上海易居：前四月全国土地购置均价上涨21.1% 涨幅水平处于历史新高

　　上海易居房地产研究院5月14日发布了《2013年1-4月份全国房地产市场报告》。报告指出，4月份国房景气指数小幅下行，但行业整体依旧活跃；1-4月份土地市场回温明显，价格涨幅处于高位；房地产投资增速止跌回升，新开工面积步入正增长；商品房销售增幅平稳，价格增幅持续放缓；住宅可售量一年来首次下跌。总体而言，前4个月房地产市场依旧保持高温，土地市场继续升温。

　　易居研究员刘卫卫指出，今年前4个月，房地产行业整体依旧活跃，土地市场由于滞后于房屋市场，二季度开始明显回升。在市场持续平稳、企业资金状况较好的情况下，有实力的大型房企集中拿地，导致近期土地市场较为活跃。同时，随着一、二线城市优质地块的推出，带动了市场竞争热度，也促进了土地价格的进一步上升。从商品房销售情况看，近期在政策影响下，3月份市场交易异动，4月商品房市场成交虽然环比有所回落，但同比仍处于较高增长，成交规模依然放量，导致1-4月份销售量同比涨幅仍旧明显。预计随着市场的进一步稳定，市场销售同比增幅也将逐步趋于平稳。

　　一、国房景气指数小幅下行，行业整体依旧活跃

　　4月份，国房景气指数为97.35，比上月回落0.21点，但比去年同期提高1.73点。本月国房景气指数继续下跌，但跌幅较上月收窄。虽然近两个月国房景气指数持续下跌，但依旧处于一年以来的较高水平，新一轮政策对于行业预期效应有所显现，但行业整体依旧活跃。

　　二、土地市场回温明显，价格涨幅处于高位

　　1、全国土地购置面积降幅大幅收窄，土地市场呈火热态势

　　1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份缩小13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，同比增长10.6%，而1-3月则是下降10.2%。土地购置面积同比降幅大幅收窄，主要是土地市场滞后于房屋市场，二季度开始明显回升。此外，由于市场持续平稳，企业资金状况较好，有实力的大型房企集中拿地，导致近期土地市场较为活跃。随着近期各地土地供应的加大，土地购置面积同比降幅将继续保持稳步收窄态势。

　　2、全国土地购置均价上涨21.1%，涨幅水平处于历史新高

　　1-4月份，全国房地产开发企业土地购置均价2289元/平方米，同比增长21.1%，增幅比1-3月份扩大6个百分点。从土地购置均价同比情况看，今年以来呈现明显的持续上升态势，前4个月增幅达到2年来的最高。主要是今年年初以来，土地市场持续平稳，特别是二季度随着土地供应的逐步放量，一、二线城市优质地块的推出，带动了市场竞争热度，也促进了土地价格的进一步上升。预计今后随着市场的逐步回稳，土地价格增幅走势也将趋于平缓。

　　三、房地产投资增速止跌回升，新开工面积步入正增长

　　1、全国房地产开发投资增幅小幅回升，整体基本平稳

　　1-4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比增长21.1%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。其中，住宅投资13121亿元，同比增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。4月份，全国房地产开发投资6047亿元，环比下降6.4%，同比增长23.2%。其中住宅投资4108亿元，环比下降7.3%。同比增长21.7%。

　　从房地产投资额同比增幅走势看，前4个月较前3个月呈现小幅回升态势，虽然今年4月投资额环比下降，但由于去年4月基数较低，使前4个月同比仍然反弹向上。从整体看，今年以来房地产行业基本平稳，虽然新出台的政策会对行业和市场产生一定的影响，但随着政策效应的减弱，房地产投资同比增幅仍将呈现较为平稳的走势。

