穆迪将仁恒置地的评级展望从负面调整为稳定

　　【财经网专稿】记者 王赫

　　2013年2月28日，穆迪投资者服务公司（香港）已将仁恒置地集团有限公司的评级展望从负面调整为稳定。

　　与此同时，穆迪维持仁恒置地Ba3的公司家族评级和B1的高级无抵押债务评级。

　　穆迪副总裁、高级分析师蔡慧表示：“仁恒置地的评级展望调整反映了在2012年市场普遍低迷的情况下，该公司的销售能力得到改善，业绩好于预期。”

　　2012年仁恒置地的签约销售额为人民币119亿元，实现了全年人民币120亿元的销售目标，这表明该公司已渡过了签约销售情况不景气的时期。

　　仁恒置地业绩改善的原因是：1、该公司增加了中小户型产品库存，以满足大型市场及改善型购房者的需求；2、银行放宽了对购房者的贷款；3、该公司的产品品质良好；4、其定价具有灵活性。

　　鉴于目前市场环境趋稳，穆迪预计2013年仁恒置地的销售额将继续温和增长。但是该公司的EBITDA利润率会维持在30%—35%低于2010年或此前的50%原因是监管调控措施已使仁恒置地改变了业务模式。

　　蔡慧是负责仁恒置地的主分析师，她指出：“另一个有利因素是仁恒置地的流动性得到改善。该公司已售出更多库存產品，因此提高了现金流。”

　　仁恒置地持有现金约人民币35亿元，兼之穆迪估测其预售所得為人民币120亿元左右，因此在未来12个月支付约人民币27亿元的到期短期债务和人民币10亿元的应付土地款项绰绰有余。

　　蔡慧称：“展望调整也考虑了仁恒置地审慎的债务管理方式。”

　　2012年仁恒置地的总债务减少了人民币32亿元，其中包括偿还国内债务及2012年7月可回售的人民币14亿元可转债。这使仁恒置地的债务/总资本比率从2011年12月的41?至2012年12月的33%右。

　　凭借其审慎的财务管理策略，穆迪预计未来12-18个月仁恒置地的债务/资本比率将在40%右，调整后EBITDA/利息覆盖率约为3.0倍。这样的信用指标符合Ba3的评级。

　　此外，仁恒置地在购地方面更加谨慎。该公司将考虑在其销售情况良好及土地储备减少的地方收购新地块。

　　仁恒置地Ba3的公司家族评级继续反映了该公司具有强大的品牌和利润丰厚的优质房地產项目。该评级也考虑了仁恒置地有良好的债务和资本市场融资能力，以及通过股权融资来支持开发业务的历史。

　　与此同时，仁恒置地的评级受到下列因素的制约：1、其销售集中，及其上海业务受到监管措施影响，导致房地產销售出现波动；2、部分库存是豪宅，销售周期更长。

　　如果发生以下情况，则仁恒置地的评级可能上调：1、未来12个月该公司的销售额稳定增长，并基本实现其预售目标；2、维持审慎的购地战略；3、流动性得到改善；4、EBITDA/利息覆盖率维持在3.0-3.5倍以上，调整后债务/资本比率持续低於50%。

　　另一方面，如果发生以下情况，则仁恒置地的评级可能会被下调：1、该公司未能执行其销售计划；2、未能采取积极措施为其短期债务再融资，从而导致流动性风险上升；3、通过债务融资大举收购土地。

　　如果仁恒置地的EBITDA/利息比率持续低于2.0倍，则其评级可能有下调的压力。

　　（证券市场周刊供稿）