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本报记者 王营 北京报道
据知情人士透露，正在酝酿中的房地产长效机制，可能会以北京自住型商品房调控措施为雏形，具体是效仿韩国模式，分层管理房地产市场。
随着调控逐步深入，北京新建普通商品房市场已经初步形成类似于韩国模式的三元格局。即，自住型商品房、保
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据亚豪机构副总经理任启鑫分析，自住型商品房一旦形成规模化供应，现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，高端市场也有望加速回归市场层面，北京房地产市场将形成低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从“京七条”的调控特征来看，是按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路，继续坚持“去投资化”，呈现出定向宽松中“阶段性”局部收紧，政策执行总体较“温和”，仍然是鼓励自住、改善型需求市场。
韩国模式
北京所实行的三元格局调控方式可能对其他一线城市有借鉴意义。据上海业内人士称，上海也有可能效仿北京，推出一定数量的自住型商品房。
目前北京已逐步定型的调控思路，与当年韩国调控房地产市场措施有诸多类似之处。
韩国政府共设计了四种类型的政策性住房，有售有租，分别包括公售房（类似于我国的经济适用房）、公租房、永租房和国租房。
公开资料显示，从1972年开始，韩国共实施了四次大规模的建房计划，旨在依靠政府的力量扩大住房供给。最终完成了1140万套的建设总量，其中公共部门承担了400万套，占比达到35%。
据国家发改委国民经济综合司网站的文章《韩国房地产调控政策措施》介绍，2004-2006年，韩国商品住宅价格3年涨幅接近20%，其中首尔地区的房价大幅高于其他城市。韩国住房市场投机严重，少部分人拥有大量住房，而韩国还有45%的家庭没有自有住房。
时任总统卢武铉开始颁发一系列严厉的房地产市场调控政策。主要包括三方面的措施，扩大住宅供给、打击投机需求以及差别化信贷。后两项调控措施主要是通过房产税以及银行贷款不同阶层的利率优惠完成。如对购买多套住房者征收重税、限制期房买卖、提高利率和首付比例等。
具体到扩大住宅供给方面，北京目前的调控思路与韩国有着异曲同工的思路。比如，2006年，韩国政府决定在全国新建35万套主要面向中低收入者的公寓住宅，其他地区19万套，并要求开发商新楼盘必须包括一定比例的小户型。
对于韩国调控思路，国金证券分析师曹旭特称，韩国调控的最大教训在于国家对供给管制过于僵化，没有在需求提升时稳定增加供给，导致韩国目前的人居水平仍比较低。
泛豪宅化的担忧
曹旭特说，韩国政府在户型面积方面的限制，还导致了供给的结构失衡。施行20多年的小户型建设政策，最大限度地扩大了韩国的整体住房供给，但也使得85平米以上的住宅比例持续过低，在收入快速增长和改善需求激增的背景下，这一政策间接导致面积越大，均价越高。在首尔地区，较为少见的100平米以上户型成了白领追逐的对象，进而推升了房价。
这也是目前北京房地产业内人士的担忧所在。
亚豪机构市场总监郭毅分析称，北京明年推出的5万套自住型商品房，占到普通商品房市场的50%。而在50%的住宅用地计划供应量，有25%是保障房用地，也就是说，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判断，未来普通商品房市场竞争将更加激烈，地价也会更高，倒逼商品房价格继续上涨。
记者采访的多家房企表示，自住型商品房大量推出后，刚需商品房将逐渐向中高端转移。
在东亚新华地产北京第一个高端产品—东亚华欣湾售楼处及园林示范区开放仪式上，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏称，他们以后可能会考虑减少刚需产品开发，逐渐向中高端转移，以避免与自住型商品房市场“硬碰硬”。公司也会考虑去竞争自住型商品房用地。
贾玉鹏认为，北京增加自住型商品房用地，普通商品房用地必然减少，但开发商手里有钱，这就会加剧土地价格上涨，带动房价上涨。
金地集团华北区副总经理遇绣峰在接受记者采访时也认为，未来商品房市场将逐渐中高端化。鉴于政府大量供应自住型商品房，未来中高端限价可能会逐步放开，而换之用房产税来调控。
RET睿意德高级董事王玉珂认为，“自住商品房”相当于利用行政手段控制房价。短期来讲，增加了市场供应，对购房者尤其是夹心层提供了新的选择，对稳定房价起到积极作用。但长远来讲，“自住商品房”是通过压缩房地产企业利润空间实现的，其他项目将成为保证企业利润的重要阵地。换言之，自住商品房有可能成为推高其他项目的价格的“祸首”。
21世纪不动产市场总监桑豫峰表示，总体来看，自住型商品房将扮演摊薄房价的角色，而不是真正降低房价的作用。如果大量用地被指定用于自住型商品房建设，其他市场化定价的商品房由于需求并未减少，价格必然越来越高。
任启鑫分析，在低端、中端与高端市场区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式将更偏多元化，在以低端与中端住房市场作为高周转补充渠道的同时，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。
郭毅判断称，今后北京商品房市场很可能泛豪宅化。她甚至进一步判断称，二手房房价未来也是上涨趋势。“明年5万套自住型商品房，5年后才能上市，再加上之后每年估计也会有一定量的自住型商品房供应，意味着未来几年，北京二手房源的上市量会减少，供需矛盾会在2-3年后凸显。”
作者：王营
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