　　2、全国房屋新开工面积同比回升，再次进入正增长区域

　　1-4月份，房屋新开工面积55506万平方米，同比增长1.9%，1-3月份为下降2.7%；其中，住宅新开工面积41330万平方米，同比增长1.8%。4月份房屋新开工面积16633万平方米，环比增长4.8%，同比增长14.5%；其中，住宅新开工面积12148万平方米，环比增长3.4%，同比增长8.7%。

　　从房屋新开工面积同比增幅走势看，前4个月同比再次回升到正增长区域。主要是因3月份国五条政策预期不明朗导致当月新开工面积进一步下滑，4月份政策预期明朗化之后，房企新开工逐步恢复正常态势。今年总体看，房屋新开工面积同比将呈正增长。

　　四、商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓

　　1、商品房销售面积增幅略升，同比增长38%

　　1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点；商品房销售额19847亿元，同比增长59.8%，增速比1-3月份回落1.5个百分点。4月份，商品房销售面积8863万平方米，环比下降15%，但同比增长40.2%；商品房销售额5855亿元，环比下降11.7%，同比增长56.2%。

　　从商品房销售情况看，1-4月份全国商品房销售量同比涨幅较前3个月微幅上升，涨幅有所趋缓，但仍处较高水平。近期在政策影响下，3月份市场交易异动，4月商品房市场成交虽然环比有所回落，但同比仍处于较高增长，成交规模依然放量，导致1-4月份销售量同比涨幅仍旧明显。预计随着市场的进一步稳定，市场销售同比增幅也将逐步趋于平稳。

　　2、全国商品房成交均价涨幅收窄，办公楼增幅回落明显

　　1-4月份，全国商品房成交均价同比增长15.8%，增幅较1-3月份缩小1.9个百分点；其中住宅成交均价同比增长17.1%，增幅缩小2.6个百分点；办公楼成交均价同比增长22.1%，增幅缩小18.8个百分点；商业营业用房成交均价同比增长14.4%，增幅扩大2.5个百分点。各物业销售均价同比增幅中，商业营业用房均价同比增幅有所上升，住宅和办公楼则出现回落，其中办公楼回落幅度较大。在政策作用下，随着对住宅市场需求的进一步抑制，住宅均价同比涨幅也将进一步平缓。

　　3、全国商品房待售面积持续上升，住宅可售量一年来首次下跌

　　4月末，全国商品房待售面积42588万平方米，比3月末增加148万平方米。其中，住宅待售面积减少6万平方米，办公楼待售面积增加18万平方米，商业营业用房待售面积增加165万平方米。

　　4月末，商品住宅待售面积虽然同比增长47.7%，但与3月末相比有所回落，这也是一年以来商品住宅可售量首次出现下跌。近期商品住宅销售尽管有所下降，但由于受政策影响，企业推盘力度减弱，因此市场库存得以释放并消化。预计随着各地限价政策的从紧，市场新增有效供应量逐步减少，在需求依然较为旺盛的态势下，商品住宅库存压力也将继续减少。

　　五、房企资金同比增幅回升，其他资金占比继续上升

　　1-4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，增速比1-3月份提高4.2个百分点。其中，国内贷款6618亿元，增长26.8%；利用外资163亿元，增长28.5%；自筹资金12952亿元，增长16.2%；其他资金15869亿元，增长55.9%。在其他资金中，定金及预收款9782亿元，增长61.9%；个人按揭贷款4373亿元，增长67.8%。

　　从开发企业资金来源的构成分析，1-4月份，国内贷款占18.6%；利用外资占0.5%；自筹资金占36.4%，其他资金占44.6%。

　　定金及预收款和按揭贷款占比持续上升。1-4月份，各项资金来源占比中，国内贷款和企业自筹资金均进一步下滑，而其他资金占比则继续上升。显示近期以销售回款为主的其他资金来源仍是房地产企业融资的重要手段，虽然企业自筹资金占比也达到近三成多，但受到整体经济环境影响，自筹资金所面临的困难和问题依旧严峻，销售回款的资金来源相对稳定。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 刘卫卫 朱光