克尔瑞：预售证管制现放松或缓解房价快速上涨势头

　　【财经网专稿】记者 王熙喜

　　之前房价上涨，克尔瑞（CRIC.Nasdaq）研究中心分析师杨晨青认为最根本原因在于限价政策所引发的供求失衡。预售证管制现放松，随着下半年供应的逐步释放，这一推高房价的因素被扫除，预计上半年重点城市中房价快速上涨的势头有望得到缓解。

　　根据CRIC的供求数据，7月份十大重点城市的当月供求比（求比供）几乎全部在1以上。其中广州由于受限价政策影响，供应数据急剧下滑，导致当月供求比出现4.45的畸高。从消化周期来看，南京、广州和深圳三个城市已经逼至6个月附近，其余的7个城市中，除了天津仍然在接近20个月的以外，其余6个城市均已不足12个月。重点城市上半年以来的供求失衡直接导致了房价的快速上涨和日光盘的频频出现，据不完全统计，从七月下旬至今，仅北京地区的日光盘就已经超过了10个。

　　限价政策下市场供不应求，重点城市项目售价不降反涨。事实上，本轮以一二线城市为主的限价早在3月底4月初便已经展开，以北京、广州、南京、厦门为代表的一批面临房价上涨压力的一二线城市陆续出台了商品住宅限价措施，主要在申请预售证的环节对楼盘报价做出限制，一旦超出规定则不予颁发预售证。但是这样一种以行政强制的方式并没有收到理想中的效果，根据国家统计局公布的数据显示，7月70大中城市中67个城市的新建商品住宅价格出现上涨，其中北京同比上涨18.3%，广州同比上涨17.4%，领涨70个城市。具体到项目，涨幅更加令人咂舌：以广州为例，萝岗区在售项目半年内价格上调超过30%，南沙区一年内涨幅超过40%。住宅市场在戴上限价的紧箍咒以后，价格箍得愈紧，房价反而涨得愈快。

　　根据公开资料显示的消息，近期（8月12日-8月18日）广州十区二市共发出13张住宅预售证，预售住宅2955套，环比上涨143%。批准上市的住宅套数为本年度第二高值，仅次于4月份第四周创下的3640套的纪录。一位广州市政府部门内部人士表示，相关政策可能会有所微调，以配合中央房地产调控的新方向。无独有偶，北京方面也释放出预售证管理松绑的利好信号，经过三四个月的博弈，相比此前，建委限价的口径有所放缓。以天宫院区域为例，近日，保利春天里和明发广场双双拿下预售证，二者的预售审批价格均过1.7万元/平方米。据了解，早在两个月前，上述两个项目报上的16500元/平方米，预售证审批价格都被打回。

　　杨晨青认为，从限制价格到促进供应，从京穗两地近期针对限价政策的调整上我们看到了政府调控房地产的思路正在发生积极的变化。这样的转变从金融机构对房地产开发企业再融资的开闸可得到进一步的印证，政府从过去对地产企业融资一刀切的态度转而变为支撑企业融资正常化，从而确保供给能够更加快速地释放。

　　站在这个基础上杨晨青判断，一方面，随着此前被限价积压项目的逐渐放出，有效供应将在下半年迎来上涨；另一方面，开发商融资环境的利好也将促使下半年房地产新开工面积在上半年的基础上进一步增长。今年上半年以来重点城市出现的一波明显的价格上调，其根本原因就在于：被强硬压制的供应无法满足日益复苏的需求。随着下半年供应的逐步释放，这一推高房价的因素被扫除，我们预计上半年重点城市中房价快速上涨的势头有望得到缓解。

　　（证券市场周刊供稿）

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