度过了，目前房地产大规模的系统性风险暂不会出现，但并不排除个别项目仍存在问题。

　　近期，山东省高级人民法院发布了一则关于青岛凯悦置业集团名下的房产拍卖公告，因该项目涉及信托的刚性兑付，于是再次引起了业界对房地产信托风险问题的关注和讨论。

　　挑战信托刚性兑付底线

　　近期，山东高级人民法院发布了一则拍卖公告，将于2012年12月12日9时公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产。据悉，此次拍卖的房产正是青岛凯悦中心，而这次拍卖引起业界关注的原因还在于，此次拍卖的项目还涉及信托融资项目。

　　此前，中融信托为该项目发行过融资资金。2010年10月，中融信托发行成立了 “中融·青岛凯悦”信托计划，为凯悦中心募集资金3.845亿元。该信托计划存续期限为1.5年，可在成立1年之后提前结束。

　　此前，有媒体曾报道，青岛凯悦也曾做出多方努力，但最终没有解决资金问题。2011年，青岛凯悦的项目运作方曾试图发行“川信·青岛凯悦”信托产品，但该信托产品因故被迫中止。据了解，“中融·青岛凯悦”“川信·青岛凯悦”这两个信托计划的相同之处在于，其项目所在地都是“青岛市市南区燕儿岛路8号、10号”，这正是青岛凯悦中心的地址。从时间上来看，按照“中融·青岛凯悦”的合同规定，2011年10月份就是其提前兑付期，中融信托有权要求开发商兑付并提前结束信托计划；而“川信·青岛凯悦”信托的募集期恰是2011年9月13日~2011年10月13日。上述情况让人怀疑青岛凯悦意在“借新债还旧债”，该信托计划随后遭到发行渠道的集体抵制而最终搁浅。

　　据媒体援引拍卖公司工作人员的说法表示，“凯悦中心由于未及时偿还中融信托的债务，资不抵债，引发债务纠纷，中融信托起诉至山东高级人民法院后，法院判定对凯悦中心强行拍卖，变卖资产还钱。”

　　“目前，这个问题是业界关注的焦点，”华南某信托人士对《每日经济新闻》记者表示，因为这涉及挑战信托刚性兑付的底线。他同时表示，在信托产品里面，房地产信托的风险相对比较大，一旦出现烂尾或者出现销售困难，可能就会面临风险。

　　据《每日经济新闻》记者了解，刚性兑付是指当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，需要信托公司兜底。事实上，我国并没有相关法律有这样的要求，这只是信托业的一个不成文规定。

　　个别项目仍潜藏风险

　　用益信托工作室发布的报告曾预计，2013年上半年，将是房地产信托兑付的顶峰，仅集合资金房地产信托到期规模就将超过1000亿元。

　　不过，用益信托研究员徐颖风对《每日经济新闻》记者表示，“目前，房价的确已经止跌回升，因此我们认为房地产信托的风险有所缓解。（今年）四季度房地产信托仍将平稳度过，出现违约事件的可能性不大”。

　　虽暂时没有系统性风险，“但是个别项目仍可能有风险，”徐颖风认为，房地产信托的风险主要还是和楼市相关。如果房价下跌，那么房地产信托出现问题的可能性就比较大。如果融资方的资金链出现问题，则这些项目就有可能比较危险。

　　华南某信托人士表示，房地产信托的风险点主要包括企业的尾款是否充足、企业的再融资能力、销售回款及国家的调控政策，还有就是抵押的项目资产或者土地是否充足优质、连带责任担保的集团公司是否有能力兜底。

　　对于一些有抵押物的信托产品，上述信托人士表示，很多抵押物都是前期投入的，真正清算的时候并不值钱，最好的办法是提前对项目进行清算。最近，就有好几个两年期的项目，仅满一年就已经清盘。

　　作者：邓莉苹