 |
本报记者 王营 上海报道
融创中国董事长孙宏斌说，很多人都容易迷失在证明自己中。而已到知天命年纪的孙宏斌越来越喜欢审视自己。
8月7日凌晨1：05，孙宏斌在微博上发表了一段辩白。“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨子里
相关公司股票走势
如果说，几年前带领顺驰的孙宏斌想向外界证明的激情与速度，但几年后，孙宏斌更想也必须通过融创中国证明其可以从容发展。但就如同孙宏斌所坦承，“能够去妥协，能够去平衡，不去非要证明自己，这绝对是内心上的转变，这是很难做到的一件事情。”
也许，管理一个东山再起的公司，本身就无法摆脱证明与被证明的宿命。但学习平衡和从容过程中的智慧，却可能是管理者们最需要的。
7月31日，上海融创绿城投资控股有限公司开发的上海“绿城·盛世滨江”项目启动。该项目是迄今为止国内单体并购金额最大的项目，如果运作良好，将为融创和绿城的平台公司带来400亿的销售额。这对于今年已经锁定450亿销售额的融创而言，该项目极有可能帮助融创中国以全新的身份再度挤进中国房企前十强。
融创中国销售额跃进的背后，孙宏斌的管理哲学又是怎样的？
现金流、利润与规模论
在房地产行业中，一些谋求发展的房企，可能会学习绿城和龙湖的产品、万科的对政策的敏感度，但对于战略管理，他们可能对融创中国的钻研更多。
“孙宏斌有过失败经历，他对房企的战略理念就会比其他人更深刻。”某上市房企CEO这样对记者说。该CEO正在潜心学习融创中国。
融创中国从2010年的83亿销售额，到今年极有可能完成450亿，增长是惊人的。但经历过失败的孙宏斌，已经不再认可快速扩张的发展模式。孙认为，相对扩张速度而言，利润更为重要。因为，这关系着生存。
在孙宏斌看来，如果房地产公司没有利润增长却利用杠杆加速扩张，带来的风险非常大。“现金流不能断，断了利润再高也会有问题。现金流出问题的时候，你会抱着金饭碗要饭；风险之后才是利润，规模其实不是你想追求就能够追求的，但现金流是可以追求的。”
孙宏斌对土地储备的认识也与过往大为不同。在孙宏斌坎坷的经历中，曾经有四次闯IPO的经历。“2007年上市的时候，谁土地储备多就给谁高估值，所以当时很多开发商为了上市买了很多土地，有的房企就因此而吃了很大亏。但现在资本市场已经回到基本面，已经不看重土地储备，更多是看重增长、利润等。”
孙宏斌认为，对于房企而言，如今的土地储备并不是越多越好，质量比数量更为重要。他的理由是，“土地市场每年不涨20%开发商就吃亏了，留着地会吃亏，为什么呢？假如土地涨了20%，那20%是增值税，10%是利息，这10%里面5%是增值税，5%利息，你不够。所以，每年要增长20%你才能平衡，如果每年都增长20%，四年就翻一番，这个情况不太可能出现。”他认为，地价不能一直上涨，一定是波动发展的，这对于土地储备较多的房企而言，风险很大。
以7月24日中粮地产竞得的北京孙河地块为例。该地块竞得总价为23.6亿元并需配建3.3万平米保障房，折合楼面价约2.89万元/平米，如果剔除保障房部分成本，该宗地的楼面价高达5.1万-5.2万元/平方米。孙宏斌称，他们对该地块也进行过测算，剔除保障房成本后，地价至少是5.6万元/平方米，也就是说未来售价要达到8万-10万元才不会赔钱。
“未来预期这么高的地价和房价，我不相信它会一直向上走，一定会有波动。而当有波动时，开发商如果有大量的土地储备就吃亏了。只有在土地每年至少升值20%以上才不吃亏。但是，地价是随着房价而波动的。我认为，明年房价比今年便宜的可能性很大。”
孙认为，土地储备最为重要的是周转效率以及城市布局。如果是位于三四线城市，土地储备一直压在那里并不合适。“比如，上海50亿的销售额，开发商可能一年半就卖完了，但在三线城市你要卖50亿可能要卖上50万平方米，需要三四年，效率很低。”
