美国买房：高税收低需求风险大 中国人需三思

　　国内楼市限购、股市不景气、信托买不着，大量的闲余资金被动走出国门，在美国掀起了一股抄底房产的浪潮。虽然之前抄底希腊、西班牙房产的国人已经亏得一塌糊涂，但毕竟美国经济的基本面远比他们要好。不管是巴菲特还是美国的金融高管，都在高喊投资美国房产的时机到了。

　　昨日，社科院发布报告称，预计今年中国房价总体将趋于稳定，投资中国楼市不如去美国买房地产。报告中阐述，从中美房地产的形势比较来看，中国楼市上涨的空间有限，且对投资需求有诸多限制，而美国正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，该上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间，所以投资中国楼市不如去美国买房地产。

　　根据海外中介机构的数据，纽约房产中介三分之一的客户为中国人，不少中国人在购买价格高达500万美元的公寓时眼都不眨一下。美国国家房地产经纪人协会的数据显示，2012年中国购房者在美房地产市场的全年购买力为90亿美元，购买量仅次于加拿大。

　　中国投资客美国买房需三思

　　近年来随着国内房价不断上涨，海外“抄底”成为不少人感兴趣的话题。对于他们来说，美国房屋的低价极具吸引力，但过去100多年来，美国的房价起伏很大，若想投资国外低价房还需三思。

　　美国整体经济仍主要以“弱势复苏”为主。前两个月，美国的各项经济指标也稍微好看了些。但并不能得到房地产已经进入全面复苏周期的结论。

　　在过去6年间一直经历去库存过程的美国房地产市场，仍然存在数以百万计的止赎房产，这些库存房屋大部分将会被挂牌亏损出售。除非美国就业市场回暖，房产税大幅削减，否很难有效刺激购房需求。

　　而从美国人口结构与房价关系看，人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。根据美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁。2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的深远影响。

　　在美国拥有任何房子，真正的持有成本还是房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%，在加州是1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约30万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。

　　中国人怎么在美国买房？

　　在美国买楼的外国人，除了占有绝对比例的大陆和香港华人以外，主要是来自新加坡和韩国的海外投资者。他们中很多人是通过投资移民的方式来到美国，拥有雄厚的经济实力。来自中国大陆的非移民投资者也同样存在。外国人在美国买房，不受任何限制，税法和美国人完全一样。外国人凭借旅游签证即可到美国买房。有人甚至由于信任当地的朋友或经纪人，连房子都不看，就直接在中国下订单。

　　美国的房子大体可以分成独立别墅、康斗别墅和多户投资房。独立别墅房主拥有房屋的建筑和完整的土地产权。康斗别墅相当于楼房公寓，业主拥有自己的房屋产权。多户投资房更像是连栋别墅，由更多的房子单位组成，一栋多户房通常只有一个物主，因为所有单位的房子只能整体出售。

　　在美国无论是独立别墅，还是康斗别墅，除了购房费用外，购房人每年必须交房地产税。洛杉矶的地税是购房价格的1.25%左右，具体因城市而稍有差异。如果房主连续五年不交地税，政府就有权利拍卖该房屋。除了地税之外，房主一般都会买火灾保险，价格是房屋价格的0.35%左右。

　　单从投资回报的角度来说，多户投资房是更好的选择，专业的投资家会买多户投资房，自己做房东，直接或间接地管理物业，收取租金来获取利润，随着物价的上涨，房价以及房租会相应地增加。

　　在美国买房一般要请专业的估价师来评估房价，房价取决于地价、建房成本和一些其他因素。由于近年来美国经济不景气，房价一直处于低迷状态，甚至有些地区的房价低于地价加上建房的成本。在美国有个不成文的说法，如果房价跌破地价与建房成本的总和，就是投资客入市的最佳时机。

　　好在美国的房产信息都是公开的，投资者通过房产经纪人能查到房子的具体资料，比如房屋大小、改装日期、房屋有无缺陷等。