本报记者 曾颂 深圳报道
4月8日，上市房企*ST珠江被“加星”后发出的首份公告，称其无法如期偿还重庆信托发放的2.1亿元贷款。这是继安信信托“纯高”地产项目后，又一宗地产信托违约事件。
过去数年房地产调控层层加码，*ST珠江频借信托高息融资。
去年，重庆信托共分两笔为其发放共4.6亿元贷款，但当中风控措施存有疑问。第一笔贷款以*ST珠江所持3325万股西南证券股权收益权为质押，又于去年中被“解押”，允许*ST珠江在二级市场套现；第二笔贷款以*ST珠江名下的酒店、别墅资产为抵押，却是在该资产包已抵押给银行的情况下进行的“第二顺位”抵押。
质押股权罕见“解押”
2012年3月29日，海南珠江控股股份有限公司（简称“*ST珠江”）与重庆信托签订《股票收益权转让协议》和《股份质押合同》，将所持3325万西南证券股份有限公司（简称“西南证券”）无限售流通股质押给后者，获取为期一年、利息10%的贷款2.1亿元。公司未明示资金用途，仅表示因地产政策调控，开发商向银行融资难度非常大，需通过合理渠道融资。
4月8日晚，*ST珠江公告称，公司应归还重庆信托公司贷款本金2.1亿元，约占公司经审计总资产的14.7%，占净资产的88%，尚未偿还，正积极协商重庆信托进行展期。
地产信托项目违约已不罕见。不同的是，去年6月15日*ST珠江发布公告称：“鉴于目前西南证券走势较好，经公司与质押权人重庆信托商议，在保证质押权人利益和风险可控的情况下，重庆信托可陆续解除质押，由本公司在股票二级市场出售。”
离还款日还有9个多月，质押物就被“解冻”来套现，这在信托业极为罕见。
启元财富投资总监汪鹏对记者说，一般情况是当股价下跌导致质押率上触“预警线”时，信托公司要求融资方追加质押，因股价上涨而解押的“还没见过”。“股价上涨导致"安全垫"加厚了，部分解除质押也不是不行，但一旦股价降了就必须追加回去。”
从西南证券股价看，去年6月13日该股摸到全年最高价12.75元，至15日公告时仍处高位，此后一直震荡下跌，至4月10日收盘价为8.48元。如今贷款兑付成疑，重庆信托是否有足值股票供处置，尚未可知。
*ST珠江董秘俞翠红告诉本报记者，去年重庆信托仅解押了350万股西南证券，公司卖出不到200万股；现仍有2975万股质押在信托手中。
以昨日收盘价计算，重庆信托手中股权市值为2.5亿元，质押率高达83.2%。“这已经很危险了，”广东某信托公司研发部总经理告诉记者，“我们对主板股票要求的初始质押率是50%到60%，假如超过70%，就会要求融资方追加质押。”
信托抵押率高银行一倍
一“债”未平，一“债”又起。
2012年9月27日，*ST珠江再向重庆信托融资2.5亿元，按年利率16.07%支付利息和相关财务费用。贷款分两次发放，首期16800万元，剩余8200万元经公司提出、信托审批后发放。*ST珠江提供三亚万嘉戴斯度假酒店主楼及3栋别墅的房产和土地作“二次抵押”。其中，酒店主楼建筑面积为25646.19平方米，所有权归属于*ST珠江的全资子公司“三亚万嘉酒店管理有限公司”（下称“三亚万嘉”）；3栋别墅建筑面积为1513.11平方米，所有权归属于*ST珠江。
所谓“二次抵押”，是因为该资产包已经抵押给银行。
2009年，三亚万嘉向中国银行海口椰树门支行借款1.1亿元，以前述酒店主楼为抵押；母公司*ST珠江以3栋别墅为之提供抵押担保。经中行同意，该资产包又用于*ST珠江信托贷款的抵押物，以重庆信托为“第二顺位”抵押权人。
信托法专家、海华永泰律师事务所高级合伙人冯加庆告诉本报记者，法律上对“第二顺位抵押”的规定很零散，信托实务中可以接受，但前提是“扣除第一顺位抵押权人的抵押额后，剩余额度应当足值”。
“有些地方不允许办理第二顺位抵押，有些地方可以；处置抵押物的时候，第一顺位抵押权人有优先权，但操作起来各地也不同。如果第二顺位抵押权人的借贷先到期，可能要经第一顺位抵押权人同意才能处置抵押物；但有些地方不必经后者许可，关键看第一顺位抵押权人与融资方的合同是否设置了障碍。”
从合同细节，目前重庆信托手里的抵押权较为安全，2.5亿元贷款将用于归还三亚万嘉向中行的贷款余额，以及三亚万嘉戴斯酒店主楼及3栋别墅的精装修。资金偿还中行贷款绰绰有余，第一顺位抵押权可安全解除；同时，资金用于抵押物的精装修，也有助于提高抵押物的估值。
但问题是，同样的资产抵押给银行贷出1.1亿元，抵押给重庆信托贷出2.6亿元，后者的抵押率高出银行一倍有余，是否存在估值过高、实际抵押不足的情况？
该笔贷款将于2014年9月到期。鉴于*ST珠江房地产销售疲弱，还款前景不明。该公司去年、前年分别亏损1.27亿元、0.49亿元，从3月29日起被深交所实行退市风险警告。
作者：曾颂
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