上海融创绿城董事长王虹斌以绿城的切身经历表示，土地储备更多看价值，而不是用面积来衡量。绿城前两年有困难，地王不是最主要的问题，而是土地储备结构有问题。比如，绿城在很多三、四线城市有大片的土地，土地款都还没有付清。以前土地款可以分五年付清，随后靠销售来滚动。但现在不一样，买很多地就会把房企压在那里，去化率就会降低。
坚定合作开发
龙湖集团董事长吴亚军近期曾在龙湖内部论坛上发表了一篇近6000字的文章，名为《坚定战略 假以时日》。龙湖为什么不选择合作开发来扩大规模？吴亚军认为，合作开发通常是人多、钱不够，又希望快速做大规模的公司的战略选择，而龙湖则属于人不多，财务资源也不够丰富的公司。
为此，吴亚军坚定了不走合作开发的路线，并以有质量增长取代规模扩张。恰恰可与之比参照的是，销售额与龙湖排在同一水平线的融创中国，却坚定了合作开发的模式。
2012年6月22日，融创收购了绿城5个城市9个项目50%的股权。一年之后，融创和绿城又在该平台公司的基础上再次竞得5个项目，目前共计14个项目。单体并购额最大的盛世滨江项目也在其中。这其实是融创与绿城在践行当初选择合作时的一个约定。
上海融创绿城董事长王虹斌透露，该约定是，今后不管是绿城还是融创，如果在上海、苏南的竞地中碰到，不会各自单独做。“这是宋总（宋卫平）和孙总（孙宏斌）当时合作时的约定，孙总在苏南的项目结束以后，今后如果再在苏南发展就以融绿的品牌发展。”
不仅如此，孙宏斌甚至表态说，该战略会一直在长三角区域坚持下去，这对双方都有好处，甚至融绿平台的销售额超过融创都很正常，超过绿城也不是不可能。理由是，位置好，投入也多。据孙透露，融绿平台目前已经具备造血功能。合作之初，融创与绿城共计投资了66亿，随后，双方又加注投资了40亿。两家投入了106亿之后，该平台已有自我造血功能。
孙宏斌认为，合作开发将是房地产市场非常明显的趋势。尤其是北京、上海，土地供应越来越少，但土地总价比较高，单独开发根本没有办法进入这个城市；另外，北京、上海如果定价很贵，产品却没有品牌，也很难打开市场。
绿城是融创最大的合作方。融创其他合作伙伴还包括中化方兴、保利等，合作方式各有不同。比如，融创与保利约定的合作方式是，“你控股我操盘，我控股你就操盘，我并表你操盘，我操盘你并表。”
不再求多
或许是因为经历坎坷，让孙宏斌越来越像一个哲学家。比如，他会认为，“做人也好，做生意也好，不管做什么，很多人都在想别人会怎么想，但其实你把自己日子过好就行，管别人想什么。”
具体到公司管理上就是，钱是有限的，钱投出去之后就不要再左顾右盼。孙宏斌说，这是他深刻的教训。“记得2004年顺驰在香港上市时，当时我们进入了很多城市，投资者问我为什么去那么多城市？我说，房地产比的就是你去了哪些城市。每个城市的发展阶段不一样，不同发展阶段你要有一个投资组合，要把握投资机会成本。”
但如今，孙宏斌认为，要把握那么多的投资机会就没有那么多的创新，因为资源有限。尤其是现在土地越来越贵，更加没有必要去更多的城市。
这一点，孙宏斌非常赞同坚守北京、上海的SOHO中国的战略。他认为，这条路是对的。“潘石屹永远没有风险，他买了一块地，你等一年就没事了，但是有一些地方你买一块地等10年都没戏，你会看到很多城市10年都没有涨，因为很多城市的人口是在减少的。但是上海10年没有涨，第11年肯定要涨。”
目前融创中国已经进入北京、天津、上海、苏州、无锡、常州、杭州等8个城市，5个分公司。孙认为，这5个分公司的资源是有限的，随后5年内将最多再进入4个或者2个城市。而有的企业进入60个城市，孙认为，分配起资源来非常复杂，无法判断机会成本。
“没有管理过收缩公司的老板，不知道收缩有多困难。”孙认为，房企的战略本身没有什么新鲜的，只要坚持就可以。“再大的公司，如果需要几百亿的销售额，没有必要在50个城市里选，一个项目就能够卖50亿，必须要考虑保证机会成本，机会包括一、二、三线，但进入城市不能太多。”
孙认为，房地产有点像投资，投资有很多的机会，但人们只能抓住一些机会。比如，巴菲特一辈子可以遇到几十个机会，但他并不是每天买来买去，他只抓住了十几个机会就变成世界上最好的公司。
作者：王营
我来说两句排行榜