预售证糊涂公案：北京华润项目被指涨价三成获批

　　观点地产网 李雯露 随着北京住建委主任的一句“谁不接受指导价就不发证”严词，北京“限涨令”的严厉程度无疑令众多开发商束手无策，与此同时，政府对于预售证的管控更使得一手房市场哀鸿声一遍。

　　据北京业内人士观察，随着北京“新国五条”细则的执行，大量项目原本制定的开盘价格已不能通过审核取得预售许可证，因此暂停销售、重新定价的现象已大量出现。

　　不过，就在北京一众高价、涨价楼盘被“严打”之时，业界却疯传位于大兴区的华润公元九里虽定价4万/平方米，却已获批成功取得预售许可证。

　　华润独获预售审批？

　　据介绍，目前北京对于发放预售证的要求包括：新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格。

　　“尽管如此，北京还是存在一些"特殊"的项目，上报的价格高于前期销售平均价格依然能够获取预售许可证。”有业内人士这样透露，华润公元九里正是这类“特殊”项目之一。

　　而另有接近华润公元九里的消息人士亦证实，该项目刚刚拿(预售)证，价格目前预计达到4万/平方米。

　　“起初，华润公元九里卖2万多/平方米，后来涨到3万多/平方米，这次拿证的价格直接飙到4万/平方米。”该人士透露，该项目价格上涨幅度已达到3成。

　　对于华润这一项目为何能够出现“众人停售我独涨”的情况，上述人士引用市场消息称，目前北京纳入限价房体系的产品分为两部分，一部分是与百姓居住有关的，即所谓的刚需产品；另外，高端产品则可以单独申报，包括容积率、密度、装修标准等方面指标是高于刚需产品的，可以单独报。”

　　而据媒体早前报道，北京市除了被纳入“新限价房”的自住、改善型商品房，包括高端盘在内的非普通商品房将被划入价格监管和预售引导序列。这意味着，未来北京高端项目将按照独立体系审批。

　　“而华润公元九里定位正是高端项目，有可能是通过高端产品的申报体系获取预售证的。”该人士如是说。

　　随即，观点地产新媒体查询了北京住建委网站，并未查到华润公元九里最新一期房源的预售证。

　　而后又致电华润公元九里售楼部，该项目销售人员介绍：“目前还未拿到预售证，我们计划5月初开盘，估计问题不大。”

　　被问及销售价格，上述销售人员表示，目前价格仍然待定，不过可以参考去年的价格：2.3万/平方米-2.7万/平方米不等。

　　“预计今年会在去年的价格基础有所上涨。”该销售人员如是说。

　　后市或陷“死循环”

　　无论事实如何，目前北京像华润公元九里这样被指逆市涨价，却高价获批的项目确实寥寥无几。

　　据介绍，较早之前北京已经通过控制预售证而干预开发商定价，但相比以往，眼下的监管力度更加严格。

　　“其实一直以来，我们都是要向北京市建委报价的，如果建委认为你报的价格高的话，他们是不会批的，因而也就拿不到预售证。每个区域都有一条价格线，如果某个项目的报价超过周围太多，就不发预售证。”

　　北京行业人士介绍称：“事实上，以前一直限的比较紧，现在也是一样，只是在执行上更加严厉了。特别是对于最低线限制的更死，其中的可操作空间也就更小了。而且以前办现房证会比较容易，现在对于现房也会限价了。”

　　而对于眼下北京“限价”、“限涨”的多重重拳，不少开发商认为，通过此类行政手段的干预达到抑制房价上涨的终极目标是比较难的。

　　“尽管从短期来看，对于价格上涨的势头会产生抑制作用，但从长期来看，很可能对房价有推高的作用，特别是二手房的房价。”北京市场研究人士表示，不论是“限价”亦或不发预售证，都会造成市场供给减少。

　　据相关统计数据显示，原本应是楼市小阳春的3月份在今年仅有5个新盘项目取得了预售许可证。部分开发商捂盘惜售，计划涨价开盘未获批准。

　　与此同时，4月前两旬，北京仅有12个项目入市，其中仅有中建·国际城一个纯新盘，而其他的包括东亚·创展国际、望京·金茂府、京投万科新里程等在内的11个老项目均为后期加推。

　　据统计，上述12个项目共新增住宅产品2546套，预售许可面积23万平方米，相比上月同期供应套数减少了700套，供应面积减少了近10万平方米。

　　更值得关注的是，作为楼市传统销售节点，5月对于房地产企业上半年销售业绩至关重要。然而，相比去年同期的供应放量，今年5月份北京预计仅有23个项目开盘入市，相比去年同期33个项目开盘销售，今年5月楼市供应明显缩水。

　　“减少供给带来最直接的影响会是推高二手房价格以及在售项目的价格，因为产品更加稀缺。虽然政策出台的初衷并非如此，但却存在这样的可能。”上述人士续称，虽然现在二手房市场涉及到20%的个税，二手房的交易量也在缩减。

　　“从长期来看，如果想通过流通环节的政策，解决持有环节的问题是很难达到的。调房价其实调的是持有，比如有人持有10套房，多套都不住，如何令这些持有多套房的人愿意把房子卖出来？这样也可以形成新的市场供给，投资投机的人减少了，房价也就下来了。应该在持有环节征税或补贴。”该人士进一步指出，现在从流通环节去限制去打压并没有从根本解决这些问题，只是一块石头放在火山口去赌，时间久了仍然会爆发出来。

　　而从开发商的角度来看，企业都希望不要持续太长时间，因为持续下去最终没有结果。

　　“倘若一手房都不卖了，周围的二手房价就会开始飙，二手房价高了，地价也会往上涨。而开发商卖了房是会去买地，开发商怎么卖？还按照以前的价格就没办法卖，要求涨价了就没办法去拿证……最终会陷入一种死循环。”有市场人士如是分析。来源观点地产网)