一线城市出手施压楼市 影响市场心理预期

　　北京、上海、深圳三大一线房价上涨压力过大城市均在近期升级楼市调控力度，虽然调整力度较为温和，但不可否认的是，对市场买卖双方预期将会产生影响。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　“沪七条”紧急出台

　　11月8日，上海房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场

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• 浦东金桥

　　从发布的内容上看，“沪七条”中能够立刻出现立竿见影效果的措施主要有两条：第一条是关于“对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。第二条是“沪七条”中的关于“调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，由累计缴纳1年以上变成累计缴纳2年以上”。这是“沪七条”中的亮点，将使一部分本来具有购房资格的非户籍购房者失去购房资格，对成交量产生直接影响。

　　此外“沪七条”还明确会增加住房用地供应。政策规定，2013年上海市住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。

　　增加土地供应，对增加市场供应、改善供应状况有利，该措施获得市场分析人士的肯定。不过，也有分析人士指出，在后续的执行环节，需要加大对住宅用地的供应。德佑地产研究总监陆骑麟表示，按照目前的上海市住宅用地与配套房用地的比例关系估算，未来每年1000公顷的住房用地供应，能够真正作为商品住宅用地的供应量应该也在550万平方米左右，对应目前住宅建设用地平均容积率为1.88，2013年商品住宅建设面积刚刚超过1000万平方米。而现实情况是，2013年前10个月，上海市商品住宅成交面积已经达到了1055万平方米。陆骑麟说：“在增加住房用地的同时，更应该加大可供开发成商品住宅用地供应，并且在增加土地供应的同时，盘活已出让土地，并且减少由于政府原因而导致的开发商囤地。”

　　三大一线城市均出手

　　在3个月前，位于浦东金桥的森兰雅苑项目报价为4万元/平方米左右，但现在已经涨到了4.8万元/平方米，短短3个月内劲涨20%。如果森兰雅苑的价格上涨是因为受自贸区成立利好刺激，尚在情理之中，那么位于青浦新城的一个楼盘，半年前以2.2万元/平方米的开盘价入市，目前已经涨至2.6万元/平方米左右，涨幅同样劲爆。

　　房价上涨压力过大、无法完成今年调控目标，成为三大一线城市在近期纷纷加大楼市调控力度的主要原因。就目前的情形来看，一线城市房价面临着不小的上涨压力。据中原领先指数数据显示，北京、上海、深圳三大一线城市10月二手房价格指数出现大幅飙升现象，同比去年涨幅分别为19.4%、18.3%和19.3%。与今年年初相比，累积涨幅也十分惊人，京沪深三地分别达到15.5%、15.4%和16.8%。

　　其实房价在今年6月份前后就显露出不小的上涨压力。根据中原地产监测数据显示，5月份以来，北京、上海、深圳等地高溢价、高总价、高单价地块层出不穷，6月份上海总价最高地块不断涌现，这种现象一直持续到9月份。土地市场趋热，导致土地价格维持涨势，尤其是一线城市地价上涨最为明显。

　　为了抑制房价过快上涨，北京、深圳也和上海一样，出台了新调整政策。对比近期京沪深三地出台的调控政策，其中异同点比较明显。相同部分主要有两个方面，其一是三地同时都重申严格执行现有政策，尤其是限购、限贷政策的执行，同时表示会加强对市场的监管；其二是同时提高二套房首付比例，在之前首付比例6成的基础上提高到7成。不同点表现在各地政策此次调控的发力点，如上海在提高了外地人的购房门槛，由之前的2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为3年内在本市累计缴纳2年以上，以抑制部分改善及投资性需求；北京则在自住型商品房的供应方面下功夫，提出自住型限价商品房供应体系，明确将按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路。

　　影响市场心理预期

　　得知上海出台“沪七条”之后，原本准备买房的陈小姐决定再等等。此前受房价上涨预期影响，资金并不是很宽裕的陈小姐准备向朋友借一些钱把房买了，以锁定成本。但看到北京、上海等城市接连出台政策继续加大对楼市调控力度，于是决定暂缓置业计划。

　　陈小姐的心理变化，其实并非个例。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰表示，本次“沪七条”所产生的影响力更多则是在买卖双方的心理，会缓解双方房价预期的变化。来自市场 的信息显示，卖方的“惜售”心理有所松动。有中介人士表示，“沪七条”出台之后，加价、“跳价”现象得到缓解。

　　虽然新出台的政策中，也有一些针对性很强的措施。但由于涉及的群体很小，因此影响范围有限。比如在“沪七条”中，提高二套房贷的首付比例以及提升非户籍居民购房资格的门槛，均是如此。汉宇地产有关人士解释说，在房贷方面，尽管二套住房的首付比例提升至7成，但是在房贷利率上却并没有提及，依旧延续了此前基准利率上浮1.1倍的做法。对于提高首付比例和上浮房贷利率两者而言，往往后者的杀伤力更大，换句话说，政府在钱袋闸口处“留了一手”。而在限购方面，虽然会对非户籍置业者有一定的影响，但影响程度和范围非常有限，根据汉宇地产市场研究部对全市置业群体年龄监测显示，25岁以下购房者(含沪籍居民)的市场份额仅为10%～15%，因此可以预见非沪籍限购整体影响的消化期并不会太久。

　　总体而言，京沪深三地政策调控的力度较为温和，但能起到对当前市场进行适当降温的作用。如“沪七条”无论是提高首付比例还是购房门槛，都将直接导致对目前购房需求的抑制，进而影响到楼市的供需平衡。

　　政策可能带来的副作用也不可忽视。有业内人士提醒说，“沪七条”内容之中并没有涉及开始执行的日期。这样一来，在房屋买卖实际操作过程中就会增加合同违约的风险。同时，如果政策执行空置期过长，就犹如“新国五条”效应，市场便会引发新一轮恐慌性入市。